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二手住房購賣八步走
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 566 次
近日,記者的一位麥姓朋友向我咨詢有關(guān)通過中介公司購購二手房的程序,由于也經(jīng)常接到讀者朋友在這方面的一些求助咨詢電話,現(xiàn)將在二手購賣交易中可能出現(xiàn)的程序介紹如下。
步:委托
到了代理公司后,會(huì)先簽訂一紙《委托書》,即俗稱“睇樓紙”,在講清楚了自己的要求之后,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)先通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),即時(shí)為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的幾處樓盤中,通過購家自己甄選之后,便進(jìn)入了實(shí)地看樓的階段了。在看樓之前,中介公司會(huì)與客戶簽訂一份看樓《委托書》,以此保障中介公司和顧客雙方的利益。
步:查證
到了購賣雙方有了明確的購購意向及目標(biāo)價(jià)格之后,中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局三樓檔案館查冊(cè),這完全是對(duì)客戶負(fù)責(zé),包括查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封被抵押等背景資料。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵,對(duì)購家十分重要,所以購家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況,較好有一定的依據(jù)證明。
第三步:簽約
經(jīng)過查證之后,由購賣雙方及中介方共同簽署《臨時(shí)購賣合約》,記者了解到,目前在廣州的操作方式是:在此環(huán)節(jié),要求購家支付樓價(jià)的5—10%作為臨訂付予業(yè)主,或者由中介公司代為預(yù)收購家的訂金,并于簽《臨時(shí)購賣合約》之日將訂金如數(shù)轉(zhuǎn)交業(yè)主。
記者提醒:由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確,這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金糾紛。所以,建議購家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議,并出具賣方委托中介收取訂金的委托書;在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來,購賣雙方之間的訂金合同便能確保有效成立,一旦賣方不同意出售房屋,購家便可要求雙倍返還訂金,購家不愿意購購房屋,賣方也可不退回訂金。
第四步:曬圖
雙方簽署了《臨時(shí)購賣合約》后,中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便可以拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測(cè)繪所曬圖,該步驟主要用于為新業(yè)主制作新的房產(chǎn)證。
記者提醒:曬圖費(fèi)用一般由購方支付,目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3平方米以下24元,80平方米以下36元。該步驟約需6個(gè)工作日。
第五步:辦按
如果是要求辦理銀行按揭貸款的,則購家須準(zhǔn)備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。
記者提醒:如果該二手房的原業(yè)主是按揭貸款的,則購家必須到同一家銀行辦理按揭手續(xù)。銀行會(huì)實(shí)地評(píng)估該房屋樓宇價(jià)格,并審核貸款成數(shù)及年限,再與購家簽訂《購房抵押貸款合同》。該步驟需時(shí)約5個(gè)工作日。
第六步:估價(jià)
銀行按揭辦好之后,三方到房管局交易所遞件,頭先,購賣雙方簽署《廣州市房地產(chǎn)購賣合同》等有關(guān)文件,遞交房產(chǎn)證、身份證等證件;交易所收繳證件后發(fā)出收件收據(jù),并對(duì)該物業(yè)進(jìn)行估價(jià)工作,估價(jià)工作約需時(shí)6個(gè)工作日。
記者提醒:該環(huán)節(jié)中,一般要求購家要在當(dāng)天交付不少于樓價(jià)的20%給予業(yè)主。
第七步:過戶
約在房管局進(jìn)行估價(jià)工作6天之后,便可以到交易所辦理所有的過戶及完稅手續(xù)了。
記者提醒:過戶當(dāng)天購家需交齊所剩的樓款給予業(yè)主,如果是辦理銀行按揭的,則樓款余額會(huì)由按揭銀行直至劃撥到購家的存折中,即銀行放款予原業(yè)主。
第八步:領(lǐng)證
較后,購家可以領(lǐng)取到新房產(chǎn)證,如果是辦理銀行按揭的,則由銀行將房產(chǎn)證(復(fù)印件)、借據(jù)、貸款合同、供樓存折等資料返還。
據(jù)中介代理行介紹,如果產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè),一單二手房屋購賣以一次性付款方式購購的需時(shí)約13個(gè)工作日,而以銀行按揭方式購購物業(yè)則需時(shí)約18個(gè)工作日。
來源:南方都市報(bào)
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