地產(chǎn)調(diào)控政策劍指住宅市場(chǎng),商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了春天。近日在深圳智慧廣場(chǎng)舉行的"國(guó)際資本對(duì)接中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)"論壇上,與會(huì)專家和投行高層認(rèn)為中國(guó)未來30年商業(yè)地產(chǎn)是較值得投資的渠道,而國(guó)內(nèi)醞釀多時(shí)的房地產(chǎn)信托基金（REITs）將進(jìn)一步增大商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。另據(jù)消息稱,房地產(chǎn)信托基金即將在北京、上海、天津等城市試點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)將處于30年的繁榮期

社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今年肯定會(huì)很好。一是資金會(huì)發(fā)生比較大的扭轉(zhuǎn)。過去資金炒住宅,現(xiàn)在政策收緊,會(huì)有一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn);二是去年住宅市場(chǎng)快速發(fā)展,住宅市場(chǎng)的快速提升是商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。只要是住宅發(fā)展快的地方,商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)隨之快速增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示,北京商務(wù)寫字樓較近一個(gè)月銷售跟價(jià)格在逐漸往上走。易憲容認(rèn)為調(diào)整商務(wù)地產(chǎn)跟住宅倒掛的機(jī)遇已經(jīng)到了,未來一段時(shí)間將是商務(wù)地產(chǎn)很好的機(jī)遇。其判斷,中國(guó)經(jīng)濟(jì)只要讓房地產(chǎn)住宅這一塊的泡沫調(diào)整過來以后,房地產(chǎn)未來快速增長(zhǎng)三十年沒有問題。而寫字樓、商務(wù)樓肯定是未來三十年較繁華的地方。

對(duì)全球資金來說,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外的限制也比住宅限制要小得多。

摩根大通銀行副總裁陳思沖也持同樣觀點(diǎn)。從全球趨勢(shì)來說,中長(zhǎng)線商業(yè)地產(chǎn)的比例會(huì)越來越重,特別是在現(xiàn)有環(huán)境下,會(huì)有部分資金投入到國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的前景很好,而中國(guó)才剛剛起步。

國(guó)內(nèi)REITs應(yīng)注意控制負(fù)債率

但與會(huì)人士認(rèn)為,現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)缺乏一種東西,即房地產(chǎn)信托基金（REITs）。陳思沖表示,全球排名靠前的房地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占60%-100%不等,占100%的基本上都是房地產(chǎn)投資信托基金。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)很重要的渠道就是房地產(chǎn)投資信托平臺(tái)。而投資者投資REITs看重的是每年分紅收益率和低風(fēng)險(xiǎn),并且可以參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)收益。

在R EIT s運(yùn)用上,陳思沖認(rèn)為國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)者可以參考海外經(jīng)驗(yàn)。在稅務(wù)方面給信托基金以優(yōu)惠。

另外,也要汲取國(guó)外的教訓(xùn),海外一些REITs負(fù)債率達(dá)到70%-80%.但2008年這些REITs因?yàn)橘Y產(chǎn)下跌,債務(wù)高企進(jìn)而產(chǎn)生財(cái)務(wù)問題。所以國(guó)內(nèi)在設(shè)計(jì)REITs平臺(tái)時(shí)應(yīng)考慮債務(wù)率的限制,不能讓REITs負(fù)債太高,這對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)更好。

與此同時(shí),陳思沖不建議國(guó)內(nèi)房產(chǎn)公司出售商業(yè)地產(chǎn)。他表示,國(guó)外房地產(chǎn)投資信托基金擁有的物業(yè)（寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)）沒有散賣,都是整棟擁有的。而國(guó)內(nèi)一些公司可能因?yàn)槌鲇谫Y金運(yùn)作的考慮或其他因素,他們會(huì)把1/3或一半的寫字樓出售。這樣中長(zhǎng)線來說對(duì)物業(yè)增長(zhǎng)是有影響的,因?yàn)榈禺a(chǎn)公司無法控制整棟樓的住戶,這種物業(yè)就不太適合房地產(chǎn)信托基金。

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