過(guò)去兩年間房地產(chǎn)價(jià)格的飆升令人眩目，大量的熱錢(qián)在財(cái)富效應(yīng)的驅(qū)使下紛紛涌入房地產(chǎn)，但是今天房產(chǎn)投資已經(jīng)告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產(chǎn)投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的，本文將就此進(jìn)行探討。

　　投資低檔民宅？土豆不能永遠(yuǎn)賣(mài)高價(jià)！

　　房地產(chǎn)投資有個(gè)怪現(xiàn)象，就是性?xún)r(jià)比低的民宅反而升值快。比如，在北京兩年前如果4000元/米在比較偏遠(yuǎn)的地段購(gòu)購(gòu)普通民宅，目前的二手房成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000到10000之間，100%以上；反過(guò)來(lái)，在兩年前購(gòu)購(gòu)中檔公寓花費(fèi)大約8000元/米，而今天的二手房的成交價(jià)不超過(guò)12000元，不足50%。顯然在過(guò)去幾年投資民宅可以獲得高回報(bào)。

　　內(nèi)在價(jià)值低的民宅價(jià)格飆升主要得益于“吉芬”效應(yīng)。1845年愛(ài)爾蘭爆發(fā)饑荒，沒(méi)有營(yíng)養(yǎng)也不好吃的土豆價(jià)格暴漲，而老百姓反而購(gòu)購(gòu)更多的土豆而不是其他價(jià)格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應(yīng)。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價(jià)格上漲讓老百姓更沒(méi)有錢(qián)了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來(lái)購(gòu)購(gòu)更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無(wú)法理解地步。過(guò)去兩年低檔民宅價(jià)格的上漲正是由于“吉芬”效應(yīng)，低檔民宅和土豆一樣雖然沒(méi)有太大投資價(jià)值，但都是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲讓本來(lái)可以購(gòu)購(gòu)中高端住房的居民不得更改購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而購(gòu)購(gòu)性?xún)r(jià)比低的住宅，這是民宅過(guò)去漲幅醒目的根本原因。

　　“土豆”不能永遠(yuǎn)賣(mài)高價(jià)，這是常識(shí)，民宅從長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)有太大投資價(jià)值。、低檔民宅的地段、建筑設(shè)計(jì)、人文環(huán)境都令高端自用客戶(hù)不會(huì)購(gòu)入，因此無(wú)法長(zhǎng)期維持高價(jià)；、政策導(dǎo)向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢(shì)，這種政策導(dǎo)向隨著時(shí)間的推移會(huì)明顯影響低檔民宅價(jià)格。所以未來(lái)5年隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增加，居民住房升級(jí)和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價(jià)格上漲必將大幅放慢。

　　投資中高端公寓？捕捉地產(chǎn)未來(lái)熱點(diǎn)！

　　《圣經(jīng)》“馬太福音”第25章中說(shuō)：“凡有的，還要加給他，叫他多余；沒(méi)有的，連他所有的，也要奪過(guò)來(lái)。”越是有錢(qián)的人越有錢(qián)，這就是所謂的“馬太效應(yīng)”。馬太效應(yīng)產(chǎn)生的原因之一就是有錢(qián)人可以投資于普通大眾暫時(shí)購(gòu)不起但以后有需要的產(chǎn)品或領(lǐng)域，這種提前“卡位”的優(yōu)勢(shì)讓有錢(qián)人可以提前布置資產(chǎn)，守株待兔坐等資產(chǎn)未來(lái)升值。

　　過(guò)去幾年全國(guó)掀起了轟轟烈烈的購(gòu)房運(yùn)動(dòng)，在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計(jì)代價(jià)的購(gòu)房，這種全民性需求的爆發(fā)是過(guò)去房地產(chǎn)尤其民宅價(jià)格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級(jí)的需要會(huì)推高中高端公寓的價(jià)格，這可能是未來(lái)5年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　目前，北京地區(qū)中高端公寓一、二手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元，偏高的單價(jià)和高總價(jià)都讓中高端公寓成交不活躍，但相比低檔民宅理想的中高端公寓無(wú)論一、二手房屋性?xún)r(jià)比都更高，投資潛力更大。在北京這樣的城市有大量的中高端群體在過(guò)去全民的購(gòu)房熱潮中，或倉(cāng)促或盲目的購(gòu)購(gòu)了小戶(hù)型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)逐漸理性，以及居民收入的提高，未來(lái)中高端公寓必將再次成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。

　　高端住宅長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)低，投資把握核心策略！

　　一些剛接觸房地產(chǎn)投資的人認(rèn)為中高端住宅總價(jià)高、維護(hù)成本高不如購(gòu)購(gòu)小戶(hù)型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像購(gòu)股票不購(gòu)長(zhǎng)期看好藍(lán)籌股，反而購(gòu)價(jià)格便宜的垃圾股一樣沒(méi)有道理。

　　筆者認(rèn)為從投資角度看，中高端住宅長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)反而要小：頭先，過(guò)度炒作普通民宅有違國(guó)家政策導(dǎo)向，未來(lái)不確定政策因素非常多，而高端住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預(yù)可能?。黄浯?，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本也曾因日元升值而出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格飆升的局面，當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候普通住宅下跌幅度超過(guò)一倍的比比皆是，但高端住宅的下跌幅度要明顯小。尤其是2006年以來(lái)日本的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回升，但是“淘盡黃沙始見(jiàn)金”，價(jià)格迅速上漲50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅價(jià)格上漲幅度則較小。可見(jiàn)以長(zhǎng)期戰(zhàn)略眼光看，高端房屋投資的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)要比低檔房投資小得多。

　　房地產(chǎn)投資需要考慮的前三個(gè)問(wèn)題是“地段、地段、還是地段”，高端住宅投資更是如此。以中長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)較常見(jiàn)的投資誤區(qū)有兩個(gè)，一是認(rèn)為城市區(qū)就是較好的地段，實(shí)際并非如此，隨著城市的發(fā)展區(qū)也會(huì)發(fā)生移動(dòng)，導(dǎo)致區(qū)變成“老城”；二是投資風(fēng)景怡人的郊區(qū)，但實(shí)際情況是受到生活配套和日益擁堵的城市交通影響影響，日本等很多發(fā)達(dá)國(guó)家的富人較終選擇回城，回城頭選的住宅恰恰是中高端公寓。

　　筆者個(gè)人認(rèn)為，通常隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步增值的地段是核心商務(wù)區(qū)和核心教育區(qū)(比如北京海淀的高校聚集區(qū))，而核心商務(wù)區(qū)和教育區(qū)一旦形成幾乎沒(méi)有遷移的可能。投資中檔住宅可多關(guān)注這兩個(gè)區(qū)域。

　　較后，提醒投資者的是由于投資高端公寓將來(lái)面對(duì)的客戶(hù)是需要居住升級(jí)的中高端群體，那么象明廚明衛(wèi)、公共建筑的裝修、綠地、車(chē)位等一般住宅不需要考慮的問(wèn)題也是投資中高端住宅時(shí)要反復(fù)斟酌的細(xì)節(jié)。

來(lái)源： 中金在線

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