新開工恢復(fù)尚待時日

業(yè)內(nèi)對于樓市供應(yīng)的判斷，主要是基于新開工面積的增幅。而2008年初以來，全國樓市新開工情況持續(xù)低迷，導(dǎo)致今年下半年商品房新增供應(yīng)趨于緊張。

國信證券分析師方焱指出，從累計數(shù)據(jù)看，去年二季度開始，新開工面積急劇萎縮，至今仍然低迷，今年前5個月累計新開工面積下降16.1%，比1-4月份的降幅擴大了0.4個百分點。從每月新開工面積增速看，2007年9月開始就呈下降趨勢。根據(jù)方焱匡算，由于2008年二季度新開工面積減少，將導(dǎo)致今年下半年商品房供給與往年均值相比減少2.62億平方米。而新開工面積的恢復(fù)至少還需要一個季度。

長城證券分析，2005年以來，全國竣工面積一直小于銷售面積， 2008年供求關(guān)系出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，市場處于供過于求。主要原因是銷量下降了20%左右。另外，近三年以來，土地購置面積一直只有銷售面積的60%左右，長期供應(yīng)堪憂。

從一線城市看，供求關(guān)系更加緊張。去年銷量大幅下降38%，才使得供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，但同時供給也在萎縮，2008年竣工面積同比下降23%，新開工面積和土地購置面積分別下降了8%和24%。而2005年以來，四大一線城市土地購置面積一直只占銷售面積的30%左右，長期供求矛盾更加尖銳。

在去庫存化方面，按較近4周的平均銷量計算，長城證券跟蹤的13個城市平均消化時間為26周(6個月)。按今年上半年的銷量來計算，則平均消化時間為36周(9個月)，總體來看，短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市"供不應(yīng)求"的情況較嚴(yán)重。

房企毛利率將走高

業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年商品房原材料價格仍處于低位，2007年的高價土地將在今后幾年分?jǐn)傁?，?008年的土地多數(shù)以底價成交，因此，隨著房價走高，今年下半年房企銷售毛利率有望走出低谷。

渤海證券報告指出，按照項目的銷售進(jìn)度，商品房銷售毛利率在2008年下半年是谷底，今年上半年已提升。如果今年下半年的房價與上半年持平，預(yù)計今年的銷售毛利率同比增長38.72%。項目結(jié)算滯后于項目銷售，因此商品房結(jié)算毛利率在今年上半年處于谷底，下半年將有所提升；在目前的房價水平下，今年商品房結(jié)算毛利率年將同比增長3.15%。

在銷售擴大和毛利率回升的影響下，房地產(chǎn)公司今年整體業(yè)績被看好。長城證券分析，如果2009年房價漲幅5%、銷量增長20%-25%，行業(yè)整體業(yè)績增長10%。如果2010年房價漲幅10%-12%、銷量增長10%-15%，行業(yè)整體業(yè)績增長25%左右。而房價上漲對于項目毛利率低的公司，具有更強的業(yè)績和重估價值的推動性。

銷售利潤率與財務(wù)杠桿提升空間決定企業(yè)的業(yè)績。面對市場持續(xù)回暖，價格繼續(xù)上行，那些毛利率偏低、三項費用存在下調(diào)空間、在去年去杠桿化使得負(fù)債率明顯降低的房企，其業(yè)績將有更大的改善空間。