第十五條 交接手續(xù)
　　(一)該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當在交付日的7日前，書面通知購受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當攜帶的證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定其他條件的，購受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。

　　(二)驗收交接后，雙方應(yīng)當簽署商品房交接單。由于購受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：

　　yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__；

　　yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__。

　　(三)雙方同意按照下列第yk____種方式繳納稅費：

　　1、出賣人不得將購受人交納稅費作為交接該商品房的條件。

　　yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__。

　　2、購受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、

　　___種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。

　　(1)專項維修資金(公共維修基金)；

　　(2)契稅；

　　(3)十二條約定的物業(yè)服務(wù)費用；

　　(4)供暖費；

　　(5)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___；

　　(6)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___。

　　3、購受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、

　　____種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據(jù)。

　　(1)專項維修資金(公共維修基金)；

　　(2)契稅；

　　(3)十二條約定的物業(yè)服務(wù)費用；

　　(4)供暖費；

　　(5)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___；

　　(6)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___。

　　【解讀】款是對辦理交接手續(xù)時出賣人應(yīng)承擔的義務(wù)的約定。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用；不經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。如果交房時不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，購房者有權(quán)拒絕交房，開發(fā)商構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔逾期交付的違約責(zé)任。

　　某些開發(fā)商在約定的交房期限仍達不到法定和約定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，規(guī)避責(zé)任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署入伙協(xié)議書，然后再進行驗房。一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。

　　為了減少損失，購房者在辦理交接手續(xù)時應(yīng)堅持先驗收后收房的原則，驗收房屋的流程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、實測面積數(shù)據(jù)等)，收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等。

　　現(xiàn)場驗收具體內(nèi)容主要包括：1、所交付的房屋是否是您所購購的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符；2、房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符；3、水電氣等附屬配套設(shè)施是否到位；4、合同中約定的其他項目。

　　款是對由于購受人原因造成延期交房的違約責(zé)任的約定。

　　在不少項目中，購房人因自身原因，如未按入住通知書規(guī)定的時間前來辦理入住手續(xù)等，致使商品房未能按期交付，雙方對此期間發(fā)生的物業(yè)管理費等費用的承擔以及商品房毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任的承擔發(fā)生爭議，由此產(chǎn)生了糾紛。

　　《合同法》第142條的規(guī)定標的物損毀、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由購受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。因此，因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費等費用應(yīng)由購房人承擔，商品房毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任也應(yīng)由購房人承擔。

　　第三款是對如何交納稅費的約定。

　　以前開發(fā)企業(yè)要求購房者入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費，由此產(chǎn)生了很多糾紛。本示范合同文本提示雙方在簽約時可就有關(guān)稅費的繳納是否委托進行約定，購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費的，購房人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。需要提醒大家的是，其中的契稅是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照規(guī)定繳納契稅。目前在北京購購普通商品房，契稅稅率為房屋總價的1.5%，契稅的交納時間為辦理產(chǎn)權(quán)證時交納，既可以自己到房屋所在地地稅大廳交納，也可以委托開發(fā)商代交。所謂的公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。公共維修基金交納數(shù)額為房屋總價的2%，購房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前到市或區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室(以下簡稱小區(qū)辦)交納維修基金。在市房地產(chǎn)交易所辦理立契過戶手續(xù)的 ，到市小區(qū)辦交納維修基金；在區(qū)縣房屋交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)的，到相應(yīng)區(qū)縣小區(qū)辦交納維修基金。如購房者已辦理完立契過戶手續(xù)，須在辦理權(quán)屬登記手續(xù)前到小區(qū)辦補交公共維修基金。根據(jù)北京市發(fā)出《關(guān)于禁止一次性收取多年物管費的通知》，其中規(guī)定：一次性收取物管費較多不能超過一年，所以大家在交納物業(yè)管理費時，如果開發(fā)商要求交納一年以上的物業(yè)管理費是可以拒絕交納的。

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