北京市住房二級市場是在1999年11月15日正式開放的，截至2000年底，全市僅成交了1300余套。而今年初，僅一季度就成交了817套。有專家指出，今年二手房交易將會成倍的增長。今年二手房火爆原因一是市場主體逐步成熟；二是危改加大了對二手房的需求。筆者就是拆遷戶，因工作原因不想搬出市區(qū)，因而在市區(qū)內(nèi)購購了一所二手平房，但吃盡了苦頭。筆者現(xiàn)將購購二手平房的經(jīng)驗教訓(xùn)寫出來，望購房者勿蹈前轍。

大范圍挑選房源

要想找到適合自己的房源，必須的撒網(wǎng)找房源。如果只盯著一兩家中介公司或一兩種報紙的二手房廣告，局限性就太小了。目前，北京有七八家報刊雜志刊登二手房源的廣告，大大小小的中介公司有百余家，其中有些是不合法的公司。所以，在挑選房源時既要擴大挑選余地，又要慎重選擇中介公司。由于北京二手房源有限，很多公司的廣告都刊登同樣一所房子，而價格卻相差少則5000元，多則好幾萬。如果你把同一星期刊登在不同報紙雜志上的二手房廣告仔細比較一番，就會發(fā)現(xiàn)其中破綻：一是賣主報了幾家中介公司幫其賣房，不同中介公司對外報價也不同。二是中介公司相互業(yè)務(wù)來往，相互幫助賣房，經(jīng)過倒手的房源價格自然也就高了。如果是同一處房子，尋找較低報價的公司，一般來說這是手的公司。

尋找房源，除了購購所有刊登二手房源的報刊雜志外，較好在你較信任的一家報刊或雜志上刊登你購購二手房的廣告。廣告內(nèi)容寫清本人欲購購二手房的情況，如地理位置、房間大小、價位、聯(lián)系電話等。較好不要留手機，當(dāng)心中介公司會給你打爆了。一個二三平方厘米的小廣告，一般只收二三百元。但省去了你到處打電話的麻煩，而且房源信息相對來得比較快，可挑選余地也比較大。

選擇品牌中介公司

目前，北京大大小小的中介公司有百余家，其中有些房地產(chǎn)咨詢公司，僅僅是咨詢而已，并沒有經(jīng)營二手房的權(quán)利。品牌二手房中介公司，為數(shù)不多。品牌中介公司經(jīng)營方式靈活多樣，如“押舊購新”零頭付方式、負責(zé)貸款等。選擇中介公司應(yīng)注意其有否注冊、注冊資金、經(jīng)營范圍、能否貸款等。

明確購購對象

購購二手平房要確定以下幾個方面：1、確定購購地區(qū)的位置。如市地區(qū)、二環(huán)地區(qū)、三環(huán)地區(qū)、東城、西城、南城、北城。不同地區(qū)價位自然也就不同。2、確定購購危改區(qū)還是保護區(qū)的平房。危改區(qū)和北京市24片保護區(qū)的拆遷和改造政策有很大區(qū)別。3、確定支付承受能力。購購房屋對于一個家庭來說是件大事，要全面、長遠考慮，不可草率從事。4、確定購購什么樣的房和房屋朝向。老式平房和新排平房并不影響整體價位的高低，而房屋朝向和環(huán)境對價位的影響比較大。5、確定購購公房還是私房。購購公房相對比較便宜，但購購后要交房租，而購購私房價格相對較高一些，雖不用交房租，但房屋修繕要自己負責(zé)。6、確定購購房屋的面積。房屋的面積對居住舒適度和今后拆遷的補償影響，應(yīng)慎之又慎。

記住測算標準

目前，北京市拆遷大體上分兩種，一種是市政府占地（市政建設(shè)和綠化）拆遷，這種拆遷補償相對給得多一點，原則上不能回遷。而絕大多數(shù)是危改加房改房，即可回遷的房，政策是建筑面積達到10平方米的給一居室，10至20平方米的給兩居室，20至30平方米的給三居室，30至40平方米的給四居室。補償款按建筑面積乘以3500元，再乘以1.7的系數(shù)。例如，建筑面積達到30平方米的房補償178500元，如果回遷可享受3居室，但還要掏出約20萬元。根據(jù)此公式計算，購購一個建筑面積30平方米的平房，價格較多不應(yīng)超過20萬元。換句話說，購購平房時，使用面積要超過22.55平方米的平房，才能享受3居室的待遇。如果使用面積低于22.55大于15平方米，享受兩居室待遇。如果使用面積低于15平方米只享受一居室的待遇。

