為防止高價地出現(xiàn)，國土資源部19日晚再度出手加強土地調控，嚴格落實房地產(chǎn)用地調控政策，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。

對此，業(yè)內專家昨日在接受記者采訪時直言，如果要落實這個新政，目前的土地拍賣的模式就需要有所改善。

國土部調控頭指高價地

“這是國土部門次將調控的方向指到高價地?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務副所長姚玲珍教授說。

她表示，與以往的調控政策不同，這次出臺的通知中，明確了“凡可能出現(xiàn)高價地的地區(qū)，須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價地，穩(wěn)定市場預期。對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后2個工作日內，按國土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土資源部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。 ”

在姚玲珍看來，“對招拍掛出讓中溢價率超過50%的上報”要求，較主要的作用是給地方政府一個信號，要控制高地價的出現(xiàn)。這道門檻推出之后，地方政府可能采取一些措施，人為地把土地價格壓下來。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也坦言，現(xiàn)在“面粉”的上漲速度已經(jīng)超過了“面包”，使得市場對于樓市的預期越來越高，這對于樓市的調控將帶來非常大的難度。而來自上海易居研究院綜合研究部的數(shù)據(jù)也應證了這點，1到11月份，全國商品房價格漲了7%，而土地價格漲了34%，土地價格的漲幅遠遠超過房價。

正是在這種預期下，開發(fā)商拿地的熱情越發(fā)火爆，而在住宅用地上更是頻頻爆出高溢價。

宋會雍表示，當前國內房地產(chǎn)市場健康運行面臨復雜局面，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質地塊出讓溢價率偏高，已經(jīng)引起社會廣泛關注，國土部正是在這個節(jié)點下發(fā)布了對于高價地的調控信號，其目的就是為了調整市場過熱的預期。

上海督察局加緊督察

在國土部發(fā)布通知的同時，派駐地方的國家土地督察局也已開始行動。經(jīng)國家土地總督察批準，12月15日，上海督察局已按照年度工作計劃和預驗收工作方案，派出3個預驗收組共15人，分赴上海閔行、嘉定和青浦，對三區(qū)2010年土地例行督察發(fā)現(xiàn)問題的整改情況開展實地預驗收。

上海督察局公布的信息稱，根據(jù)土地督察工作計劃和工作方案，1～7月，上海督察局共派出16個督察組158人，歷時77天，對上海、浙江、福建、寧波、廈門共13個市(區(qū))的52個縣(市、區(qū))開展土地例行督察。 9月中旬又派出3個督察組，共30人，對上海、浙江、福建集中開展審核督察，實地督察了15個地級市(區(qū))。同時，針對督察中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)用地存在的問題，上海督察局報經(jīng)總督察批準后，及時發(fā)出督察意見書，提出整改意見，明確整改要求和整改期限。為保證督察意見的落實，上海督察局開展2010年土地例行督察意見整改落實情況開展預驗收。

據(jù)了解，此次土地例行督察預驗收將從支持地方經(jīng)濟發(fā)展和保護耕地的角度出發(fā)，嚴格執(zhí)行驗收有關標準。上海督察局相關人士表示，預驗收結束后，國家土地總督察還將組織開展交叉驗收，如整改工作達不到預驗收標準的，國家土地總督察將發(fā)出整改意見書督促繼續(xù)整改，如在指定期限內仍未整改到位的將在全國范圍曝光。

專家建議改善土拍模式

對于此次調控到底會收效幾何，業(yè)內專家坦言，政策的有效落實較為關鍵，而目前較直接的方式就是改善土拍模式。

“如果要求不得溢價50%，政府完全可以將售價提高，這樣也可以防止溢價過高，但是這個卻有違政策的初衷?！彼螘赫f。他表示，人為地把土地價格壓下來，很可能造成由于市場競爭不充分，在競爭者之間產(chǎn)生不公。同時，一些地塊由于出讓面積與位置與早前同區(qū)域的地塊不同，出現(xiàn)地王的可能性很大，如何進行評估，這個非常關鍵。他認為，溢價率應該以市場平均價格為基礎進行計算。

姚玲珍也指出，在通知中提到了要事先評估，但是目前的評估以什么為基準呢？ “現(xiàn)在上海市也有土地的基準價，但是這個基準價與日本執(zhí)行的土地基準價有很大的差別。 ”姚玲珍建議，中國的土地基準價格應該更為明晰。她還坦言，目前較直接抑制高價地的方式就是改善土拍模式。她指出，在土地招拍掛的出讓方式中，拍賣的方式占比太多，而招標的方式占比較少，而拍賣價高者得的方式，也助推了高地價的形成。因此，在她看來，土地出讓方式的改革，可以對土地拍賣的范圍進行限制，對高端商品住房、商業(yè)用地采取拍賣的方式出讓，對普通商品房土地出讓應縮小拍賣范圍，謹慎選擇拍賣方式。

而上海督察局與國土部咨詢研究聯(lián)合開展房地產(chǎn)用地情況調研，形成的 《關于當前房地產(chǎn)用地管理問題的調研報告》中，也對此提出了相關的觀點。 《報告》對上海市和浙江省等地方房地產(chǎn)用地價格、當前房地產(chǎn)用地各種有償使用形式及其適用條件等進行綜合分析，提出從技術和商務兩個層面構建評標體系，通過 “綜合評標”完善現(xiàn)有制度的意見和建議。

據(jù)漢宇地產(chǎn)昨日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，上海市經(jīng)營性用地總成交建筑面積已累計達1312.27萬平方米，超過去年全年成交面積。

其中住宅用地成交688.36萬平方米，占總成交量的52.46%；預計今年全年的成交總量可突破1400萬平方米，相比去年增加約13%。

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