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購(gòu)賣(mài)二手房謹(jǐn)防五大風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 503 次
對(duì)于眾多想購(gòu)賣(mài)二手房的居民來(lái)說(shuō),不可忽視二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易中會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其又該如何防范呢?
一、來(lái)自交易主體方面的
風(fēng)險(xiǎn)。即購(gòu)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人非房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),作為購(gòu)受方的個(gè)人支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約,出賣(mài)人不能得到全部房款。
二、來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有:1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2.房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議;3.房屋為共有,出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意;4.房屋已出租他人,出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益的;5.房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;6.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓等。
三、來(lái)自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇,其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí),登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此,若手續(xù)不全或交易違法,權(quán)屬變更將無(wú)法登記,房屋交易也將無(wú)效。
四、來(lái)自二手房交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議,或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。
針對(duì)以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),可從以下幾方面入手加以防范:
一、交易雙方應(yīng)對(duì)對(duì)方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷。作為購(gòu)受人,可要求出賣(mài)人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件,并查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況,判定擬購(gòu)購(gòu)房屋的可購(gòu)性和安全性;作為出賣(mài)人,可要求購(gòu)受人提供身份證明、工作證明、收入證明等材料,以便對(duì)其資信能力作出評(píng)判。
二、作為出賣(mài)人,應(yīng)對(duì)購(gòu)受人的支付能力等相關(guān)情況有一個(gè)基本的了解和判斷。作為購(gòu)受人,則應(yīng)對(duì)擬購(gòu)購(gòu)的房屋進(jìn)行實(shí)地考察,詳細(xì)了解房屋的基本情況(如地點(diǎn)、戶型、結(jié)構(gòu)、價(jià)位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途等)、房屋的市政配套情況、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境,從而對(duì)擬購(gòu)購(gòu)的房屋有一個(gè)全面的了解。
三、雙方簽訂書(shū)面房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權(quán)利義務(wù),針對(duì)可能出現(xiàn)的情況約定相應(yīng)的處理對(duì)策,尤其是要明確違約的法律責(zé)任。一份完善的合同將有助于減少許多不必要的紛爭(zhēng),從而有利于保證交易目的順利實(shí)現(xiàn)。
四、二手房交易是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)且頗為復(fù)雜的交易活動(dòng)。交易方在交易前及交易過(guò)程中,較好能得到房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導(dǎo)。交易方也可委托具有良好聲譽(yù)的、具有相應(yīng)資質(zhì)條件的品牌中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,確保交易過(guò)程的資金安全、權(quán)證安全。
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