嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下房?jī)r(jià)依然能“逆勢(shì)上漲”，這個(gè)話(huà)題已成為當(dāng)前社會(huì)公眾關(guān)注的市場(chǎng)熱點(diǎn)。較近浙江部分地區(qū)出現(xiàn)了市場(chǎng)亂象——異地投資者只需支付一成頭付、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊付二成頭付，就可以從銀行輕松獲得七成貸款。這表明，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與住房投資者正合力突圍，拆解當(dāng)前嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的限制與影響。這一市場(chǎng)動(dòng)向值得關(guān)注。

在筆者看來(lái)，如果目前涉及住房按揭貸款的相關(guān)政策限制可以突破的話(huà)，這意味著當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因?yàn)?，以往我?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)屢屢出現(xiàn)過(guò)度繁榮，主要是由于銀行體系向個(gè)人無(wú)節(jié)制發(fā)放按揭貸款所引起的。個(gè)人將未來(lái)30年收入流超前用于滿(mǎn)足當(dāng)下住房需求，自然會(huì)促使房地產(chǎn)需求成倍或數(shù)十倍增長(zhǎng)。還有，將住房按揭貸款作為理財(cái)工具或財(cái)富增長(zhǎng)工具，在客觀(guān)上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性快速發(fā)展。這表明，按揭貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮密切相關(guān)。這樣看來(lái)，如果嚴(yán)格限制個(gè)人住房按揭貸款的資格及規(guī)模，勢(shì)必會(huì)降溫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度，以及形成對(duì)房?jī)r(jià)下跌的強(qiáng)烈預(yù)期。

由此可見(jiàn)，住房按揭貸款規(guī)模大小對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮與泡沫生成影響極其深遠(yuǎn)，正是由于商業(yè)銀行無(wú)節(jié)制發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，客觀(guān)上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資或投機(jī)炒作，這是導(dǎo)致迄今國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)非理性上漲的主要原因之一。

應(yīng)當(dāng)看到，作為制度創(chuàng)新的住房按揭貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至關(guān)重要，但發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)是通過(guò)成熟的法律制度及規(guī)則來(lái)保障住房按揭貸款的有效運(yùn)行，降低銀行體系由此產(chǎn)生的房貸風(fēng)險(xiǎn)。以美國(guó)和日本來(lái)看，由于個(gè)人住房按揭貸款的無(wú)節(jié)制擴(kuò)張，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的不斷升級(jí)，較終引發(fā)了金融體系的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這方面教訓(xùn)尤為深刻。

盡管中國(guó)的住房按揭貸款從表面上看與發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系并無(wú)多大差別，但中國(guó)金融體系受價(jià)格管制及規(guī)模管制的影響較大，特別是可以獲得政府信用擔(dān)保，這與發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系相比還是有本質(zhì)區(qū)別的。這是因?yàn)?，在價(jià)格管制條件下，商業(yè)銀行無(wú)法完全決定住房按揭貸款的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，特別是優(yōu)惠政策可以將按揭貸款利率壓至較低水平，在很大程度上鼓勵(lì)了住房投資者利用這一金融杠桿工具，進(jìn)行房地產(chǎn)投資與投機(jī)活動(dòng)，這是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)泡沫不斷生成與累積的重要原因之一。

當(dāng)銀行體系可以變相獲得政府信用擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行將不再?lài)?yán)格遵守商業(yè)原則，而是充分利用政府信用擔(dān)保信譽(yù)來(lái)不斷擴(kuò)大房貸規(guī)模，以獲取短期利潤(rùn)化，已經(jīng)導(dǎo)致銀行體系累積了較大金融風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度分析，銀行體系根本就沒(méi)有減緩信貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)力，這可以解釋浙江部分地區(qū)商業(yè)銀行為何在默認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊資二成頭付情況下還敢發(fā)放房貸的市場(chǎng)亂象。

確實(shí)，在當(dāng)前中國(guó)特色的金融體系下，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者等行為主體“各懷鬼胎”，都想方設(shè)法利用按揭貸款工具，從銀行體系中套取大量廉價(jià)且杠桿率較高的信貸資金。當(dāng)國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，這些市場(chǎng)主體的行為會(huì)有所收斂，但一旦房地產(chǎn)調(diào)控處于僵持或變相“空調(diào)”時(shí)，它們就會(huì)嘗試突破房地產(chǎn)調(diào)控的政策限制與約束。如果合力突圍成功的話(huà)，住房按揭貸款規(guī)模將快速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲也將“卷土重來(lái)”。

從目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)影響尚未完全體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于僵持狀態(tài)之中，在客觀(guān)上鼓勵(lì)了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者等行為主體再次謀求突破房地產(chǎn)調(diào)控底線(xiàn)，特別是突破房貸政策的相關(guān)規(guī)定與限制。據(jù)此觀(guān)察，浙江地區(qū)部分商業(yè)銀行變相放松房貸，并非孤立現(xiàn)象，但這將徹底改變市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控聲譽(yù)與效果的合理預(yù)期，近期部分大中型城市房?jī)r(jià)“不跌反漲”的趨勢(shì)，再度凸顯了當(dāng)前嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控正處于是否會(huì)失效的尷尬境地。

在筆者看來(lái)，有效控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的前提條件之一。但是，目前部分地區(qū)變相放松房貸的各種做法，無(wú)疑對(duì)旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如不及時(shí)采取有效措施遏制這種行為，不排除此次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控在這場(chǎng)博弈中將再度成為“空調(diào)”的可能性，市場(chǎng)也將可能再次失望而歸。　　□作者 易憲容　　作者系　　中國(guó)社科院金融所研究員

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