北京市住房二級(jí)市場(chǎng)是在1999年11月15日正式開(kāi)放的，截至2000年底，全市僅成交了1300余套。而今年初，僅一季度就成交了817套。有專(zhuān)家指出，今年二手房交易將會(huì)成倍的增長(zhǎng)。今年二手房火爆原因一是市場(chǎng)主體逐步成熟；二是危改加大了對(duì)二手房的需求。筆者就是拆遷戶(hù)，因工作原因不想搬出市區(qū)，因而在市區(qū)內(nèi)購(gòu)購(gòu)了一所二手平房，但吃盡了苦頭。筆者現(xiàn)將購(gòu)購(gòu)二手平房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)寫(xiě)出來(lái)，望購(gòu)房者勿蹈前轍。

大范圍挑選房源

要想找到適合自己的房源，必須的撒網(wǎng)找房源。如果只盯著一兩家中介公司或一兩種報(bào)紙的二手房廣告，局限性就太小了。目前，北京有七八家報(bào)刊雜志刊登二手房源的廣告，大大小小的中介公司有百余家，其中有些是不合法的公司。所以，在挑選房源時(shí)既要擴(kuò)大挑選余地，又要慎重選擇中介公司。由于北京二手房源有限，很多公司的廣告都刊登同樣一所房子，而價(jià)格卻相差少則5000元，多則好幾萬(wàn)。如果你把同一星期刊登在不同報(bào)紙雜志上的二手房廣告仔細(xì)比較一番，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中破綻：一是賣(mài)主報(bào)了幾家中介公司幫其賣(mài)房，不同中介公司對(duì)外報(bào)價(jià)也不同。二是中介公司相互業(yè)務(wù)來(lái)往，相互幫助賣(mài)房，經(jīng)過(guò)倒手的房源價(jià)格自然也就高了。如果是同一處房子，尋找較低報(bào)價(jià)的公司，一般來(lái)說(shuō)這是手的公司。

尋找房源，除了購(gòu)購(gòu)所有刊登二手房源的報(bào)刊雜志外，較好在你較信任的一家報(bào)刊或雜志上刊登你購(gòu)購(gòu)二手房的廣告。廣告內(nèi)容寫(xiě)清本人欲購(gòu)購(gòu)二手房的情況，如地理位置、房間大小、價(jià)位、聯(lián)系電話等。較好不要留手機(jī)，當(dāng)心中介公司會(huì)給你打爆了。一個(gè)二三平方厘米的小廣告，一般只收二三百元。但省去了你到處打電話的麻煩，而且房源信息相對(duì)來(lái)得比較快，可挑選余地也比較大。

選擇品牌中介公司

目前，北京大大小小的中介公司有百余家，其中有些房地產(chǎn)咨詢(xún)公司，僅僅是咨詢(xún)而已，并沒(méi)有經(jīng)營(yíng)二手房的權(quán)利。品牌二手房中介公司，為數(shù)不多。品牌中介公司經(jīng)營(yíng)方式靈活多樣，如“押舊購(gòu)新”零頭付方式、負(fù)責(zé)貸款等。選擇中介公司應(yīng)注意其有否注冊(cè)、注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、能否貸款等。

明確購(gòu)購(gòu)對(duì)象

購(gòu)購(gòu)二手平房要確定以下幾個(gè)方面：1、確定購(gòu)購(gòu)地區(qū)的位置。如市地區(qū)、二環(huán)地區(qū)、三環(huán)地區(qū)、東城、西城、南城、北城。不同地區(qū)價(jià)位自然也就不同。2、確定購(gòu)購(gòu)危改區(qū)還是保護(hù)區(qū)的平房。危改區(qū)和北京市24片保護(hù)區(qū)的拆遷和改造政策有很大區(qū)別。3、確定支付承受能力。購(gòu)購(gòu)房屋對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)是件大事，要全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不可草率從事。4、確定購(gòu)購(gòu)什么樣的房和房屋朝向。老式平房和新排平房并不影響整體價(jià)位的高低，而房屋朝向和環(huán)境對(duì)價(jià)位的影響比較大。5、確定購(gòu)購(gòu)公房還是私房。購(gòu)購(gòu)公房相對(duì)比較便宜，但購(gòu)購(gòu)后要交房租，而購(gòu)購(gòu)私房?jī)r(jià)格相對(duì)較高一些，雖不用交房租，但房屋修繕要自己負(fù)責(zé)。6、確定購(gòu)購(gòu)房屋的面積。房屋的面積對(duì)居住舒適度和今后拆遷的補(bǔ)償影響，應(yīng)慎之又慎。

記住測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

目前，北京市拆遷大體上分兩種，一種是市政府占地（市政建設(shè)和綠化）拆遷，這種拆遷補(bǔ)償相對(duì)給得多一點(diǎn)，原則上不能回遷。而絕大多數(shù)是危改加房改房，即可回遷的房，政策是建筑面積達(dá)到10平方米的給一居室，10至20平方米的給兩居室，20至30平方米的給三居室，30至40平方米的給四居室。補(bǔ)償款按建筑面積乘以3500元，再乘以1.7的系數(shù)。例如，建筑面積達(dá)到30平方米的房補(bǔ)償178500元，如果回遷可享受3居室，但還要掏出約20萬(wàn)元。根據(jù)此公式計(jì)算，購(gòu)購(gòu)一個(gè)建筑面積30平方米的平房，價(jià)格較多不應(yīng)超過(guò)20萬(wàn)元。換句話說(shuō)，購(gòu)購(gòu)平房時(shí)，使用面積要超過(guò)22.55平方米的平房，才能享受3居室的待遇。如果使用面積低于22.55大于15平方米，享受兩居室待遇。如果使用面積低于15平方米只享受一居室的待遇。

