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怎樣把貸款購(gòu)的商品房賣出去

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 524 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

張先生有兩套2居90平方米的商品房,3年前購(gòu)購(gòu)時(shí)每套總房款為50萬元。他當(dāng)初是通過銀行貸款購(gòu)購(gòu)的,頭付15萬元,貸了35萬元,期限是10年,現(xiàn)在還有26萬多元的銀行貸款沒還完。由于現(xiàn)在做生意需要現(xiàn)金,想把其中正在出租的一套賣了作周轉(zhuǎn)。


二手商品房購(gòu)賣不像新商品房,購(gòu)賣雙方多為個(gè)人,且素不相識(shí)。購(gòu)方怕先交了錢,過不了戶;賣方怕先過了戶,錢到不了手。因此,購(gòu)賣雙方常常委托中介機(jī)構(gòu),中介以居間中保的形式保證錢證交接。張先生也不例外,找了一家“放心中介”——鏈家寶業(yè)——代理出售。但是,根據(jù)購(gòu)方不同的付款方式,購(gòu)賣雙方需要準(zhǔn)備不同的證件和繳納不同的費(fèi)用,辦理的時(shí)間長(zhǎng)短也不一樣。


假設(shè)一:購(gòu)家能一次性付款


賣方需準(zhǔn)備的證件:身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、共有人同意出售的證明;


賣方需支付的費(fèi)用:印花稅:150元;
購(gòu)方需準(zhǔn)備的證件:身份證、戶口本、人名章、《房屋購(gòu)賣合同》;
購(gòu)方需支付的費(fèi)用:


1.契稅:500000×1.5%=7500元;

2.印花稅:500000×0.05%=250元;

3.其它費(fèi)用(測(cè)繪費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、工本費(fèi)):約200元


購(gòu)房費(fèi)用為:7950元。


假設(shè)二:購(gòu)家需要商業(yè)貸款即“轉(zhuǎn)按揭”


(頭付20萬元,貸款30萬元,貸款年限20年,月供為2000元左右)


賣方需準(zhǔn)備的證件:身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、共有人同意出售的證明;


賣方需支付的費(fèi)用:印花稅:150元;


購(gòu)方需準(zhǔn)備的證件:夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、貸款人學(xué)歷證書、兩張一寸彩照,原件及復(fù)印件;收入證明(如果貸款人一人就夠還款的就只需要一張就行),《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件加蓋公章。


購(gòu)方需支付的費(fèi)用:


1.契稅:500000×1.5%=7500元;


2.印花稅:500000×0.05%=250元;


4.律師費(fèi):300000×0.2%=600元;


5.評(píng)估費(fèi):500000×0.3%=1500元;


6.保險(xiǎn)費(fèi):500000×0.043%×13=2795元;


7.其它費(fèi)用(測(cè)繪費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、工本費(fèi)):約200元


購(gòu)房費(fèi)用為:12845元。


附注:如果購(gòu)方委托中介公司幫助辦理貸款,還須交納手續(xù)費(fèi)及階段性擔(dān)保費(fèi):3000元。


購(gòu)賣樓梯:七步搞掂二手商品房


第1步:登記


購(gòu)賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,分別登記購(gòu)房、售房信息。


第2步:調(diào)檔


賣方拿著房屋所有權(quán)證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門,辦理調(diào)檔手續(xù)。如果委托給中介,就是他們的事了。


第3步:驗(yàn)證


中介審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存證件復(fù)印件在中介備案。同時(shí)實(shí)地考察,掌握房屋詳情,初步估價(jià),為確定售價(jià)提供參考。


第4步:簽約


驗(yàn)證核實(shí)房屋后,交易中介分別與售房人和購(gòu)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。購(gòu)賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后,到中介簽訂《房屋購(gòu)賣合同》,同時(shí)交納委托代理費(fèi)。


第5步:中保


購(gòu)賣雙方在簽訂購(gòu)賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并交納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)原件及復(fù)印件、人名章等。購(gòu)方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章,外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。




第6步:交款


購(gòu)方將房款在過戶前三日內(nèi)全部存入中保方指定的賬戶。若購(gòu)方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款,應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》,同時(shí)將總房款的30%作為頭付款存入中介指定賬戶,貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由購(gòu)方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。


第7步:過戶


購(gòu)賣雙方交納相關(guān)稅費(fèi),辦理過戶手續(xù),然后,中保方在購(gòu)賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無誤后,將房款給付賣方,賣方也必須將房屋騰空,將鑰匙交與購(gòu)方,三方進(jìn)行中保結(jié)算。放心中介四項(xiàng)承諾:


■向委托人提供的房地產(chǎn)信息真實(shí)準(zhǔn)確。


■按政府規(guī)定及合同約定收取中介服務(wù)費(fèi),不成交不收中介服務(wù)費(fèi)。違反政府規(guī)定或合同約定多收費(fèi)的,雙倍退賠多收費(fèi)用。


■保證經(jīng)紀(jì)、代理的房屋證件齊全、資料真實(shí)。因中介原因?qū)е聼o法履約的,無條件退房款退息,并退還中介服務(wù)費(fèi)。


■在約定的時(shí)間內(nèi)完成中介服務(wù)事項(xiàng)。因中介原因未在約定的時(shí)限內(nèi)完成中介服務(wù)的,每逾期一日退還2%的中介服務(wù)費(fèi)。




來源:北京娛樂信報(bào)

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