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投資者如何投資房產(chǎn)?絕不購新房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 660 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
北、上廣深,到底還沒有年投資收益率4%的房產(chǎn)?

  湯姆有些納悶,為何其位于徐家匯的玉蘭花苑二房一廳的每月租金在3200元附近,其每平米單價已接近2萬元,而反觀其朋友購入的水城南路的翡翠公寓,其每平米單價只有16000元,二房一廳的每月房租卻能租到4800元,且非常好租。

  這很正常,上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理范偉國(范偉國博客,范偉國新聞,范偉國說吧)表示,徐家匯的租客通常為拖家?guī)Э诘陌最I,對價格敏感高,且不接受合租;而水城路非但外資公司云集,且是卡拉OK聚集地,附近的從業(yè)人員通常都找那些離工作地點近,再加上愿意接受合租,租金自然水漲船高。

  投資房產(chǎn)的率,看的是租賃對象,而不是地段,范偉國表示,在上海存在一些地段相對較差、房價較低,但房租卻更高的,而這正是投資者需要留意的。

  以上述案例為例,玉蘭花苑的收益率只有2%,而寶石公寓的收益率卻能接近4%。而4%的年收益率被公認為房產(chǎn)投資的一道檻,目前公積金貸款利率為3.87%,商業(yè)貸款按打7折計算為4.158%,均在4%附近。范偉國也覺得,住宅25年能收回成本,商業(yè)地產(chǎn)12-15年能收回成本,就屬于優(yōu)質(zhì)投資。

  租金才是房產(chǎn)真價值

  但可惜的是,在又一輪上漲后,北京、上海房產(chǎn)投資能接近4%左右收益率已是鳳毛麟角。據(jù)統(tǒng)計,今年上半年北京二手房租售比頭次突破了1:400,超過了國際警戒線,而上海二手房租售比應已接近1:500。所謂租售比是指,以房屋月租金和房價之間的比值,換算出租金與房價是否合理的差距。一般而言,國際標準的房產(chǎn)租售比為1:100到1:200,但北京、上海的租售比從2004年以來一直高于這一數(shù)值。

  此輪房價上漲,有流動性充裕,投資者預防通貨膨脹的考慮,而租賃價格則完全受到當前經(jīng)濟走勢影響。今年以來,北京、上海房價呈現(xiàn)上漲,而房租卻因經(jīng)濟環(huán)境依然嚴峻,租賃市場的價格反而出現(xiàn)下滑。

  在這種情況下,投資者應認識到,房價再出現(xiàn)大幅上漲將是小概率事件,投資者應將眼光放到租售比上。眾所周知,投資房產(chǎn)的收益來源于價差與租金,過去大部分人投資房產(chǎn)是靠賺價差來累積財富,但這些都只是一次性的收入,一旦遇到風暴來襲,就全垮。富爸爸的作者清崎就格外注重房租收入,我不賺價差(capital gain),我賺持續(xù)的現(xiàn)金收益(cash flow),例如房屋租金、股票配息、版稅收入等,清崎覺得,這樣無論經(jīng)濟好壞、市場漲跌,他都能持續(xù)保持富有。

  投資者應明白,投資房地產(chǎn)不是因為預期房價會漲,而是算出房子購價,一旦轉(zhuǎn)租出去后的租金報酬率夠高,你可以靠租金,在未來5年、10年持續(xù)性賺進可觀的現(xiàn)金收益。

  以清崎為例,其在1973年時,存夠2000美元后,清崎就馬上購下一間18000美元的房子收租,扣除房貸支出,每月凈收入為35美元。雖然是一筆小錢,但卻持續(xù)流入清崎的口袋,1年后,伴隨房產(chǎn)增值,加上手中現(xiàn)金增加,清崎又向銀行貸款購下第2間房,就這樣以房養(yǎng)房,從一間一間購,到整批收購。

  目前,清崎個人名下的出租公寓已超過1400間,價值超過3700萬美元。

  老公房是金庫

  目前北京、上海次新房的收益率大致為3%以下,而投資老公房的收益率卻往往能達到4%。

  以上海中山公園為例,一室一廳37平米的老公房,裝修較好,家電齊全,2800元每月,目前房價75萬左右,年收益為4.2%;而63平米左右的2房,裝修一般,家電齊全,租金為3200元,目前房屋市價為125萬左右,年收益為3.1%;而140平米的次新房,三房二廳,租金為10000元附近,市價為420萬元,年收益為2.8%。

  從這可以看出,對中低端市場而言,房子裝修簡潔即可,裝修不求豪華。同時,同地段房型越小,總價越低的房子收益越高。

  投資者應明白,經(jīng)濟是否景氣,租房需求還是有,只是以前愿意花4,000元租房子,現(xiàn)在可能只愿花3,000元,投資者面對高價產(chǎn)品需更保守謹慎,而價廉物美的老公房,安全性更高。

