企業(yè)折價提前回購債券

今日,中新地產(chǎn)將再次召開債券持有人會議,就公司提出的折價提前回購可轉(zhuǎn)換債券的建議進行投票。在4月16日,中新地產(chǎn)頭次召開的債權(quán)人會議因與會代表未能符合要求而意外取消。

不同的是,此次中新地產(chǎn)的報價為每1萬港元本金支付6300港元,即按6.3折的價格回購債權(quán),比上一次提出的4折報價提高了50%。不過,與其當初發(fā)債時承諾的1.2倍贖回價格仍然相差甚遠。

債權(quán)人面臨兩難抉擇,同意低價回購無疑利益受損,但如果拒絕,中新地產(chǎn)可能成為在此輪房地產(chǎn)調(diào)整中家被債權(quán)人"清算"的大型房地產(chǎn)企業(yè),債權(quán)人也將因此蒙受更大的損失。

無獨有偶。早些時候,另一家房地產(chǎn)企業(yè)綠城中國也進行了一次提前回購債券的冒險行動,不過,這項以8.5折提前回購4億美元債券的要約較終還是得到了大多數(shù)債權(quán)人的同意。

綠城中國的闖關(guān)成功,給了中新地產(chǎn)以希望,如果債券持有人對此次報價滿意,則可稍稍緩解一下中新地產(chǎn)日益窘迫的資金鏈。

房企行動呈現(xiàn)"兩極分化"

不過,資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)并非都選擇折價回購債權(quán),還有一些卻是在積極發(fā)債、趁勢擴張。當前房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出兩極分化的局面。

日前,龍湖地產(chǎn)向社會公開發(fā)行14億元企業(yè)債券,大部分用于自身擁有的3個地產(chǎn)項目的建設(shè)。保利集團在近期也發(fā)行了票面利率為4.72%的13億元企業(yè)債券。專家認為,企業(yè)紛紛發(fā)債籌措資金,一方面說明了企業(yè)銷售量放大,有能力舉債經(jīng)營,另一方面也表明企業(yè)對房地產(chǎn)后市的看好。4月份,保利地產(chǎn)銷售面積為48.4萬平方米,銷售金額40.31億元,環(huán)比均增長30%。而龍湖集團截至4月底,銷售額超過50億元,比去年同期增長約66%。

這些房地產(chǎn)企業(yè)由于在此輪調(diào)整中較早調(diào)頭降價,銷售收入沒有出現(xiàn)大幅度的跌落,現(xiàn)金儲備情況較好,負債結(jié)構(gòu)也比較合理,因此有能力進行舉債經(jīng)營。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,發(fā)債是一個很好的事情,但如果在時間上安排不當,就會使企業(yè)在短時間內(nèi)遭遇流動性風險。

預(yù)期不當導(dǎo)致過高融資成本

"之所以出現(xiàn)兩極分化,在于有的房地產(chǎn)企業(yè)過于冒進,不注重風險控制,導(dǎo)致債務(wù)風險集中釋放。"楊紅旭表示,這與企業(yè)的戰(zhàn)略和資本運作相關(guān)。

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文也認為,由于當初國內(nèi)房地產(chǎn)的信貸從緊,有的房地產(chǎn)企業(yè)就轉(zhuǎn)向境外資本市場籌集資金,這對企業(yè)造成的壓力在國內(nèi)房市繁榮的背景下還不會顯現(xiàn),但當國內(nèi)房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下后,就成為企業(yè)沉重的債務(wù)包袱。

周畢文說,境外融資不僅條件苛刻,籌資成本高昂,而且對方又都是資本市場上的老手,短期融資尚可,長期融資的危險性較大。例如,綠城中國這次回購的債權(quán)規(guī)定的年息為9%,每半年支付一次。

這一段時間國家對于房地產(chǎn)市場的信貸政策有所放寬,這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本有所降低,比如房地產(chǎn)信托投資基金受到鼓勵。日前,綠城中國與中海信托股份有限公司訂立了信托協(xié)議,從工行計劃融資9.92億元至19.83億元。這使得綠城中國稍稍緩解了一下資金困局,此筆債券回購的資金也是源自這里。

"這主要是個預(yù)期問題。當初綠城等房地產(chǎn)企業(yè)敢于接受苛刻條件的境外融資,就是主觀看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢。而現(xiàn)如今龍湖地產(chǎn)等企業(yè)發(fā)債融資,也是基于自身對于房地產(chǎn)未來走勢的一個預(yù)期,可能認為這是一個抄底時機。"周畢文表示。

(作者：韓哲)