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北京城建與綠城婚變始末
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 622 次
■本報(bào)記者 霍星辰 北京報(bào)道
從蜜月期就出現(xiàn)分歧的北京城建和綠城之間的“舟山合作”,終于以北京城建宣布將在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓城建中稷實(shí)業(yè)公司股權(quán)的方式,告一段落。
控制權(quán)的轉(zhuǎn)換
“舟山合作”的故事較早還要追溯到2004年。
2003年,北京城建開始接觸浙江省舟山市長峙島項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于舟山本島正南,開發(fā)用地6600畝,其中經(jīng)營性用地4100畝。2004年,北京城建與香港中稷集團(tuán)及香港德和公司合資成立了城建中稷實(shí)業(yè)公司(簡稱“城建中稷”)。北京城建持有城建中稷40%股份,中稷集團(tuán)與香港德和分別擁有30%股份。2005年2月,為運(yùn)作長峙島項(xiàng)目,中稷實(shí)業(yè)成立了城建中稷(浙江)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“項(xiàng)目公司”),城建中稷擁有項(xiàng)目公司96.875%的股份,而剩余3.125%股份由舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司擁有。
“北京城建成為形式上的控股方?!北本┏墙ㄏ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。
2005年到2007年期間,也就是綠城集團(tuán)介入之前,北京城建在舟山項(xiàng)目上前期投入約2億元,但工程進(jìn)度卻不盡如人意?!霸擁?xiàng)目規(guī)模大,前期規(guī)劃需要反復(fù)論證,再加上舟山市政府在土地的控制上偏弱,這些都導(dǎo)致長峙島項(xiàng)目進(jìn)展緩慢?!币晃皇煜み@一項(xiàng)目的分析師告訴記者。
2007年11月,中稷集團(tuán)和香港德和公司與綠城簽署協(xié)議,將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。
“浙江綠城集團(tuán)已經(jīng)通過控制兩家香港公司,間接控股了城建中稷。”記者在城建中稷北京城建方負(fù)責(zé)人發(fā)給城建集團(tuán)董事長的《關(guān)于城建中稷股權(quán)相關(guān)事宜的匯報(bào)》中,看到這樣的字樣。
由此,綠城成為舟山長峙島項(xiàng)目的實(shí)際控股人。
去留之辯
面對城建中稷的股權(quán)變化及綠城的收購條件,北京城建集團(tuán)內(nèi)部就轉(zhuǎn)讓還是保留城建中稷40%股份的問題產(chǎn)生了分歧。
“在通過認(rèn)真調(diào)研和論證后,我們決定繼續(xù)持有城建中稷40%股份?!北本┏墙ㄉ鲜鲐?fù)責(zé)人說,當(dāng)時(shí)的調(diào)研分析表明去留各有利弊,但決定留下,主要是考慮到集團(tuán)當(dāng)時(shí)的情況和對市場的長遠(yuǎn)影響。
記者從北京城建當(dāng)年對這一問題的調(diào)研報(bào)告中了解到,按照當(dāng)時(shí)綠城開出的條件,如果選擇轉(zhuǎn)讓股份,除可以收回前期成本外,北京城建還可以獲得約1.8億元的利潤。但由于北京城建當(dāng)時(shí)剛剛轉(zhuǎn)讓了世華國際項(xiàng)目,所以“短期內(nèi)資金較寬?!?。
而對于繼續(xù)持有股份的理由,報(bào)告中這樣寫道:“在隱形收益和損失方面,保留城建中稷股權(quán)有利于提升公司在資本市場的形象,保持公司土地儲(chǔ)備,促進(jìn)再融資;在未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)方面,公司轉(zhuǎn)讓城建中稷股權(quán)能徹底規(guī)避長峙島項(xiàng)目的未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),但收回投資后,再投資新的項(xiàng)目,仍然面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而公司保留城建中稷股權(quán),將面臨政策、市場等風(fēng)險(xiǎn),但舟山市相關(guān)政府部門十分支持,加之杰出地產(chǎn)商綠城的介入,有效降低了政策、市場等風(fēng)險(xiǎn)……”
就這樣,北京城建和綠城開始了“舟山島蜜月”。
從分歧到分手
也許從一開始,在許多方面都是北京城建的一廂情愿。