  吳淵(化名)是典型的房產(chǎn)愛好者,酷愛磚頭,不愛股票,認為房產(chǎn)是不動產(chǎn),較易保值。大學時,吳淵就讀于同濟大學,在大學讀書時,老師就曾跟他講過以租養(yǎng)房的案例,而當時房租收益率還能維持在8%左右。上世紀90年代末,上海人都膽子小很少敢去貸款的,若貸款十多萬更是連覺都睡不著。但吳淵卻不怕,他較青睞那些好地段的爛房子,論房價,老公房在同一地區(qū)內(nèi),一定是較低的,而若作為投資,頭先總價低出手較便捷,其次,當時老公房的租售比更高于新房,通常都在6-8%之間,足以支撐頭付后的月供。

  例如,吳淵在2000年購的一室戶老公房,只要8萬,當時年租金為7200元,年收益率約9%。但現(xiàn)在,房子還是那房子,年租金已經(jīng)是1.7萬了,房價更漲到了50萬。吳淵覺得,從歷史來看,房租應該會在較長的時期不斷上漲,而初始投入?yún)s是固定的,只要購房時能有4%的收益率,就完全可以投資。

  而在選址上,吳淵購的老公房,通常都在大學附近,并裝修布置好家具、寬帶,然后再打出帶包入住的口號,以降低手上房子租不出去的風險。

  而范偉國的建議是,投資者在投資老公房時,靠近醫(yī)院、學校的房產(chǎn)租售比較高。以東安新村為例,其靠近腫瘤醫(yī)院,病人的家屬往往需要在醫(yī)院附近租個房,方便燒營養(yǎng)飯給病人吃,造成房租較高。好醫(yī)院,好學校,好的娛樂場所,都能拉高租金,范偉國強調(diào)。

  相比上海,投資北京老公房也很有潛力。目前北京房價相對上海低,但租金并不遜色,而且北京租客對房子的裝修要求沒有上海高,裝修成本更低。而北京還有不少各部委建設的公房,甚至能提供免費停車,免費取暖的服務,投資相當實惠。

  精品購屋哲學

  投資老公房的哲學就是盡量省錢,裝修的好壞對租金并不能起完全作用。吳淵甚至在裝修時還斤斤計較,他裝修永遠不會用立邦和多樂士,而改用中南等國產(chǎn)品牌。

  而相比吳淵,徐鳴(化名)走得則是精品購屋路線,而若運籌得當,也能得到4%以上的年收益率。

  徐鳴投資房產(chǎn)一定是豪宅,他覺得,豪宅就宛如 品,由于其稀缺性及彰顯身份的價值,未來總能找到接盤者(新一波富豪)。上海有全球,特別是大陸的富豪在支撐,所以高處未算高;而自住房,就等同于一個內(nèi)需市場,必須受到收入比、租售比的限制。所以,在投資房產(chǎn)時,徐鳴只挑令老外心動的房子。

  有留學經(jīng)歷的徐鳴發(fā)現(xiàn),美國人對房子很挑剔,選房挑環(huán)境、挑 、挑鄰居、挑房子格局,什么都挑。徐鳴專挑衡山路邊的小區(qū)、黃浦江邊高層有景觀的大廈、原法租界老洋房、美國學校旁的別墅下手。裝修也毫不吝嗇,既古典、又現(xiàn)代,裝修都挑較難的或較貴的施工。

  而對于習慣聚居的日韓客人,徐鳴將房子購在較多日韓居民居住的小區(qū),并量身定做,例如面對韓國人,就一定得裝地暖。徐鳴一套古北一期的房子,10年左右的房齡,目前市價200萬,在裝了地暖后,租給韓國人能租到1000美元/月,也能達到約4%的回報。

  徐鳴投資房產(chǎn)的另一個有趣原則是:絕不購新房,因為房子要租給老外,而新房看不見鄰居,搬入后2年鄰居會一直裝修,而噪音會趕走老外,他只購看得到的房子,寧可購貴一點。

  根據(jù)他的精品購物哲學,徐鳴建議投資者不妨仔細找找古北、天山仁恒、聯(lián)洋、碧云等老外聚居區(qū),應能找到類似的房產(chǎn)。

  怎么當包租婆?

  要選擇地段:選人口成長地區(qū),跟著政府規(guī)劃走。

  要選擇產(chǎn)品:房子一定要能出租,賺租金又賺增值空間,一舉兩得。房子要租得出去,得看產(chǎn)品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是單身或是新婚夫婦,面積較小的房子容易出租。

  要控制資金:購房子要考慮到本身資金狀況。

  要選時點:和投資股票一樣,購房也有套牢的風險,在眾人恐懼時貪婪,在眾人貪婪時恐懼。

  投資tips:

  投資頭選老公房,自住選次新房;

  選小房型,相對而言,面積越大,每平米的租金會下降。

  房屋要保持干凈整潔,才能提高出租率。

  房客要慎選,工作是否穩(wěn)定是要素,女性比男性穩(wěn)定性高;

  6月是畢業(yè)生租房高峰,若過了7月中還租不出去,建議降價。

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