房產(chǎn)新政影響投資 分類計算房子是否該賣

從今年6月1日開始，政府的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)生了根本的改變，不但對不同面積的住房進行了區(qū)別征稅，還特別規(guī)定，購房者如果在取得房屋后兩年內(nèi)就賣掉，將按照房屋成交價的5.55%征稅，也就是全額征稅，而以往則是按照房屋購賣的差額征稅。此外，“6·1”之后購購非普通住宅將按3%的比例征繳契稅。手頭的房子該不該賣掉？讓我們來具體算一算。
　　
　　
　　 不同購房者的保本公式
　　
　　 在目前情況下，絕大多數(shù)人購房子，都會選擇按揭貸款。按不同類型分析：
　　
　　 1.辦完契稅未超過2年的普通住宅
　　
　　 其契稅按購入總價的1.5%收取，而營業(yè)稅按其賣房總價的5.55%收取，因此，其頭付以后的后續(xù)成本為：
　　
　　 按揭利息=購入價×（1-頭付比例)×按揭利率×已貸款日期
　　
　　 契稅=購入價×1.5%
　　
　　 營業(yè)稅=購入價×(1 漲幅)×5.55%
　　
　　 其他一次性支出：包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等則：保本價=購入價 后續(xù)成本=購入價×[1 (1-頭付比例)×按揭利率×貸款期限 7.05% 漲幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 2.辦完契稅滿2年的普通住宅
　　
　　 與種情況的不同點是不用交營業(yè)稅，因此根據(jù)以上計算，即：
　　
　　 保本價=購入價×[1 (1-頭付比例)×按揭利率×貸款期限 1.5%] 一次性支出
　　
　　 3.“6·1”前簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅
　　
　　 與種情況相同，即：保本價=購入價×[1 (1-頭付比例)×按揭利率×貸款期限 7.05% 漲幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 4.“6·1”前簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅
　　
　　 它與種情況的差別在于營業(yè)稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取，即：
　　
　　 保本價=購入價×[1 (1-頭付比例)×按揭利率×貸款期限 1.5% 漲幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 5.“6·1”后簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅
　　
　　 第5、6種情形的應交契稅增加到購房總價的3%，其營業(yè)稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同，因此：
　　
　　 保本價=購入價×[1 (1-頭付比例)×按揭利率×貸款期限 8.55% 漲幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 6.“6·1”后簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅
　　
　　 保本價=購入價×[1 (1-頭付比例)×按揭利率×貸款期限 3% 漲幅×5.55%] 一次性支出應用實例
　　
　　
　　 舉例
　　
　　 王先生于2004年6月份購了一套總價100萬元的普通類住宅，三成20年按揭(年利率為5.31%基準利率)，現(xiàn)以110萬元脫手。
　　
　　 根據(jù)政策，王先生屬于上述種情況，則后續(xù)成本如下：
　　
　　 按揭利息=100萬元×（1-0.3)×5.31%=3.7萬元(注：等額/等本法會略有差異，但對我們的計算影響不大)
　　
　　 契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元，營業(yè)稅=100×5.55%=5.6萬元，其他一次性支出1.5萬元，則他的保本價=100 3.7 1.5 5.6 1.5=112.3萬元，因為他的賣出價為110萬元，所以此次房產(chǎn)投資虧了2.3萬元。
　　
　　 需要指出的是，由于沒有嚴格區(qū)分按揭貸款使用等本還款法還是使用等額還款法，也沒有考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調(diào)整，對一些費用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的結果，僅供房產(chǎn)投資者參考，更準確的數(shù)據(jù)可以咨詢專業(yè)的投資顧問。
　　
　　 由計算公式可以看出，房價的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低，將直接影響投資房產(chǎn)的收益率。

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