樓市更規(guī)范

今起領(lǐng)證賣房

統(tǒng)一用新方案

“這個新方案是為了進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為?！蹦暇┦凶〗ㄎ》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，這是根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號，業(yè)內(nèi)稱為“國十條”)、住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房[2010]53號)和省住建廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)(銷)售行為的通知》(蘇建函字[2010]669號)等文件精神擬定，旨在起到完善商品房預(yù)售制度、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)督、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營和透明交易的目的。

新的預(yù)售方案包括了項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等10個方面的內(nèi)容。據(jù)悉，新方案于7月28日由南京市住建委簽發(fā)，7月30日正式下發(fā)，剔除雙休日時間，新預(yù)售方案將于2010年8月2日正式施行。這名負(fù)責(zé)人對一些新增加的條款方案作出詳細(xì)解讀。

方案解讀

車位：

提前約定是租是賣是

在“項目配建附屬房屋相關(guān)情況”的申報欄中，明確了“屬開發(fā)企業(yè)所有的房屋和設(shè)施”、“未計入分?jǐn)倢偃w業(yè)主所有的房屋及公共設(shè)施”、“建成后無償移交政府相關(guān)部門的房屋和設(shè)施”和“物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)情況”幾大類別。

其中，較為重要的是提及車庫的處置問題。方案原文為：“該項目按規(guī)劃配建機動車停車庫_個，室內(nèi)機動車停車位_個，其中自走式機動車停車位_個，機械立體式機動車停車位_個。為該項目配建的地面機動車車庫及地下人防范圍外的自走式機動車停車庫(位)，我公司將采取向小區(qū)業(yè)主□出售□出租□附的方式處置，機械立體式機動車停車位采取向小區(qū)業(yè)主□出租□附的方式處置。其處置方式在銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示并在預(yù)售合同中進(jìn)行約定。地下人防范圍內(nèi)的機動車停車位，提供給小區(qū)業(yè)主□有償□無償使用。”解讀：因為車庫的糾紛很多，按照《物權(quán)法》的精神，這個車庫究竟怎么使用，給出“□”就是為了提前選定，雖然難以改變開發(fā)商車位“只售不租”的現(xiàn)象，但提前約定就是要讓開發(fā)商“痛快說出來”。同時，按照規(guī)定，樓盤小區(qū)內(nèi)“規(guī)劃核定的地面露天機動車停車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共用”，這個是不容置疑的。

房價：

較高價較低價要

一一標(biāo)出

對于購房人所擔(dān)心的開發(fā)商隨意變動房價的情況，預(yù)售方案制定了“本期擬銷售商品房價格(毛坯價格)”表，表格中須填寫商品房的類型(住宅、商業(yè)、辦公、車位、其它)，在售價一欄也須分別填寫“較高價、較低價、均價”。

解讀：這樣的規(guī)定之前也有，主要是執(zhí)行“一套一標(biāo)”、“一房一價”的規(guī)定，較高價的限定也是為了防范開發(fā)商隨意調(diào)動房價。開發(fā)商在領(lǐng)取這次預(yù)售方案后，就不得隨意調(diào)高房價。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的方案也只是“表面文章”，房價本身就是一種市場行為，樓市不好時降價、樓市熱銷時漲價，開發(fā)商完全“有頭腦”規(guī)避定價。

房源：

一房難求時須公開銷售

房源緊張怎么辦?在方案中規(guī)定了開發(fā)商的承諾：“本次申報預(yù)售的項目，將在銷售現(xiàn)場按規(guī)定公示相關(guān)房屋信息，若供需矛盾突出，我公司將采取□電腦搖號□現(xiàn)場排號□先到先選方式進(jìn)行公開銷售。”

同時，開發(fā)商還得承諾：“本次申報的幢(樓)層，在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的同時，申請辦理在建工程抵押。我公司承諾，按認(rèn)購協(xié)議約定時間及時解押與客戶簽約備案，不因抵押變相捂盤?！?p>解讀：在房源緊張致使“一房難求”時，這一條款是力圖使開發(fā)商賣房公開化，以做到公平銷售，防止一些內(nèi)部認(rèn)購的現(xiàn)象。

精裝修：

成本要明明白白寫出來

在申請預(yù)售的項目基本情況中，方案規(guī)定：“本次申報預(yù)售的商品房為第_期中的_幢，預(yù)售建筑面積約_平方米，合計_幢，用途分別為_、_、_，共計房屋_套，其中住宅_套，面積_平方米。上述房屋中_幢_套交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，竣工交付日期_;_幢_套交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修單價為每平方米_元，裝修完畢交付日期_。開盤日期為領(lǐng)證后第_日(小于10日內(nèi))?！?p>解讀：這是按照“國十條”和住建部的新規(guī)，開盤日期在預(yù)售方案中正式敲定為領(lǐng)證后10日之內(nèi)，當(dāng)然，此前在4月17日“國十條”出臺之后，南京從4月20日就執(zhí)行了這一規(guī)定。同時，這一條款明確了開發(fā)商精裝修的成本，單價是多少都要明明白白寫出來，讓購房人放心。

住房質(zhì)量：

“母公司”擔(dān)保修責(zé)任

一些開發(fā)商往往是臨時的小開發(fā)公司，或者是臨時成立的項目公司，往往房子賣完就注銷撤離，導(dǎo)致房子出現(xiàn)質(zhì)量問題時找不到責(zé)任人。在新預(yù)售方案中，特意新增了“住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式”的條款，樓盤的開發(fā)公司肯定是責(zé)任人，需在法定的保修期內(nèi)，對商品房承擔(dān)保修責(zé)任。

解讀：碰到一些暫定資質(zhì)的開發(fā)商，就需要有擔(dān)保人。在方案中，規(guī)定“若出現(xiàn)歇業(yè)等清算情況，本項目的質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體變更為——公司(附擔(dān)保函)，該公司具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力(附《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》)?！币话憧梢岳斫鉃閾?dān)保人應(yīng)和這個暫定資質(zhì)公司有關(guān)聯(lián)的，比如是有實力的“母公司”。另外，方案中列出了“住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施”一欄，對屋面保溫、外墻保溫、遮陽措施等均需一一列明。

業(yè)內(nèi)看法

僅規(guī)范樓市并不影響房價

“嚴(yán)格意義上而言，這和繼續(xù)打壓房價毫無關(guān)聯(lián)?！蹦暇┒嗝慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的看法是：這僅僅是在商品房銷售環(huán)節(jié)上的一個規(guī)范，并不會影響房價的走勢。

南京福舍投資顧問有限公司總經(jīng)理史東說，這一新預(yù)售方案的出爐，對那些不規(guī)范銷售的開發(fā)企業(yè)來說，是一個嚴(yán)格的政策，可以看作是目前“國十條”等樓市調(diào)控政策在南京的一個細(xì)化和延續(xù)。但是，它的是規(guī)范市場、透明交易，讓購房人明明白白消費，并沒有直接指向要打壓房價。

(作者：尹曉波)