“2006年，銀行貸款壓力比較大，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款時，如果自己在銀行里有關(guān)系的話，往往會要求估價機構(gòu)把價值高估?！?p>“建設部已發(fā)出通知，要求各地建設(房地產(chǎn))行政主管部門結(jié)合整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作部署一次對全國房地產(chǎn)估價機構(gòu)的檢查，檢查結(jié)果于3月底前上報建設部?！币晃恢槿耸客嘎?，這是建設部對房地產(chǎn)估價行業(yè)的大規(guī)模檢查，建設部要求各地建設(房地產(chǎn))行政主管部門必須“實地檢查”。

與此同時，有消息稱建設部于近日下發(fā)了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)兩份文件。

參與上述兩份文件制定的中國估價師協(xié)會副會長柴強向記者表示，建設部開展全國房地產(chǎn)估價行業(yè)大檢查和《辦法》的實施，有利于規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)，建立行業(yè)新秩序。

整頓：管人和管機構(gòu)

“這次整頓主要是加強了兩方面管理：一方面是管人；一方面是管機構(gòu)。”建設部有關(guān)人士表示，房地產(chǎn)估價行業(yè)的執(zhí)業(yè)特點決定了監(jiān)管部門要把對注冊估價師的管理放在頭位。

據(jù)悉，在建設部此次出臺的兩個規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)的文件中提到，今后將建立房地產(chǎn)估價師個人信用檔案，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要將估價師歷史業(yè)績，從業(yè)違規(guī)記錄等資料協(xié)助監(jiān)管機構(gòu)收集并登載在估價師個人從業(yè)資料中。

另外，注冊估價師證書也打破了“終身制”，新的《辦法》中設定了注冊估價師證書注銷、失效等制度。

“取得估價師資格的也不能立即從業(yè)，必須有個實習過程。”北京市估價協(xié)會副會長楊亞彪告訴記者，估價師不能以個人名義對估價報告簽字，必須代表所從業(yè)的機構(gòu)簽字，而且不能代表2個及以上的機構(gòu)對估價報告簽字。另外，如果估價報告出現(xiàn)法律問題，接受估價報告一方可以直接起訴估價機構(gòu)，而估價機構(gòu)可以追訴估價師的法律責任。

“明確了注冊房地產(chǎn)估價師的禁止行為，對有禁止行為的注冊房地產(chǎn)估價師將依法處理；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任?！敝袊纼r師協(xié)會一位參與此次新規(guī)定制定的人士表示。

而機構(gòu)管理更趨于“集權(quán)”，“二級、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設立分支機構(gòu)，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設立類似分支機構(gòu)性質(zhì)的‘辦事處’、‘聯(lián)絡點(站)’等機構(gòu)。在《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》(以下簡稱《機構(gòu)管理辦法》)實施前，二級、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)已設立分支機構(gòu)的，應當在2007年3月底以前完成整改工作?！苯ㄔO部有關(guān)人士說。

估價灰幕

楊亞彪認為，若要真正消除虛假評估情況，企業(yè)自律遠比監(jiān)管部門出臺硬性規(guī)定重要。

“估價是一個范圍，而不是一個點，這就造成了估價師有相當大的估價上下浮動空間?！睏顏啽胝f，一般5％的浮動是被認為合理的，但是實際上估價中往往出現(xiàn)明顯高估價值和低估價值的情況，有的估價機構(gòu)出具的估價報告甚至超過標的物實際價值100％以上。

據(jù)了解，房地產(chǎn)估價包括三方面內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)評估；土地價值評估；房產(chǎn)價值評估等。而2006年，北京市房價和地價都出現(xiàn)了快速上漲，這使估價師們在估價計算時，操作空間更大。

“我接觸過一筆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押貸款業(yè)務，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要求估價師把價格高估，作為估價機構(gòu)來說，夾在中間非常難做?！币晃徊辉竿嘎缎彰墓纼r機構(gòu)負責人透露，由于在2006年里銀行貸款壓力比較大，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款時，如果自己在銀行里有關(guān)系的話，往往會要求估價機構(gòu)把價值高估。

“以前高估后，還怕銀行那審計通不過，現(xiàn)在銀行都主動要求我們高估。”這位估價機構(gòu)負責人說，作為估價機構(gòu)往往要提醒銀行所存在的風險，但銀行往往置之不理。

“我告訴銀行，這樣的估價一般會在3－5年后，就會顯現(xiàn)風險，但銀行的負責人說，三五年后還不知道怎么樣呢，要我別管這些，只管往高里估?！痹摴纼r機構(gòu)負責人說。

“當前的市場環(huán)境下，估價行業(yè)競爭激烈，互相壓價很常見，”楊亞彪表示，無序競爭使一些估價機構(gòu)出現(xiàn)“一切以客戶需要為”情況，有時候估價機構(gòu)做出估價報告后拿給客戶看，客戶說低了，就再把估值調(diào)高一些；客戶說高了，就把估值再調(diào)低一些，估價機構(gòu)完全沒有自己的原則。

“例如2005年某估價公司對國有資產(chǎn)處置額進行評估，低估額近10%；2006年某估價師出具的抵押貸款評估報告，將標的物的竣工時間向后推移了7年。這兩起案件雖未給當事人和國有資產(chǎn)造成事實上的損失，但至少也給房地產(chǎn)評估業(yè)敲響了警鐘。”北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會秘書長郭晉林說，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)交易的重要環(huán)節(jié)，在城市房屋拆遷補償、房地產(chǎn)抵押貸款、土地有償使用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、司法鑒定、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)課稅、投資咨詢等活動中均有體現(xiàn)，以北京為例，僅2005年房地產(chǎn)和土地估價機構(gòu)就完成各類估價業(yè)務達51000余宗，2006年這一數(shù)字又提高了近20％。

“限制2、3級估價機構(gòu)設點等措施可以對治理房地產(chǎn)估價行業(yè)里存在的一些問題有作用，但若要從根本上解決問題，樹立房地產(chǎn)估價行業(yè)良好形象，就需要所有估價師和估價機構(gòu)自律。”中國估價師協(xié)會有關(guān)人士說。

　　　　　(作者：葉楓)