-土地增值稅從嚴(yán)征收稅率提高

在“逐步推進房產(chǎn)稅改革”不到一周時間內(nèi)，6月3日，國家稅務(wù)總局再次發(fā)出有關(guān)從嚴(yán)預(yù)征土地增值稅的政策，兩個房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的稅收政策如此接踵而至，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管層通過稅收調(diào)節(jié)高房價的管理意圖初步顯現(xiàn)。

如果說房產(chǎn)稅是在抑制購方——— 購房者的投資沖動的話，那么土地增值稅則是在打壓賣方——— 開發(fā)商的漲價沖動。

國家稅務(wù)總局為防止政策像2007年一樣因流于形式執(zhí)行不力，此次《通知》特意要求各地區(qū)6月底前上報清算工作計劃，并且要求各地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為清算審核對象。國家稅務(wù)總局將就各地對項目的清算情況進行抽查。

通知還同時明確了征收稅率。根據(jù)國家稅務(wù)總局要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

-開發(fā)商稅收成本提高0.5到1倍

“土地增值稅在我國并非一個新稅種。在實際操作中一直采取的是預(yù)征制，即按銷售金額確定一定的比例征收，由于各地存在不同程度的優(yōu)惠措施，所以一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用?！弊蛉眨颖苯?jīng)貿(mào)大學(xué)會計學(xué)院教授郭宏在接受本報記者采訪時表示。

郭宏介紹說，土地增值稅從1994年便開始征收，其征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。所謂增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《暫行條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額?！氨热玳_發(fā)商一個項目賣了100億元，從100億元中減掉地價成本、建筑成本等稅法規(guī)定可以扣除的成本后，就是應(yīng)征稅額?！?

郭宏表示，過去的土地增值稅都統(tǒng)一是1%，像北京、上海、杭州等一線城市如此，中西部二線城市也是如此。因此，毫無疑問，“此次按區(qū)域確定土地增值稅預(yù)征稅率，稅率由過去的1%提高到‘不低于1.5%’的中部和東北地區(qū)省份，以及由過去的1%提高到‘不低于2%’的東部地區(qū)省份，開發(fā)商納稅額將直接增加50%或100%?！?

如果按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的2009年全國商品房4.4萬億元銷售額，如果忽視地域稅率差異，而全部以2%計算的話，2009年全國土地增值稅的預(yù)征收入就可以達(dá)到880億元。可見，土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。而此次從嚴(yán)從高征收，在一定程度上將抑制開放商短時間內(nèi)瘋狂給樓盤漲價的沖動。

-新政將抑制開發(fā)商漲價沖動

郭宏表示，此番有關(guān)土地增值稅的新政落地后，將給開發(fā)商帶來兩方面的影響。

“頭先是土地增值稅是預(yù)征，也就是說開發(fā)商的某個項目在手續(xù)齊全之后，銷售完成之前就要繳納這筆稅款，待銷售完成之后根據(jù)實際銷售額再將此稅款多退少補?！惫暾J(rèn)為，“這對于開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)且粋€考驗，項目前期本來就是資金密集投入時期，此次從嚴(yán)執(zhí)行后，恐怕會使部分開發(fā)商資金鏈繃得更緊”。

郭宏同時介紹，與個人所得稅的“超額累進”稅率類似，土地增值稅是一種“超率累進”稅率，按照30%到60%的四級超額累進稅率進行征收。簡而言之，該稅就是針對房地產(chǎn)項目的超額利潤而設(shè)計的，當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。 “這個政策被嚴(yán)格執(zhí)行后，開發(fā)商要像以前那樣漲好幾百、上千元恐怕就不合適了，他會算算成本賬”。從目前公布的通知來看，土地增值稅的預(yù)征率只有較低限，沒有上限，也就是說開放商無限制的漲價，會受到土地增值稅緊箍咒的嚴(yán)重制約。

同時，也有細(xì)心觀察者發(fā)現(xiàn)，此次新政給各地市稅務(wù)部門“自由裁量權(quán)”的空間較大，即便是從嚴(yán)征收，在各地財政無法擺脫土地財政命運前，恐怕也會在可以操作的層面盡量維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

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