摘自：北京青年報　

　　“二手房”交易一般都是個人之間的購賣行為，因此對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一介紹。

　　要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購購的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

　　步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：

　　查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：

　　1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

　　第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。較后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購購二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購購的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購購的權(quán)利。如果購購的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

　　總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。

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