二手房交易流程復(fù)雜，名目繁多，很多消費(fèi)者對(duì)選購(gòu)二手房的交易流程及須交費(fèi)用等都不是很清楚。

　　胡先生較近通過拱北某中介公司看中了駿發(fā)山莊一套二手房，去簽合同時(shí)，看到合同上寫著要交按揭手續(xù)費(fèi)3000元。這個(gè)費(fèi)用該不該收??？像我這樣購(gòu)二手房還有哪些必要的費(fèi)用和流程？胡先生告訴記者，他完全不清楚這些流程，感覺中介說的又不對(duì)，但又說不出個(gè)所以然來，完全是一抹黑。

　　據(jù)記者了解，由于不同于購(gòu)一手房那樣，交易程序、須交費(fèi)用等比較公開簡(jiǎn)化，二手房交易流程復(fù)雜，名目繁多。很多購(gòu)購(gòu)二手房的消費(fèi)者對(duì)選購(gòu)二手房的交易流程及須交費(fèi)用等都不是十分清楚。

　　二手房交易需交三方面費(fèi)用

　　為此，記者走訪了拱北水灣路和聯(lián)安路上的多家中介機(jī)構(gòu)。綜合信息后了解到，雖然各中介公司公布的二手房交易流程圖在格式和具體細(xì)節(jié)上存在某些不同，但是基本上都要經(jīng)過購(gòu)方咨詢、登記、配對(duì)看房、滿意談價(jià)、交付定金、簽訂意向、簽合同、辦理按揭、付頭付、評(píng)估、驗(yàn)證、辦理過戶、物業(yè)交割、領(lǐng)證、交付余款等步驟。

　　通過中介公司購(gòu)購(gòu)二手房需交費(fèi)用主要包括三個(gè)方面，地產(chǎn)中介代理傭金、按揭費(fèi)用和交易費(fèi)用。

　　不同中介收傭金的標(biāo)準(zhǔn)不一

　　拱北水灣路泓泰地產(chǎn)的工作人員張燕告訴記者，泓泰地產(chǎn)一般收取購(gòu)賣雙方各2個(gè)點(diǎn)的傭金。也有中介代理公司收取購(gòu)方2%，賣方1.5%的傭金，不同中介公司會(huì)執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)。泓泰地產(chǎn)的韓金玉告訴記者，二手房購(gòu)賣過程中，購(gòu)方如果選擇一次性付款方式，需交費(fèi)用主要包括中介代理費(fèi)和契稅。其中房屋面積大于144平方米，契稅收取房屋成交價(jià)3%；面積小于144平方米且大于90平方米則收取房屋成交價(jià)的1.5%；而房屋面積在90平方米以下的，則收取1%的契稅。若購(gòu)房者選擇銀行按揭貸款方式，其須交費(fèi)用除了中介代理費(fèi)和契稅之外，還包括1的評(píng)估費(fèi)。據(jù)記者了解，除此之外，還需支付交易額的0.05%的印花稅。

　　相關(guān)費(fèi)用收取應(yīng)公開透明

　　而記者從珠海市物價(jià)局獲悉，根據(jù)廣東省物價(jià)局的復(fù)函規(guī)定，向房屋購(gòu)賣雙方合計(jì)收取的總的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不超過成交價(jià)格的3%。但珠海中介公司若要依據(jù)經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策上浮收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須向物價(jià)局申請(qǐng)報(bào)批。

　　珠海市段氏永信地產(chǎn)毛學(xué)臣總監(jiān)告訴記者，一般通過中介代理公司交易的二手房，相關(guān)費(fèi)用都是國(guó)家硬性規(guī)定的，公開透明，沒有講價(jià)的余地。某些小一點(diǎn)的中介代理機(jī)構(gòu)可能會(huì)依據(jù)不同情況收取不同的傭金數(shù)，但是委托小中介機(jī)構(gòu)要注意其是否在二手房購(gòu)賣雙方之間賺取差價(jià)。一般而言，比較正規(guī)的大中型中介機(jī)構(gòu)是不允許員工在房屋交易過程中隱瞞購(gòu)賣雙方相關(guān)房產(chǎn)信息以賺取差價(jià)的。 本報(bào)記者　劉瑾

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　　購(gòu)賣雙方各需繳納的費(fèi)用列表

　　賣方

　　◎營(yíng)業(yè)稅：

　　A、普通住房對(duì)外銷售：

　　購(gòu)入時(shí)間超過2年，免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)入時(shí)間不足2年，征收房屋差價(jià)5.6%營(yíng)業(yè)稅，即5.6%(房屋賣出價(jià)-購(gòu)房購(gòu)入價(jià))。

　　B、非普通住房對(duì)外銷售：

　　購(gòu)入時(shí)間超過2年，征收房屋差價(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)入時(shí)間不足2年，全額征收營(yíng)業(yè)稅，即5.6%交易合同價(jià)。

　　◎個(gè)人所得稅：

　　免征條件：個(gè)人轉(zhuǎn)讓除房改房外的其他住房，須同時(shí)滿足自用5年以上和家庭先進(jìn)生活用房?jī)蓚€(gè)條件。否則，按先轉(zhuǎn)讓價(jià)減房產(chǎn)原值的差額，再減去轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額計(jì)算，稅率為20%。

　　其中可減免的部分費(fèi)用包括：

　　A、支付的住房裝修費(fèi)用

　　已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：較高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：較高扣除限額為房屋原值的10%；

　　B、支付的住房貸款利息據(jù)實(shí)扣；

　　C、實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，據(jù)實(shí)扣除。

　　◎印花稅：按新房地產(chǎn)證本數(shù)記，每本5元貼花。

　　◎中介代理費(fèi)：2%(視不同中介代理公司規(guī)定而定)。

　　購(gòu)方

　　◎契稅：

　　房屋面積 144平方米，收取房屋成交價(jià)3%的契稅；90平方米房屋面積144平方米，收取房屋成交價(jià)1.5%的契稅；房屋面積 90平方米，收取房屋成交價(jià)1%的契稅。

　　◎印花稅：按新房地產(chǎn)證本數(shù)記，每本5元貼花。

　　◎評(píng)估費(fèi)：1。

　　◎中介代理費(fèi)：2%(視不同中介代理公司規(guī)定而定)。

　　小貼士

　　二手房交易須注意的問題

　　1

　　在選購(gòu)房產(chǎn)之前，消費(fèi)者應(yīng)仔細(xì)查找所在地區(qū)相關(guān)的二手房交費(fèi)政策。

　　2

　　二手房過戶要查看已婚賣方配偶的同意出售房產(chǎn)書面意見。不管房主強(qiáng)調(diào)房子是否婚前財(cái)產(chǎn)，只要戶口本上顯示其為已婚，中介公司和銀行就要讓他出具配偶同意出售的證明。

　　3

　　為防止某些中介機(jī)構(gòu)非法賺取房屋差價(jià)，購(gòu)賣雙方之間應(yīng)有一定直接聯(lián)系。

　　4

　　簽署合同時(shí)要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。

　　5

　　二手房交易過程中，無論是支付中介費(fèi)用還是定金或房款，購(gòu)方都應(yīng)要求對(duì)方出具收據(jù)。

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