“不要輕易上高層項(xiàng)目，那不是紀(jì)念碑、里程碑，而是墓碑?！边@是萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在《道路與夢(mèng)想》一書(shū)中寫下的格言，但房產(chǎn)業(yè)在遭遇宏觀層面的政策調(diào)控寒流后，一直強(qiáng)調(diào)只做住宅開(kāi)發(fā)的王石遇到新煩惱：萬(wàn)科是否需要轉(zhuǎn)向？

事實(shí)上，圍繞轉(zhuǎn)向問(wèn)題，萬(wàn)科內(nèi)部早有分歧。一名萬(wàn)科內(nèi)部人士日前對(duì)《投資者報(bào)》表示，在這個(gè)問(wèn)題上，“老將”王石仍然堅(jiān)持只做住宅，但是“少帥”郁亮卻主張開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。半年以前，這兩人“觀點(diǎn)對(duì)立，甚至在一些公開(kāi)場(chǎng)合都也能感覺(jué)得到。”

分歧的結(jié)果較終是雙方各退一步。今年在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策下，王石不再死守純粹的住宅開(kāi)發(fā)模式，而萬(wàn)科總裁郁亮也將商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞從進(jìn)軍變?yōu)榕涮?。萬(wàn)科近期的一些動(dòng)向似乎正在印證了這一點(diǎn)。5月26日，萬(wàn)科攜手世界百?gòu)?qiáng)酒店企業(yè)君瀾集團(tuán)進(jìn)軍江城高端商業(yè)地產(chǎn)，以搶占高鐵時(shí)代中原漢口新門戶。而在此前一個(gè)月，短短的10余天里，萬(wàn)科也相繼有3個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被披露，總投資超過(guò)百億。

萬(wàn)科對(duì)此卻表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎。公司董事會(huì)辦公室的媒體代表陳穎5月25日接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，“外界對(duì)萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)方面有諸多誤解，錯(cuò)誤地認(rèn)為我們是大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，事實(shí)上我們的核心業(yè)務(wù)仍是住宅。”并表示希望客觀傳達(dá)萬(wàn)科的真實(shí)想法，“以住宅為核心，商業(yè)只是輔助”。

但目前可以肯定的是，萬(wàn)科不輕易上高端項(xiàng)目的鐵律正在被打破……

商業(yè)地產(chǎn)：轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)

萬(wàn)科作為地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)此輪地產(chǎn)調(diào)控政策早有預(yù)料。北京萬(wàn)科一名營(yíng)銷經(jīng)理對(duì)《投資者報(bào)》表示，盡管如此，當(dāng)政策突降之時(shí)，萬(wàn)科還是顯得有些不安。這種不安，既是萬(wàn)科面臨業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)向時(shí)的抉擇陣痛，也是王石對(duì)是否堅(jiān)守20年來(lái)減法策略的猶豫。

畢竟，在外人眼中，萬(wàn)科和王石都是在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域諸多誘惑仍能“坐懷不亂”堅(jiān)持住宅開(kāi)發(fā)的忠實(shí)信徒。事實(shí)上，1984年成立之初，萬(wàn)科走的是多元化路子，用王石當(dāng)時(shí)的玩笑話形容，就是“除了軍火、黃、賭、毒不做外，什么都做?！钡S后，酷愛(ài)登山的王石卻在商界放棄了眾多的山峰，大刀闊斧地砍掉食品飲料、影視以及百貨等業(yè)務(wù)，專注于單一的住宅開(kāi)發(fā)。

正是這種專注，成就了萬(wàn)科飛躍式的發(fā)展，公司上市18年來(lái)，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)科在專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商的道路上已走到有效。然而，就在2009年創(chuàng)造了房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)頭次突破600億元壯舉后，萬(wàn)科面臨轉(zhuǎn)向抉擇，壓力的來(lái)源就是中國(guó)宏觀政策對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的調(diào)控。

去年底以來(lái)，一系列樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房?jī)r(jià)今年上半年步入調(diào)整。與存量房“價(jià)跌量縮”不同，一手房市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)后仍經(jīng)歷了一段“滯漲”時(shí)期。截至2010年季度末，萬(wàn)科的現(xiàn)房為59億元，比2009年末的53.1億元現(xiàn)房，增加了11.11%。而4月份和5月份，存貨增加的趨勢(shì)估計(jì)只會(huì)越來(lái)越明顯。

但是，五一過(guò)后，在恒大地產(chǎn)率先宣布所有樓盤8.5折促銷后，萬(wàn)科沉寂半月也悄然跟上。盡管銷售人員對(duì)《投資者報(bào)》表示并未宣布降價(jià)，甚至一再?gòu)?qiáng)調(diào)不會(huì)降價(jià)，但萬(wàn)科北京紫苑項(xiàng)目5月16日開(kāi)盤時(shí)，開(kāi)盤價(jià)已經(jīng)下調(diào)了800元?？奢^終銷售量只有認(rèn)購(gòu)量的50%，此前紫苑項(xiàng)目的歷次開(kāi)盤都以當(dāng)日銷售告罄告終。

