二手房購(gòu)賣中有這樣一個(gè)矛盾：上家通常在下家付清全部房款后才肯進(jìn)行過戶登記，而下家則要求辦理好過戶登記后，才愿意支付全部房款。這一矛盾的產(chǎn)生是由于上家擔(dān)心產(chǎn)權(quán)過戶后，下家不付款或以種種借口拖延付款而自己又無制約手段。下家則擔(dān)心一旦付清房款，上家如將房屋先售于他人或無法辦理過戶手續(xù)，則房款的討還成為一大難題。如此矛盾產(chǎn)生的原因，實(shí)乃二手房交易數(shù)額較大，上下家先前多互不相識(shí)，缺乏信任基礎(chǔ)。目前，通常的解決措施是采取中介公司或律師事務(wù)所對(duì)房款監(jiān)管，但房款監(jiān)管也有明顯的不足之處，增加了上下家的交易費(fèi)用。


　　筆者認(rèn)為，隨著今年5月1日起《上海市房地產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《新條例》）的生效，將房地產(chǎn)購(gòu)賣合同進(jìn)行登記備案將是解決上述矛盾一個(gè)更為有效的措施。新條例第十六條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記備案”。根據(jù)該條規(guī)定，筆者認(rèn)為“與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件”應(yīng)包括《上海市商品房出售合同》（供商品現(xiàn)房出售采用的示范文本）及《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》（可供二手房交易采用的示范文本）。因?yàn)檫@兩種合同皆為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉及的當(dāng)然是房地產(chǎn)權(quán)利，包括房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，在二手房交易中下家可以與上家商定在購(gòu)賣合同登記備案后，再支付全部房?jī)r(jià)款。由于依據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，合同登記備案后即產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因而下家不用擔(dān)心上家在收取房款后，將房屋另售他人。

　　需要說明的是，《新條例》第五條規(guī)定了上海市房屋土地資源管理局應(yīng)制定房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范，因此，在2003 年5月1日（《新條例》實(shí)施日）后進(jìn)行房地產(chǎn)購(gòu)賣合同登記備案具體還需依據(jù)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范的規(guī)定而進(jìn)行。



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