挑選房屋不可面面俱到

有些購購二手房的用戶，因種種原因比較著急購房，各種因素都要考慮。但是，北京二手平房總房源是有限的，而出賣的房屋更是有限的。所以，要想購購一套合適的二手平房非常難。另外，隨著北京房改力度的加大，使有限的平房越來越少。因此，在購購二手房時，應(yīng)把地理位置、使用面積、自建面積、價格、房屋質(zhì)量、朝向、環(huán)境等因素綜合考慮，從中選出較主要的因素，次要因素可以不要考慮。如果各種因素都要考慮的話，那只有等，等到適合自己意愿的房源出來時，到時候北京的平房所剩無幾了，其價位也許又接受不了了。

看房時要認真仔細

很多房產(chǎn)中介公司帶用戶看房，一般不會像用戶那樣看得認真仔細。因為不是給自己購房，出發(fā)點和責(zé)任心與用戶不一樣。另外怕用戶看細了會發(fā)現(xiàn)面積與實際不符、房屋質(zhì)量等問題。因此，中介公司都很草率地帶用戶看房。然后就讓用戶交訂金，等用戶交了訂金后發(fā)現(xiàn)問題反悔時，再想要回訂金就難了。因此，用戶在看房時，必須注意以下幾點：一是量一量實際面積與房本面積是否一致；二是看一看房本上的面積和房本的真假；三是看一看戶口本或身份證與房本是否一致；四是問一問戶口是否凍結(jié)，購房后能否遷進來。如果這四點滿足不了用戶要求的話（特別是前兩點非常重要），一般來說，不可輕易購購這樣的二手房。

掌握談判藝術(shù)

如果丈量好房屋的面積，看好了房子，基本定下來要購購此房時，千萬不要向中介公司表露出很想要的意思。如果你表露出非常想要此房時，你肯定會陷入陷阱之中，筆者就有很深的體會。一是你表露很想要此房時，中介公司很可能要漲價，理由是價格刊登錯了；二是表露出很想要此房時，你要想砍價就很難了；三是你發(fā)現(xiàn)此房有問題時再討價或退房更難了?？春梅繒r，應(yīng)不表態(tài)，事后打電話給中介公司商量價格問題。另外，自建房屋面積和院中面積是砍價的突破口，因為，拆遷時不給予補償。

辦好公證手續(xù)

如果地理位置、使用面積、自建面積、院中面積、公產(chǎn)私產(chǎn)、價格、房屋質(zhì)量、房屋朝向、環(huán)境等因素都比較滿意的話，就可以辦理過戶手續(xù)了。但是，辦理過戶手續(xù)必須到房管局去辦理，如果中介公司提出到房管部門以外的地方辦理，用戶有權(quán)拒絕，并要保持高度警惕。辦理完過戶手續(xù)后，購賣雙方應(yīng)到公證處進行公證，這樣才能更加保險以防意外。

慎防陷阱

房屋購賣市場中的常見的陷阱有：一是使用面積與廣告刊登的面積不符；二是使用面積與房本面積不符；三是見用戶特別滿意此房時，中介公司就提出漲價的要求，較常見的理由是房價刊登錯了或房主提出要漲價；四是一處房幾家中介賣，而且報價竟相差好幾萬；五是賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確或有糾紛；六是所購房有一間或數(shù)間是原房東租出的房或是落實政策的房，購購房屋時要一起購過來，同時還不得讓租房人搬走，中介公司稱這種房為“帶仔房”；七是假房本；八是假中介公司；九是收了訂金出于某種不可告人的目的找出種種理由不給過戶也不退回訂金；十是購房后因凍結(jié)等原因遷不進去戶口或只限遷一人的戶口；十一是房屋質(zhì)量有嚴重缺陷；十二是賣房主與原鄰居矛盾很深，你購購后該鄰居只讓存放東西而不讓居住人，雖然法律上對方?jīng)]有這種權(quán)利，但你會招惹不必要的麻煩。

來源：生活時報

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