在周六召開(kāi)的"2009中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨中國(guó)房地產(chǎn)投融資大會(huì)"上，與會(huì)業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展充滿信心，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以抓住當(dāng)前的市場(chǎng)窗口，進(jìn)行投融資和土地儲(chǔ)備。

為長(zhǎng)期發(fā)展增加土地儲(chǔ)備

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司資本運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理張?jiān)疟硎荆?008年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京和其他城市增加了260萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，這些土地儲(chǔ)備的成本相當(dāng)便宜，為公司未來(lái)三年的發(fā)展奠定了非常好的基礎(chǔ)。同時(shí)，截至5月底，公司未經(jīng)審核的現(xiàn)金流約有120億人民幣，資金比較充足，現(xiàn)在審批過(guò)的貸款是40到60億，比較寬松。公司現(xiàn)在主要考慮的是怎么樣以合理的成本進(jìn)行投資。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代還沒(méi)有到來(lái)，城市化進(jìn)程至少有十到二十年的周期，公司會(huì)把土地儲(chǔ)備投資放到長(zhǎng)期環(huán)境下考慮，再加上今年的融資環(huán)境更加寬松，公司也希望多增加土地儲(chǔ)備。

雅居樂(lè)地產(chǎn)置業(yè)有限公司投資部經(jīng)理劉鴻也表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展充滿信心，公司會(huì)遵循雅居樂(lè)長(zhǎng)期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和投資策略，尋找高增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備。

據(jù)他介紹，雅居樂(lè)目前的土地儲(chǔ)備有2800萬(wàn)平方米，投資區(qū)域都在高增長(zhǎng)的區(qū)域，土地成本比較低，對(duì)于未來(lái)的發(fā)展有非常大的后備和潛力。同時(shí)，工商銀行給公司200億的授信額度，公司目前的現(xiàn)金儲(chǔ)備約60億。

方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司頭席財(cái)務(wù)官江南對(duì)此表示贊同。他認(rèn)為，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要在萬(wàn)變的市場(chǎng)中獲得發(fā)展、基業(yè)常青，除了不斷培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力外，還要能把握整個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律，能保持穩(wěn)定健康的資產(chǎn)負(fù)債表。他認(rèn)為，現(xiàn)在資本市場(chǎng)的窗口已經(jīng)回來(lái)了，方興地產(chǎn)業(yè)會(huì)不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域和地盤(pán)。

抓住市場(chǎng)窗口的融資機(jī)會(huì)

德意志銀行香港分行董事總經(jīng)理秦靖認(rèn)為，目前從香港上市房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境看，融資窗口已經(jīng)出現(xiàn)了，"對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要錢(qián)就趕快拿。"秦靖說(shuō)，從年初以公募方式融資到后來(lái)出現(xiàn)配股，到近期SOHO中國(guó)的CB(可換股債券)，表明過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)從股東拿錢(qián)，現(xiàn)在從市場(chǎng)拿錢(qián)。另外，股票市場(chǎng)現(xiàn)在信心非常強(qiáng)，債券市場(chǎng)還是落后，表明資本市場(chǎng)并沒(méi)有認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面復(fù)蘇。

瑞銀證券亞洲有限公司上海代表處頭席代表趙巍巍也認(rèn)為，今年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)指數(shù)漲了90%多，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在香港資本市場(chǎng)的表現(xiàn)超過(guò)大市，好的房地產(chǎn)企業(yè)較近融資活動(dòng)非常多，規(guī)模都很大。原因是隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖，投資者對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)比較看好。

趙巍巍認(rèn)為，金融危機(jī)不會(huì)大惡化，但是資本市場(chǎng)完全恢復(fù)到2007年的高峰期需要時(shí)間，未來(lái)還會(huì)面臨很多波動(dòng)的情況。由于季度回升較快，未來(lái)的波動(dòng)也會(huì)很大，房地產(chǎn)企業(yè)要有充分的準(zhǔn)備，抓住市場(chǎng)窗口的融資機(jī)會(huì)。

秦靖同時(shí)指出，資本市場(chǎng)還是偏向于規(guī)模比較大的龍頭企業(yè)，大企業(yè)容易拿到錢(qián)，小企業(yè)拿不到，這會(huì)進(jìn)一步拉大大企業(yè)與小企業(yè)的差距。到2010年，再看房地產(chǎn)企業(yè)還是現(xiàn)在這，強(qiáng)的越強(qiáng)。

合理選擇較佳融資產(chǎn)品

去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的融資成本大概是7.5%，張耕預(yù)計(jì)，今年融資成本會(huì)下降到6.5%，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行給一些大企業(yè)的貸款利率在基本利率基礎(chǔ)上還會(huì)下浮10%，而且從目前趨勢(shì)來(lái)看，融資成本會(huì)繼續(xù)保持下行趨勢(shì)，大企業(yè)的融資環(huán)境會(huì)越來(lái)越寬松。

除了融資成本，秦靖認(rèn)為，企業(yè)融資還要考慮自身情況，不能脫離企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況和現(xiàn)金流狀況來(lái)考慮成本高低。"頭先應(yīng)控制合理的資產(chǎn)負(fù)債率，如果資產(chǎn)負(fù)債率高了當(dāng)然要選擇股票融資，把資產(chǎn)負(fù)債率降下來(lái)，之后銀行會(huì)愿意給你貸款，你再考慮選擇其他融資產(chǎn)品。"他說(shuō)。

趙巍巍對(duì)此表示贊同，她也認(rèn)為企業(yè)選擇融資產(chǎn)品，頭先要看資產(chǎn)負(fù)債表，給自己較優(yōu)的融資成本。在境內(nèi)除了銀行貸款，發(fā)債的環(huán)境也比較寬松，整體利率比較低，企業(yè)可以選擇發(fā)公司債、可轉(zhuǎn)債。在境外，可以選擇CB(可換股債券)，還可以做配股。

劉鴻也認(rèn)為，目前寬松的貨幣政策對(duì)企業(yè)融資是機(jī)遇，項(xiàng)目股權(quán)合作也是雅居樂(lè)選擇融資的方式之一。

江南則指出，尋求均衡的資金關(guān)系和資產(chǎn)負(fù)債表，降低公司融資成本，永遠(yuǎn)是公司要討論的問(wèn)題。方興地產(chǎn)有較低的資產(chǎn)負(fù)債率，一直以來(lái)融資成本都非常低。下一步，方興地產(chǎn)在在傳統(tǒng)金融產(chǎn)品上可挖掘的潛力不大，而是會(huì)對(duì)包括股權(quán)融資、債券融資以及國(guó)內(nèi)探討的REITs等創(chuàng)新的融資方式保持高度的敏感性來(lái)保持較低利率，降低成本。另外，方興地產(chǎn)去年很大放在并購(gòu)重組上，希望在并購(gòu)貸款方面也可以進(jìn)行討論。