北京城建不久前發(fā)布的公告稱,轉(zhuǎn)讓城建中稷的股權(quán),主要是為了規(guī)避綠城開發(fā)思路導(dǎo)致公司收益難以兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以及浙江省舟山市政府收回長峙島項(xiàng)目土地的風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上,早在2008年初,北京城建與綠城在開發(fā)理念、企業(yè)文化、管控模式等方面的分歧就已經(jīng)顯現(xiàn)出來。
股權(quán)上的優(yōu)勢,無疑使綠城成為長峙島項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)者。
“綠城介入后,開始著手重新優(yōu)化調(diào)整整島規(guī)劃,雙方開發(fā)思路出現(xiàn)嚴(yán)重分歧,無法達(dá)成一致,這是導(dǎo)致長峙島項(xiàng)目至今未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的主要原因?!鄙鲜龇治鰩熣f。
記者從《長峙島項(xiàng)目2008年投資報(bào)告》了解到,綠城擬在長峙島中部建設(shè)18洞或27洞的高爾夫球場,同時(shí)將頭期住宅規(guī)劃推遲到2009年。這就意味著,現(xiàn)金收益不僅要減少,而且還會(huì)推遲,而收益將主要沉淀在高爾夫球場等持有型物業(yè)上。
與此同時(shí),公司的管理成本卻在增加。在《長峙島項(xiàng)目2008年投資報(bào)告》中,記者看到這樣的數(shù)據(jù),“城建中稷自2005年以來一直在舟山市建行辦公,無需交納房租、水電等費(fèi)用。綠城進(jìn)入城建中稷后,于2008年7月將項(xiàng)目公司搬遷至綠城桂花城商鋪內(nèi),為此新增裝修費(fèi)約190萬元,設(shè)計(jì)費(fèi)8萬元,辦公家具購置費(fèi)29萬元,合計(jì)227萬元,每月水電費(fèi)支出約1萬元,還要交納一定的物業(yè)管理費(fèi)。2008年12月綠城將該商鋪整體出售,并與購方簽訂了5年返租合同,租金共計(jì)287萬元,不含物業(yè)費(fèi)?!?p>在不少城建中稷人看來,管理模式和企業(yè)文化上的分歧,才是較致命的。
一位曾參與這一項(xiàng)目的城建方人員告訴記者,綠城將項(xiàng)目公司當(dāng)作自己的子公司看待,實(shí)行垂直系統(tǒng)管理,在選擇設(shè)計(jì)方、供貨方、施工方時(shí),都是直接由綠城指定,對項(xiàng)目公司干預(yù)嚴(yán)重。另外,在長峙島項(xiàng)目較新的成本測算中,綠城提出,開發(fā)成本的2%應(yīng)作為管理費(fèi)支付給綠城?!斑@完全是母公司對子公司的要求,而城建中稷是一家合資公司?!?p>“溝通確實(shí)出現(xiàn)了問題。事實(shí)上,在一些規(guī)劃決策上,綠城方面并沒有跟我們協(xié)商?!鄙鲜龀墙ǚ较嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說,“另外,由于2008年市場大環(huán)境的變化,資金壓力確實(shí)比較大?!?p>這一點(diǎn)得到了上述分析師的證實(shí),“綠城將城建中稷和項(xiàng)目公司納入合并報(bào)表范圍,導(dǎo)致銀行將項(xiàng)目公司納入綠城授信額度范圍,這使得項(xiàng)目公司獨(dú)立融資的能力降低?!?p>2009年初,經(jīng)過一番調(diào)研論證后,北京城建決定退出長峙島項(xiàng)目。
“這是一個(gè)艱難的談判過程。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人感嘆,“我們較初提出轉(zhuǎn)讓股份的要求,由于在價(jià)格上無法與綠城達(dá)成一致,使得談判一度陷入僵局。而舟山市政府此時(shí)也一再催促城建中稷盡快拿出開工時(shí)間表。為節(jié)省時(shí)間成本,我們提出反收購——100%控股城建中稷,從而掌握該項(xiàng)目的完全控制權(quán)。但這一提議,與綠城方面仍然是在價(jià)格上拉鋸不斷?!陛^后,終于在11月份獲得舟山市政府的同意,北京城建以2.5億元的價(jià)格掛牌出讓城建中稷40%股份。
誰將接盤
據(jù)公開資料顯示,舟山市由于自身特點(diǎn),土地缺少,尤其是大規(guī)??砷_發(fā)用地更是比較少。再加上舟山的地理位置和旅游環(huán)境,這些都導(dǎo)致了長峙島項(xiàng)目的開發(fā)前景依然被看好。
誰將接盤成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
“綠城會(huì)否完全接手這一項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)?”
面對記者的提問,上述北京城建相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓,對受讓方是有限制條件的,比如說一次性付款、認(rèn)可舟山項(xiàng)目規(guī)劃等?!昂献麟p方肯定會(huì)有溝通的,但也不排除價(jià)高者得。”
而事件的另一方綠城到目前為止還沒有明確的說法,只是表示,不久將就此發(fā)布公告。
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