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嚴(yán)防不良貸款 建設(shè)部調(diào)控房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)節(jié)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 846 次
調(diào)控再一次觸及到了房地產(chǎn)業(yè)更細(xì)的環(huán)節(jié)。12月12日,建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。此舉主要目的在于控制貸款風(fēng)險(xiǎn)以及保證稅收。
本輪宏觀調(diào)控以來(lái),政府曾以多種手段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。而房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估是銀行提供貸款的重要依據(jù),因此,對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)范也有利于規(guī)避銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《通知》的精神,建設(shè)部將采用健全信用檔案、建立資質(zhì)升降銜接機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理等多項(xiàng)措施來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,近期,各級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展一次實(shí)地檢查。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,一些房地產(chǎn)估價(jià)師與某些中介公司合謀,有意高估房產(chǎn),賺取差價(jià),擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)監(jiān)管有利于規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為。
控制不良貸款
房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估,以及因轉(zhuǎn)讓、抵押等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。而往往在估價(jià)這個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生不良貸款和滋生商業(yè)賄賂。
一位業(yè)內(nèi)人士介紹,在上海曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的案例:一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),開(kāi)發(fā)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作高估價(jià),以便從銀行貸到大量資金,同時(shí)“開(kāi)發(fā)商內(nèi)部用別人的身份證來(lái)購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)并騙貸,甚至有的是和銀行辦事員串通好的”。一旦項(xiàng)目銷(xiāo)售不佳,開(kāi)發(fā)商還貸的壓力可想而知,銀行產(chǎn)生呆壞賬的概率也增加了。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)于銀行貸款的依賴(lài)毋庸質(zhì)疑。根據(jù)央行發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示,截至今年8月末,房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額1044億元,不良率雖比年初略有下降,但仍達(dá)到6.1%。2006年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)銀行貸款高位反彈。
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司副總經(jīng)理曲蘋(píng)說(shuō),每年各家銀行都會(huì)以自己的標(biāo)準(zhǔn)選出評(píng)估機(jī)構(gòu),比如建行的打分標(biāo)準(zhǔn)包括行業(yè)貢獻(xiàn)、往年業(yè)績(jī)等,也會(huì)參考協(xié)會(huì)的推薦,指定若干入圍評(píng)估機(jī)構(gòu)。北京的一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司約為33家,競(jìng)爭(zhēng)愈趨激烈,所以“入圍者”每年都不一樣。由于抵押貸款業(yè)務(wù)只能依靠銀行完成,所以評(píng)估機(jī)構(gòu)需要銀行的肯定以便開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
“目前銀行指定若干家評(píng)估公司的做法是一種不正?,F(xiàn)象?!眰ゼ伟步萃顿Y擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝認(rèn)為,類(lèi)似上面提到的案例是需要開(kāi)發(fā)商、委托人、銀行三方達(dá)成一致才能發(fā)生,作為評(píng)估機(jī)構(gòu)免不了責(zé)任?!霸u(píng)估公司經(jīng)過(guò)了國(guó)家認(rèn)證,擁有獨(dú)立法律人格,各家銀行都應(yīng)該承認(rèn)其權(quán)威性。但是一旦指定,就成了霸王條款、捆綁銷(xiāo)售,對(duì)評(píng)估公司和客戶(hù)都不利。評(píng)估機(jī)構(gòu)則會(huì)屈服于銀行或客戶(hù),將價(jià)格做高或做低,失去了獨(dú)立性?!?p> 除了評(píng)估機(jī)構(gòu)自身存在不規(guī)范操作,有內(nèi)部管理和估價(jià)師從業(yè)操守的問(wèn)題,目前評(píng)估機(jī)構(gòu)的魚(yú)龍混雜也是問(wèn)題之一。康勝表示,需要對(duì)其進(jìn)行清理和分類(lèi)管理。
《通知》明確要求,各地要建立并公示房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案,及時(shí)更新信用檔案信息;建立房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定期抽查制度;房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、解散時(shí),其房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)或其指定的機(jī)構(gòu)。在資質(zhì)升降銜接機(jī)制方面,建設(shè)部的要求之一是,未申請(qǐng)資質(zhì)延續(xù)或被撤回資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),不再具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),不得從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
防止稅費(fèi)流失
據(jù)曲蘋(píng)說(shuō),房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較主要的業(yè)務(wù)來(lái)源于對(duì)公業(yè)務(wù)。比如對(duì)需要抵押貸款的公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,如果按照5‰的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),一次評(píng)估就有至少幾十萬(wàn)元的收入。個(gè)人委托業(yè)務(wù),如二手房貸款,雖然單數(shù)多,但是在整個(gè)業(yè)務(wù)中所占的份額小,房?jī)r(jià)一般都在100萬(wàn)元以下,在這方面估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都和中介有固定的合作關(guān)系。
其中,二手房交易如果需要銀行提供貸款,必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)環(huán)節(jié),以便銀行確定提供貸款的數(shù)額。比如一套已住10年的住房賣(mài)方標(biāo)價(jià)50萬(wàn),銀行是不會(huì)以這個(gè)價(jià)格作為提供按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn),而是由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房子的折舊、地理位置、市場(chǎng)狀況來(lái)給出一個(gè)評(píng)估價(jià),這個(gè)價(jià)格通常情況下會(huì)比賣(mài)方標(biāo)價(jià)低。也就是說(shuō),評(píng)估價(jià)越高,購(gòu)方獲得的貸款額度就越高,所需支付的頭付款就越低。
“銀行一般會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)的中間值提供貸款。就二手房貸款而言,銀行往往會(huì)選擇一個(gè)更貼近市場(chǎng)成交價(jià)的數(shù)字提供貸款?!笨祫僬f(shuō)。
我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示,北京二手房的成交均價(jià)為32萬(wàn)元,預(yù)計(jì)今年總體交易量將在76000套左右,其中需要貸款的比例為63%。明年北京市的二手房交易可能會(huì)沖擊10萬(wàn)套的高點(diǎn),價(jià)格漲幅會(huì)控制在10%~15%,交易比重會(huì)達(dá)到總體的60%以上。今年各大銀行也紛紛將個(gè)人房貸的從一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。
二手房市場(chǎng)的活躍也令一些問(wèn)題不容忽視。比如零頭付(負(fù)頭付),即評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)成交價(jià),導(dǎo)致銀行提供的貸款數(shù)比房子本身的價(jià)格還高。康勝表示,這種情況屬于個(gè)別,二手房的不良貸款比例估計(jì)在3‰。
現(xiàn)在二手房交易要繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等,納稅額也以估價(jià)機(jī)構(gòu)給出的結(jié)果為基礎(chǔ),并按一定稅率計(jì)算賣(mài)房人的應(yīng)納稅額。國(guó)家這次對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)重申13項(xiàng)管理規(guī)定,也要求估價(jià)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格操作,避免一些稅費(fèi)的流失。
(作者: 劉瑞婷)
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