萬(wàn)科的二線樓盤也受到影響。《投資者報(bào)》5月27日從萬(wàn)科蘇州金色家園處了解到，目前售價(jià)為12000元，與該項(xiàng)目此前13000~15000元/㎡的估價(jià)相比，降低了銷售預(yù)期。

從萬(wàn)科一季度銷量來(lái)看，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積124 萬(wàn)平方米，同比下降19%，在嚴(yán)厲調(diào)控下，萬(wàn)科未來(lái)銷售面積繼續(xù)出現(xiàn)同比下降在所難免。國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，今年銷售額要與2009年的634億持平，有一定難度。

4月中旬，在國(guó)務(wù)院發(fā)布了嚴(yán)厲的收緊二套房貸款政策之后，國(guó)土部門、建設(shè)部門和各個(gè)地方政府順勢(shì)推出了各種打壓住宅市場(chǎng)的政策。就連萬(wàn)科北京總經(jīng)理毛大慶也表示, “我們幾乎每晚都碰頭，商量應(yīng)對(duì)辦法。”而萬(wàn)科去年8 月提出的112億元再融資方案仍未獲批，如被否決或打折實(shí)施，公司釋放業(yè)績(jī)的動(dòng)力將缺乏。

王石和萬(wàn)科站在了岔路口，是繼續(xù)專注住宅開(kāi)發(fā)，還是實(shí)施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向？

不過(guò)，此前公司似乎已經(jīng)給出初步答案。在萬(wàn)科2009年年報(bào)的“致股東”部分，有兩段意味深長(zhǎng)的話：在未來(lái)若干年內(nèi)，軌道交通甚至電梯將成為較主要的交通工具，純粹的住宅區(qū)將不再是建筑主流，取而代之的是城市綜合體；另一句話是：面對(duì)新的局面，有許多具體問(wèn)題萬(wàn)科需要重新思考?！?p>據(jù)了解，萬(wàn)科早在2006年就進(jìn)行過(guò)一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的調(diào)查。結(jié)果顯示，2013年,頭次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn),新增頭次置業(yè)人口將迅速下降，到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加。

這意味著,住宅地產(chǎn)將面臨需求萎縮的局面。也許,萬(wàn)科在今年涉足商業(yè)地產(chǎn),正是為未來(lái)的發(fā)展和業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性留出空間。

　轉(zhuǎn)雖受益 必伴風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率究竟有多高才是關(guān)鍵。正略鈞策高端顧問(wèn)鄧宇明的團(tuán)隊(duì)專門做過(guò)一項(xiàng)研究,將單純做持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和單純做住宅的開(kāi)發(fā)商較近10年的股東回報(bào)進(jìn)行比較,結(jié)果是前者比后者高出30%。

美聯(lián)物業(yè)深圳工商鋪總監(jiān)姜奇夫介紹，現(xiàn)在深圳寫字樓空置率非常低，只有10%左右，說(shuō)明需求非常大。目前租金在上漲，售價(jià)也會(huì)跟著上漲?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率大概為5%~6%，羅湖等熱門寫字樓區(qū)較高可達(dá)8%。

國(guó)泰君安近期一份報(bào)告顯示，自2000年~2009年，含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為16%，而銷售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率為9.4%，大部分一二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收益率在7%以上，較高達(dá)11.5%。

安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陶學(xué)明認(rèn)為，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)配套舉措初期不至于會(huì)使得業(yè)績(jī)大增，畢竟只是少部分附帶的物業(yè)。戴德梁行商業(yè)部董事張志聰也認(rèn)為，住宅附屬的商業(yè)物業(yè)通常租金水平較低，租金回報(bào)率僅有5%左右。

這意味著，商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行打包整體賣給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大幅度的折讓。世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海則表示，據(jù)其了解，萬(wàn)科對(duì)旗下住宅的商業(yè)物業(yè)尚無(wú)統(tǒng)一的安排，有散售，也對(duì)一些物業(yè)進(jìn)行持有，在對(duì)這類商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整體轉(zhuǎn)賣的時(shí)候價(jià)格往往低于散售，機(jī)構(gòu)投資者通常要求租金回報(bào)率達(dá)到8%以上。

但是，高收益必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤其如此。中信房地產(chǎn)副總裁禹來(lái)認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的好處大家都知道，但是很難做到。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金大致來(lái)源于三方面：方面是銀行貸款；方面是自有資金；第三方面是資本市場(chǎng)。中國(guó)目前的開(kāi)發(fā)商自有資金不多，資本市場(chǎng)的融資渠道受制于政策，主要來(lái)源還是靠銀行貸款，所以信貸一收緊，房地產(chǎn)公司就覺(jué)得很難受。”

