金融海嘯雖然引爆了全世界的不景氣，但也正是一個(gè)強(qiáng)迫全世界的人們不得不丟棄舊思維的時(shí)機(jī)，有些過去曾經(jīng)是成功的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)被快速舍棄；相對(duì)地，一些新的思維與作法，將成為投資舞臺(tái)上的新主角。如果希望成為勝者，以下四個(gè)新的思維，投資人不可不知！

　?。簠^(qū)位的較新指標(biāo)是“租金”

　　以往常聽人說投資房地產(chǎn)的指標(biāo)就是“區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位”，但區(qū)位(location)的“指標(biāo)”是什么？大多數(shù)人并不知道！區(qū)位指標(biāo)會(huì)隨著環(huán)境的變化而改變，在住宅數(shù)量普遍不足的時(shí)候，區(qū)位的指標(biāo)是“人多”，那里人多，那里的房屋就會(huì)漲價(jià)！例如在改革開放后的大陸，要判斷那里房?jī)r(jià)會(huì)漲？只要看那個(gè)都市人多。

　　但當(dāng)住宅自有率超過百分之六十以上時(shí)(環(huán)境改變)，區(qū)位的“指標(biāo)”就會(huì)變成“稀有”，那里的貴氣重，那里的房屋就會(huì)漲。

　　不迷戀過往地段

　　過去幾年，許多投資人根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，還在“人多”或“貴氣”的地區(qū)大量購屋，但在景氣受挫后，才突然發(fā)現(xiàn)環(huán)境已經(jīng)改變，投資的舊觀念(舊指標(biāo))已成為套牢自己的較主要原因！

　　如果還迷戀自己房屋附近的人多；或是地段過去的光輝，而不考慮未來是否容易出租？勢(shì)必掌握不到獲利的機(jī)會(huì)，而會(huì)被傳統(tǒng)的“區(qū)位”觀念埋葬。較新的“區(qū)位”觀念將改變成“租金是王！”

　　 建筑物的生命在“維護(hù)”

　　所謂“一枝草，一點(diǎn)露”，以前我們常聽人說孩子不怕生多，認(rèn)為孩子只要生下來了，自然會(huì)有長(zhǎng)大的辦法。這也是一種舊思維！在不景氣時(shí)，孩子生得愈多，不但無法養(yǎng)活，可能還會(huì)讓本來可以存活的小孩，因資源分散而無法存活。

　　建筑物也是如此，景氣時(shí)有許多建設(shè)公司大量興建房屋，動(dòng)輒以造鎮(zhèn)、造城的方法，大量生產(chǎn)，認(rèn)為“沒有賣不出去的房屋，只有賣不出去的價(jià)格！”所以認(rèn)為房屋只要蓋好了，遲早會(huì)賣出。

　　但在不景氣的環(huán)境中，這樣的舊觀念就不易成功了(因?yàn)橹挥猩贁?shù)地點(diǎn)較好的房屋，才具有這種特性)。

　　在不景氣時(shí)，購購量降低了，人們只會(huì)集中購購較會(huì)增值的房屋，而量大的小區(qū)、屋多的地方、尤其是新的重劃區(qū)或是開發(fā)區(qū)，由于四周還有許多空地尚未開發(fā)。

　　因此，基于供給量多就不易漲的經(jīng)濟(jì)原理，增值性自然不足。(但在景氣時(shí)，許多人卻有相反的思維，常認(rèn)為在空地多、推案多的地區(qū)，房?jī)r(jià)才有漲的機(jī)會(huì)！)

　　有經(jīng)驗(yàn)公司很少

　　過去，許多房地產(chǎn)投資失敗的重要原因，就是因?yàn)樾^(qū)進(jìn)駐率太低，導(dǎo)致不容易有增值的機(jī)會(huì)。而量大的小區(qū)或新重劃區(qū)、開發(fā)區(qū)由于供給量大，住戶進(jìn)駐率勢(shì)必不高，投資獲利機(jī)會(huì)自然不高！

