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2010年城市土地出讓大戰(zhàn)報捷 出讓金大幅上漲

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 649 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

1994年和地方啟動分稅制改革,地方政府財政收入約占全國財政收入的40%。隨著地方支出增加,地方財政壓力不斷加大,而此時土地出讓金作為地方政府預(yù)算外收入,有效的彌補(bǔ)了地方財力的不足。這成為地方政府樂于賣地的主要原因,全國土地出讓金收入也逐年攀高。據(jù)官方數(shù)據(jù),2010年我國土地出讓總額(含招拍掛、劃撥、協(xié)議等出讓)達(dá)2.7億元,同比增加逾70%。

2010年土地供應(yīng)增大,量價齊漲是土地出讓金大幅上漲的主要原因

隨著2009年銷售的火爆,開發(fā)企業(yè)急需補(bǔ)充項目,維續(xù)發(fā)展,18.5萬公頃的供地計劃無疑為開發(fā)企業(yè)提高土地儲備提供了良機(jī),另一方面一系列的調(diào)控政策一定程度上抑制了地價快速上漲的勢頭。因此,土地市場出現(xiàn)供需兩旺的理性繁榮景象。對比2010、2009年住宅用地成交面積和成交均價可以看出,量價齊漲是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因。

對比2010年和2009年住宅用地成交面積和成交均價可以看出,量價齊漲是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因。2010年全國120城市住宅用地成交量同比上漲30%,但成交樓面均價同比上漲6%,可見成交量增加是土地出讓金增加的主因。

二三線城市發(fā)展空間較大,土地供應(yīng)面積的增加和土地價格的上漲共同推動土地出讓金的上漲。大連、重慶和無錫三城市住宅用地成交面積同比分別增長212%、36%、98%,增幅遠(yuǎn)高于成交均價增幅,土地出讓金上漲得益于土地出讓面積的大幅增加。

但是,在表1十城市中,除了上海、大連、重慶和無錫四城市外,其他城市住宅用地價格的上漲幅度明顯大于住宅用地面積上漲幅度。一線城市(含杭州)受區(qū)域限制,城市空間擴(kuò)容有限,土地出讓金的上漲主要因為土地價格的上漲,北京、杭州均是如此。上海2010年加大了保障性住宅用地供應(yīng),剔除動遷安置房用地,成交均價為8447元/平方米,高于2009年價格水平。

北京土地出讓金收入全國,土地出讓金催生未來熱點城市

無論是年初的地王頻出,年中的兩輪調(diào)控多次問責(zé)土地,還是年末的土地推地高潮,土地兇猛,成為2010年中國樓市的信號。2010年,被稱為史上較嚴(yán)厲樓市調(diào)控年,但2010年,也是有史以來全國城市土地出讓金收入較多的年份。

土地出讓金收入排名前10的城市主要集中在省會城市及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的東部沿海城市,累計金額達(dá)8752.41億元,在120個城市中占比為46.5%。相比2009年而言,北京土地出讓金高達(dá)1628.54億元,同比增長75.5%,超過杭州和上海,位居全國;上海土地出讓金為1513.43億元,同比上漲47.6%,仍然位居;大連土地出讓金亦達(dá)到1157.75億元,同比增幅超過100%,位居第三。

地方政府財政收入目前很大一部分來源于土地出讓金,2010年的土地市場并不是所有城市土地出讓金都大幅猛增。在過去一年間,廣州縮水了130多億元,杭州則更甚,2010年的土地出讓收入減少了300多億。在對二三線城市土地收入的監(jiān)測中,只有大連、武漢、南京、無錫等城市增幅達(dá)到80%以上,其他土地出讓收入增幅排名靠前的二三線城市,增幅均沒有超過50%。二三線城市土地出讓收入的增長,預(yù)示出未來的房地產(chǎn)熱點城市。

120城市土地出讓金同比增加50%,再創(chuàng)歷史新高

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2005年全國收緊地根使得出讓金微跌,約為5505億元。2006年全國出讓金超過7000億元,其中招拍掛出讓金收入達(dá)5500億元。2007年全國出讓收入接近1.3萬億元,其中招拍掛出讓金收入達(dá)9000億元,比上一年增加約六成。2008年土地交易市場明顯降溫,土地出讓總收入9600多億元。而2009年土地出讓金大幅上升,同比增加再次達(dá)六成,今年官方數(shù)據(jù)約2.7萬億元,增幅逾70%,不管是出讓金總額還是同比增幅均創(chuàng)下歷史新高。2010年前三季度土地市場總體平穩(wěn),量升價穩(wěn),但四季度以來持續(xù)升溫,量價齊升,2011年房地產(chǎn)用地調(diào)控仍面臨較大壓力。

目前愈發(fā)嚴(yán)厲的土地政策和不寬松的貨幣政策,成為左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地策略的重要因素。商品房銷售的火爆,年底剛性需求大量釋放,加之土地本身的稀缺性和性,房企的積極性并未消退,亟待獲取更為配備齊全的地塊。土地市場交易活躍使得地方政府土地出讓收入大幅增加,而如何減少地王現(xiàn)象成為當(dāng)下面臨的艱巨挑戰(zhàn),地塊的評估也需要增加一些新的因素,使得地塊定價更為合理,才能避免溢價率偏高。開發(fā)商與政府的博弈增加了一些不確定因素,將使得未來土地出讓金走向更為難以預(yù)測。

表1:土地出讓金排名前十城市住宅用地成交面積和成交均價

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

表2:2010年全國土地出讓金排行榜

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

圖:2004-2010年全國土地出讓金收入

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

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