地價大漲，房價猛升，城里人在自覺與不自覺之間就把精明的目光投向了廣大郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)那里的房子和地便宜啊。較近這方面的咨詢非常多，就連朋友們喝酒之際都忘不了問一句：哥們兒，購個農(nóng)民房行嗎？其實(shí)，大家關(guān)心的主要有兩點(diǎn)：，農(nóng)民房購賣是否合法；，明知不合法也要購，那么法律后果到底如何？損失到底多大？

　　湊巧的是，較近出差到深圳，偶遇程總，程總就自述了他的公司在北京投資農(nóng)民房的故事。

　　程總的北京公司10年前租了一個郊區(qū)帶院子的農(nóng)民房作庫房。隨著四環(huán)、五環(huán)的通車，農(nóng)民房的交通變得極為便利。，房東找到公司，說他的房子要賣，讓公司搬家。程總一聽就急了，別人能購咱也能，別人出得起錢咱更出得起，并跟房東大講了一通承租人購房優(yōu)先權(quán)的法學(xué)理論，較終10萬元搞定。合同簽了，款也交了，程總就是連院帶房的新主人了。

　　既然是主人，就要動真格的，于是庫房變成了四合院，一番裝修，雕梁畫棟。幾年風(fēng)平浪靜，幾年優(yōu)哉游哉。去年，村子要拆遷了，農(nóng)民說：程總，我退你10萬元，你走吧。我是主人啊，拆遷補(bǔ)償款至少100萬元啊，房子是我的。你讓我走我就走?。?/p>

　　于是開始了一場官司。

　　官司現(xiàn)在還沒判，程總讓我預(yù)測一下判決結(jié)果，我就把《北京市高端人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋購賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》給了他。

　　這個文件把農(nóng)民房購賣分為幾類：類：農(nóng)民把房子賣給城市居民；類：農(nóng)民把房子賣給外村村民；第三類：農(nóng)民把房子賣給本村村民。房屋購賣必然涉及宅基地購賣，而宅基地購賣是我國法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購購的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為之一。

　　所以，前兩類，合同一律無效，后一類經(jīng)辦理宅基地審批手續(xù)有效。那么，合同無效后，如何處理此類糾紛呢？很簡單，房子和院子歸農(nóng)民所有，但經(jīng)過翻建、擴(kuò)建的房屋，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對于添付價值進(jìn)行補(bǔ)償。

　　其實(shí)，說了這么多，就是兩句話，，居民購農(nóng)民房的合同無效；，房子歸農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償歸農(nóng)民，居民翻建、擴(kuò)建的成本可拿回來。具體到程總的案子，四合院的成本經(jīng)評估后，可從農(nóng)民那里拿回來，不過，評估價格一般比實(shí)際花銷要低得多。

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