挑選房屋不可面面俱到

有些購(gòu)購(gòu)二手房的用戶(hù)，因種種原因比較著急購(gòu)房，各種因素都要考慮。但是，北京二手平房總房源是有限的，而出賣(mài)的房屋更是有限的。所以，要想購(gòu)購(gòu)一套合適的二手平房非常難。另外，隨著北京房改力度的加大，使有限的平房越來(lái)越少。因此，在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，應(yīng)把地理位置、使用面積、自建面積、價(jià)格、房屋質(zhì)量、朝向、環(huán)境等因素綜合考慮，從中選出較主要的因素，次要因素可以不要考慮。如果各種因素都要考慮的話，那只有等，等到適合自己意愿的房源出來(lái)時(shí)，到時(shí)候北京的平房所剩無(wú)幾了，其價(jià)位也許又接受不了了。

看房時(shí)要認(rèn)真仔細(xì)

很多房產(chǎn)中介公司帶用戶(hù)看房，一般不會(huì)像用戶(hù)那樣看得認(rèn)真仔細(xì)。因?yàn)椴皇墙o自己購(gòu)房，出發(fā)點(diǎn)和責(zé)任心與用戶(hù)不一樣。另外怕用戶(hù)看細(xì)了會(huì)發(fā)現(xiàn)面積與實(shí)際不符、房屋質(zhì)量等問(wèn)題。因此，中介公司都很草率地帶用戶(hù)看房。然后就讓用戶(hù)交訂金，等用戶(hù)交了訂金后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題反悔時(shí)，再想要回訂金就難了。因此，用戶(hù)在看房時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：一是量一量實(shí)際面積與房本面積是否一致；二是看一看房本上的面積和房本的真假；三是看一看戶(hù)口本或身份證與房本是否一致；四是問(wèn)一問(wèn)戶(hù)口是否凍結(jié)，購(gòu)房后能否遷進(jìn)來(lái)。如果這四點(diǎn)滿(mǎn)足不了用戶(hù)要求的話（特別是前兩點(diǎn)非常重要），一般來(lái)說(shuō)，不可輕易購(gòu)購(gòu)這樣的二手房。

掌握談判藝術(shù)

如果丈量好房屋的面積，看好了房子，基本定下來(lái)要購(gòu)購(gòu)此房時(shí)，千萬(wàn)不要向中介公司表露出很想要的意思。如果你表露出非常想要此房時(shí)，你肯定會(huì)陷入陷阱之中，筆者就有很深的體會(huì)。一是你表露很想要此房時(shí)，中介公司很可能要漲價(jià)，理由是價(jià)格刊登錯(cuò)了；二是表露出很想要此房時(shí)，你要想砍價(jià)就很難了；三是你發(fā)現(xiàn)此房有問(wèn)題時(shí)再討價(jià)或退房更難了?？春梅繒r(shí)，應(yīng)不表態(tài)，事后打電話給中介公司商量?jī)r(jià)格問(wèn)題。另外，自建房屋面積和院中面積是砍價(jià)的突破口，因?yàn)?，拆遷時(shí)不給予補(bǔ)償。

辦好公證手續(xù)

如果地理位置、使用面積、自建面積、院中面積、公產(chǎn)私產(chǎn)、價(jià)格、房屋質(zhì)量、房屋朝向、環(huán)境等因素都比較滿(mǎn)意的話，就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)了。但是，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)必須到房管局去辦理，如果中介公司提出到房管部門(mén)以外的地方辦理，用戶(hù)有權(quán)拒絕，并要保持高度警惕。辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，購(gòu)賣(mài)雙方應(yīng)到公證處進(jìn)行公證，這樣才能更加保險(xiǎn)以防意外。

慎防陷阱

房屋購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)中的常見(jiàn)的陷阱有：一是使用面積與廣告刊登的面積不符；二是使用面積與房本面積不符；三是見(jiàn)用戶(hù)特別滿(mǎn)意此房時(shí)，中介公司就提出漲價(jià)的要求，較常見(jiàn)的理由是房?jī)r(jià)刊登錯(cuò)了或房主提出要漲價(jià)；四是一處房幾家中介賣(mài)，而且報(bào)價(jià)竟相差好幾萬(wàn)；五是賣(mài)房人的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確或有糾紛；六是所購(gòu)房有一間或數(shù)間是原房東租出的房或是落實(shí)政策的房，購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)要一起購(gòu)過(guò)來(lái)，同時(shí)還不得讓租房人搬走，中介公司稱(chēng)這種房為“帶仔房”；七是假房本；八是假中介公司；九是收了訂金出于某種不可告人的目的找出種種理由不給過(guò)戶(hù)也不退回訂金；十是購(gòu)房后因凍結(jié)等原因遷不進(jìn)去戶(hù)口或只限遷一人的戶(hù)口；十一是房屋質(zhì)量有嚴(yán)重缺陷；十二是賣(mài)房主與原鄰居矛盾很深，你購(gòu)購(gòu)后該鄰居只讓存放東西而不讓居住人，雖然法律上對(duì)方?jīng)]有這種權(quán)利，但你會(huì)招惹不必要的麻煩。

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