在二手房交易中，絕大多數(shù)的委托人(包括購房者和賣房者，下同)都是通過房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對(duì)稱，中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢(shì)地位，并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后，許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字，便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題，至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知，并不是任何合同條款對(duì)委托人都具有法律約束力的，法律賦予了委托人對(duì)無效條款說不的權(quán)利。司法實(shí)踐中，以下兩類無效中介條款較為常見：

　　“自己交易條款”

　　所謂“自己交易條款”，就是指中介公司與委托人設(shè)定一個(gè)交易底價(jià)，并約定在中介公司向委托人支付了該底價(jià)后，中介公司即取得對(duì)房屋的處分權(quán)；在中介公司不愿以底價(jià)成交時(shí)，則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下，中介公司利用自己特有的地位，人為地將購賣雙方隔開。在交易行情高漲時(shí)，中介公司可以將房屋順利出手以賺取購賣差價(jià)；在交易行情低迷時(shí)，中介公司則會(huì)以無法成交為由終止合同。如此一來，中介公司將交易的風(fēng)險(xiǎn)完全推給了委托人。

　　其實(shí)，委托人完全可以運(yùn)用法律手段擺脫這種被動(dòng)的局面。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)的規(guī)定，交易的促成方可以分為兩類：行紀(jì)人和居間人。行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)，并且除委托人有相反的意思表示以外，行紀(jì)人自己可以作為購受人或者出賣人與委托人進(jìn)行交易；而居間人則 于向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，無權(quán)與委托人直接進(jìn)行交易。房屋中介公司在法律上屬于居間人，而非行紀(jì)人。因此，中介公司與委托人簽訂的“自己交易條款”違反了《合同法》的規(guī)定，屬于無效條款。在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，賣房者在不損害第三人利益的前提下，有權(quán)宣告中介公司的購房行為無效，并進(jìn)而收回房屋再次出售；在房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，購房者在不損害第三人利益的前提下，同樣可以宣布中介公司的售房行為無效，并進(jìn)而收回購房款以購購價(jià)格更為便宜的房屋。

　　“無效果付酬條款”

　　所謂“無效果付酬條款”，就是指中介公司與委托人約定，即使未達(dá)成房產(chǎn)交易，委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付一定數(shù)額的報(bào)酬。在實(shí)踐中，中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金，并和委托人約定，即使交易不成功，這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下，非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金，反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。

　　其實(shí)，在交易失敗的情況下，委托人有權(quán)拿回交易保證金的全部或部分?！逗贤ā芬?guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”；“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報(bào)酬支付條件的權(quán)利，意思自治的《合同法》基本規(guī)則在此處并不適用。因此，中介公司與委托人訂立的“無效果付酬條款”是無效的。在交易失敗的情況下，委托人可以要求中介公司返還預(yù)繳的交易保證金，而中介公司只能扣除其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。至于該必要費(fèi)用的具體數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)由中介公司通過證據(jù)加以證明。如果中介公司無法證明其支出的必要費(fèi)用，則必須將交易保證金全額返還給委托人。

　　總之，委托人必須提高對(duì)無效中介條款的認(rèn)識(shí)，明白并非任何白紙黑字寫下來的合同條款都是牢不可破的金科玉律。只有這樣，委托人才能夠充分維護(hù)自己的合法權(quán)益。

來源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

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