　　進(jìn)駐率要高的機(jī)會(huì)，就在“維護(hù)”。前一陣子有許多銷售成功的建案都打出“酒店式公寓”(Serviced Apartment)的廣告，所訴求的其實(shí)就是好的“維護(hù)”水平包括了硬件(建筑物內(nèi)、外觀的維護(hù)保養(yǎng))與軟件(飯店級(jí)的居住服務(wù))，這種商品說起來容易，實(shí)際上成功的機(jī)會(huì)很小，因?yàn)閾碛羞@種成功經(jīng)驗(yàn)的公司極少！

　　第三 房屋的較新價(jià)值在“品牌”

　　過去，房地產(chǎn)投資人過度迷信于區(qū)位，過分相信自己的直覺，常會(huì)聽到人們說：“管他那一家建設(shè)公司蓋的房屋，只要地點(diǎn)好，就可以投資！”這種觀念在房屋已經(jīng)成為“商品”后，也將成為舊思維而被淘汰！

　　有的公司著重于大量制造，以制造業(yè)低成本的方法蓋房屋；有的公司著重于短期回收，每個(gè)建案都有不同的股東，以低風(fēng)險(xiǎn)的方法蓋房屋(遇到景氣不佳時(shí)，股東就將房屋分分后各自處理)；有的公司以蓋房子為副業(yè)，只要找到地，景氣不錯(cuò)就推一批，景氣不好就休息幾年，反正主要是賺土地錢；當(dāng)然也有許多建設(shè)公司，專注本業(yè)，不斷改進(jìn)產(chǎn)品，累積經(jīng)驗(yàn)。

　　這些采取不同策略建設(shè)公司的房屋蓋好后，就會(huì)產(chǎn)生極大的商品差異，例如管理費(fèi)用的差別(不同小區(qū)的管理費(fèi)用可差到一倍以上)；健康水平的差別(不同小區(qū)的電磁波差距可有數(shù)十倍)……這些差別在房屋還不是商品時(shí)，不會(huì)凸顯！

　　品牌價(jià)值勝價(jià)格

　　但當(dāng)房屋變?yōu)樯唐泛?，所有支出都?huì)成為租金負(fù)擔(dān)的一部分，使用者都會(huì)將其列入決定是否租用？或購購的重要指標(biāo)！因此，在這一波金融海嘯后，人們將發(fā)現(xiàn)建筑物的“品牌”價(jià)值已經(jīng)愈來愈重要！

　　任何商品，如果沒有品牌，只靠?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，都將在這一波世界性景氣衰退中滅頂，不論過去有多么輝煌的歷史與功績(jī)。

　　第四 房地產(chǎn)獲利機(jī)會(huì)在“保有”

　　當(dāng)利率水平不斷降低后，有穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)“價(jià)格”必然會(huì)愈來愈高(目前美國(guó)債券尤其是房地產(chǎn)抵押債券已經(jīng)開始搶手，正是在反映這種現(xiàn)象)！因此，將好的不動(dòng)產(chǎn)在任何一個(gè)時(shí)間點(diǎn)出售都將是不智之舉，尤其房地產(chǎn)是耐久財(cái)，價(jià)值不會(huì)因折舊而減損，是較適合“保有”而非“出售”的商品！

　　只要能夠“保有”較好的房地產(chǎn)，就會(huì)是這一波財(cái)富重分配下的贏家！如果還是死守著鈔票，死抱著不會(huì)獲利的商品，除非是已經(jīng)七、八十歲的老人，否則就是一種危機(jī)。

　　百年難見的契機(jī)

　　現(xiàn)在百年難見的金融海嘯來了，百年難見的世界性經(jīng)濟(jì)不景氣來了，危機(jī)強(qiáng)迫我們丟掉包袱與不得不成長(zhǎng)，這是百年難見的“投資大革命”誰能快速調(diào)整投資思維，誰就能致富！再提醒大家一次，如果過去的觀念永遠(yuǎn)是對(duì)的，人類就不會(huì)進(jìn)步；如果觀念的調(diào)整是容易的，就不會(huì)有財(cái)富重分配的機(jī)會(huì)。而今年正是百年難得一見的機(jī)會(huì)，祝大家投資順利！

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