今天，中國、也是全球的房地產(chǎn)公司萬科公布年報(bào)。萬科總裁郁亮表示，公司將遵循"不囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝?的策略，繼續(xù)堅(jiān)持"寧可錯(cuò)過，決不拿錯(cuò)"的原則。不約而同，萬科、保利、臥龍、大龍等地產(chǎn)公司，正加緊向二三線城市滲透，他們對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度，拼湊出一幅開發(fā)商的市場(chǎng)全圖景。

宏調(diào)高懸：開發(fā)商眼中的2010

針對(duì)去年部分城市房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，政府近期推出一系列調(diào)控政策。郁亮表示，長期來看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；短期來看宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)存在不確定性，政策對(duì)市場(chǎng)的具體影響也還有待觀察。萬科從2007年開始一直堅(jiān)持"應(yīng)變重于預(yù)測(cè)"，2009年在投資上保持了充分的謹(jǐn)慎，目前公司經(jīng)營非常穩(wěn)健，現(xiàn)金充足，足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的各種可能。

保利的觀點(diǎn)認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨較為復(fù)雜的市場(chǎng)和政策環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)快速增長、城市化進(jìn)程加速、通脹預(yù)期、加大土地供應(yīng)、保障性住房比重增加等均支持行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，但通貨膨脹和房價(jià)過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調(diào)控政策在內(nèi)的宏觀調(diào)控，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除在整體穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)階段性和局部的波動(dòng)。

面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，保利將密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)政策變化，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營節(jié)奏。堅(jiān)持以銷售為的工作部署，繼續(xù)實(shí)行"搶銷售、搶資金、搶進(jìn)度"的經(jīng)營策略，以標(biāo)準(zhǔn)化、信息化和精細(xì)化管理為手段，提高企業(yè)執(zhí)行力和管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)較快發(fā)展。

廣州珠江實(shí)業(yè)則認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，充分表明了政府2010年遏制房價(jià)過快上漲、抑制樓市投資投機(jī)成分的決心，這一態(tài)度勢(shì)必對(duì)2010年樓市產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)不可避免，但從中長期角度來看依然能從中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長和城市化進(jìn)程中獲得發(fā)展。展望2010年的房地產(chǎn)行業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的走向和樓市政策的變化將會(huì)是決定樓市發(fā)展趨勢(shì)的較關(guān)鍵因素。

世茂地產(chǎn)認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策如何，更多地取決于房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的走勢(shì)，如果房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格繼續(xù)較快增長，勢(shì)必引來更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

拿地：萬科的"寧可錯(cuò)過，決不拿錯(cuò)"

萬科今天公布了2009年年度報(bào)告。報(bào)告顯示萬科成為國內(nèi)頭家銷售金額突破600億的房地產(chǎn)公司，并年獲得全球住宅企業(yè)銷售。

與銷售業(yè)績形成鮮明反差的是，萬科在2009年末房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜中未進(jìn)入前十位。萬科總裁郁亮表示，公司遵循"不囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝?的一貫經(jīng)營策略，2009年在拿地上也保持了相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，主動(dòng)回避了爭(zhēng)奪過于激烈的土地。目前萬科持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發(fā)需要，符合公司一貫經(jīng)營策略，足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展。

萬科2009年共獲取新增項(xiàng)目44個(gè)，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益建筑面積1036萬平方米。截至2009年年末，規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積為2436萬平方米。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，企業(yè)資金狀況明顯改善，補(bǔ)充項(xiàng)目資源的意愿較強(qiáng)，部分地區(qū)土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出了更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，"地王"頻現(xiàn)。而萬科新獲取項(xiàng)目則多位于房價(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，主動(dòng)規(guī)避了部分熱點(diǎn)城市爭(zhēng)奪過于激烈的土地。

郁亮表示，在項(xiàng)目獲取上，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持"寧可錯(cuò)過，決不拿錯(cuò)"的原則，綜合考慮土地價(jià)格、收益空間和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價(jià)合理、好的項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

面對(duì)一線城市的地王，2010年，開發(fā)商不約而同選擇了深耕二三線城市。

2009年萬科新進(jìn)入煙臺(tái)、三亞兩個(gè)城市，目前已在全國進(jìn)入了三十多個(gè)城市市場(chǎng)。作為率先完成跨地域布局的住宅企業(yè)，其"戰(zhàn)略縱深"優(yōu)勢(shì)開始逐步體現(xiàn)。

根據(jù)萬科2009年年報(bào)數(shù)據(jù)，除京滬廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對(duì)整體的營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻(xiàn)。萬科2009年在15個(gè)城市市場(chǎng)的營業(yè)收入超過10億元，占已進(jìn)入城市數(shù)量的接近一半，在行業(yè)中業(yè)績分布較為均衡。除此之外，長沙、寧波、大連、青島、長春等5個(gè)城市營業(yè)收入也已超過5億元。

在萬科總裁郁亮看來，戰(zhàn)略縱深所帶來的優(yōu)勢(shì)更多在于提供了土地市場(chǎng)更大的騰挪空間，從而避開爭(zhēng)奪過于激烈的市場(chǎng)，把握機(jī)會(huì)獲取優(yōu)質(zhì)土地。

保利坦言，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。受行業(yè)景氣度、流動(dòng)性過剩和實(shí)體經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為應(yīng)對(duì)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，一方面，保利將繼續(xù)做大做強(qiáng)現(xiàn)有城市，提升市場(chǎng)占有率，并適度向其他二三線城市輻射；同時(shí)積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。

大龍地產(chǎn)認(rèn)為，未來中國城市化更多會(huì)由過去東部沿海城市、城市，特別是像北京、上海、廣州、深圳這樣的城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的這樣一種格局，演變到未來會(huì)以二、三線中小城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的格局，在城市化進(jìn)程的轉(zhuǎn)移過程中，二、三線城市會(huì)迎來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。從長期的市場(chǎng)趨勢(shì)來看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這將是更大的市場(chǎng)和機(jī)會(huì)。

臥龍地產(chǎn)的市場(chǎng)定位更加明確，公司立足于長三角、珠三角及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?、人口增加穩(wěn)定、現(xiàn)在房價(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的二、三線城市及經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展的省會(huì)城市。其認(rèn)為，目前二、三線城市房價(jià)總體不高，需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，在城市化進(jìn)程、城際**輕軌建設(shè)提速和居民生活水平不斷提高等有利因素驅(qū)動(dòng)下，從中長期來看，二、三線城市量價(jià)上漲潛力較大。