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目耗資巨大是頭先需要考慮的問(wèn)題?！拔覀儾粫?huì)拿每天60萬(wàn)元的利息去打水漂?！睂幐邔幵谖鲉未髳偝堑拈_(kāi)業(yè)儀式上表示。華潤(rùn)集團(tuán)主席王印也曾透露，華潤(rùn)每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目平均40萬(wàn)至50萬(wàn)平方米，每個(gè)項(xiàng)目投資額約40億至50億元。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一旦經(jīng)營(yíng)出問(wèn)題，做商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于做住宅的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)北京中原投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱介紹，雖然北京近兩年商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量很大，而且多數(shù)項(xiàng)目也賣得不錯(cuò) , 但不少項(xiàng)目都折在“養(yǎng)”上。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目不同，不是光賣得好就行了，還要看是不是有人來(lái)租，有人來(lái)消費(fèi)。也就是說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目需要時(shí)間、需要“養(yǎng)”。

“養(yǎng)”不好的原因在于，一方面，做商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不像做住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商那么有經(jīng)驗(yàn)，從頭到尾做過(guò)一套商業(yè)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運(yùn)營(yíng)管理的開(kāi)發(fā)商很少，而鏈條較長(zhǎng)的商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)化水平又非常強(qiáng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面是因?yàn)槟壳暗纳虡I(yè)項(xiàng)目，特別是小型獨(dú)立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)多是銷售型的，有利于業(yè)態(tài)在“養(yǎng)”的過(guò)程中進(jìn)行調(diào)整。比如銷售完成后 , 小業(yè)主自己經(jīng)營(yíng) , 大家各自為戰(zhàn) , 很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍；如果是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng), 開(kāi)發(fā)商不是業(yè)主, 控制力和調(diào)整速度明顯降低。

北京曾出現(xiàn)過(guò)特殊情況，商業(yè)賣出去后，業(yè)主經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，開(kāi)發(fā)商參與業(yè)態(tài)調(diào)整，但因?yàn)椴皇菢I(yè)主，很難形成較終的決策，較后開(kāi)發(fā)商只好通過(guò)局部回購(gòu)的方式完成業(yè)態(tài)調(diào)整。

這些問(wèn)題，都是萬(wàn)科涉足商業(yè)地產(chǎn)之后需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)將占20%

如不轉(zhuǎn)向，萬(wàn)科拿什么應(yīng)對(duì)地產(chǎn)新政？

在土地出讓方式上，國(guó)土部將全面推廣“綜合評(píng)標(biāo)辦法”，土地獲取將不再是價(jià)高者得，“綜合條件”成了開(kāi)發(fā)商拿地的砝碼。華僑城總經(jīng)理劉平春就向本報(bào)記者表示，目前國(guó)家的綜合評(píng)標(biāo)方式，對(duì)華僑城有利。華僑城、碧桂園，都是以“重造一座城”聞名，城內(nèi)包羅萬(wàn)象，有醫(yī)院、有學(xué)校、有公園、更有商業(yè)街。

那么，相比之下，綜合評(píng)標(biāo)方式，對(duì)“只做住宅”的萬(wàn)科是不是就不利呢？

事實(shí)上，在二三線城市摸爬滾打多年的萬(wàn)科，深刻感受到二三線城市對(duì)城市綜合規(guī)劃的迫切。萬(wàn)科對(duì)商業(yè)物業(yè)的涉足，正是順應(yīng)萬(wàn)科加大向二三線城市推進(jìn)的需要。而萬(wàn)科二三線城市的銷售收入和凈利潤(rùn)比重也在逐步提升。

根據(jù)年報(bào)，2009年，萬(wàn)科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市的營(yíng)業(yè)收入比重只有44.1%，比2008年的53.2%下降了9個(gè)百分點(diǎn)；核心大城市的凈利潤(rùn)也只占到44.5%，比2008年的57.7%，下降了13個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，二三線城市對(duì)萬(wàn)科的收入及利潤(rùn)的貢獻(xiàn)在相應(yīng)加大，這是萬(wàn)科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

5月25日接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)，萬(wàn)科方面強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在是涉獵商業(yè)物業(yè)，不是轉(zhuǎn)型，只是因?yàn)橛幸恍┩恋氐墨@取，需要有一定比例的商業(yè)規(guī)劃，過(guò)往只能通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商合作的方式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，并不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，而且合作方式拿地，股東得到的回報(bào)也少?！艾F(xiàn)在涉獵一些商業(yè)物業(yè)，可以鍛煉萬(wàn)科開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的能力，股東也可以得到更多回報(bào)?！?p>從年報(bào)上看，2009年獲取的44塊土地，合作項(xiàng)目為21個(gè)(48%)，比2008年的情況稍好：2008年獲取的106塊土地中，就有66塊(62%)是合作項(xiàng)目。不過(guò)，萬(wàn)科2009年在這些土地上所占的權(quán)益比仍然沒(méi)有提升：萬(wàn)科2009年拿地1332萬(wàn)平方米的建筑面積，權(quán)益占比是77.78%，相比，2008年權(quán)益占比還高些，是78.6%。從這個(gè)角度看，萬(wàn)科要想提升獲取土地的能力，必須改

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！