房產(chǎn)稅改革逐步擴(kuò)大到全國

國家有關(guān)部委近日分別出臺措施，要求加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度，要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)〔2010〕10號文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)較近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

住建部、國土部、監(jiān)察部決定，對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒購炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。

二套房頭付不得低于50%

根據(jù)更加明確的差別化房貸政策，央行和銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購購套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

此外，央行和銀監(jiān)會明確要求各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購購住房。對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。

央行和銀監(jiān)會同時(shí)要求，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

個(gè)人購賣住房稅收優(yōu)惠收緊

根據(jù)三部門發(fā)布的通知，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對個(gè)人購購普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)先進(jìn)住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購購的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。此前規(guī)定，個(gè)人購購自用普通住宅，即可暫減半征收契稅。

此次調(diào)整還涉及個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。通知明確，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。通知要求，征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

■專家解讀

力度明顯比以往更加嚴(yán)格

北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這次細(xì)則再次重申各地要嚴(yán)格落實(shí)“國十條”，并督促各地出臺落實(shí)的細(xì)則，頭次提出“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”，力度明顯比以往更加嚴(yán)格。

新政頭次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒購炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細(xì)則再細(xì)化，針對多處之前的細(xì)則都有補(bǔ)充。以北京為例，大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實(shí)際應(yīng)納稅額的50%。新政一旦全面實(shí)施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開發(fā)商，新政也再次嚴(yán)格要求。

利于打擊外地投資投機(jī)者

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者?！皩J款購購商品住房，頭付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對于頭次購購90平米以下普通住宅的貸款較低頭付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購購住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款購房的所謂“灰色通道”。

調(diào)控對象已轉(zhuǎn)向剛需群體

陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，對頭付款加至三成的改變說明這次政策調(diào)控的對象已經(jīng)從投資群體轉(zhuǎn)向了剛需群體。4月份以來的調(diào)控使得絕大多數(shù)投資型購家已經(jīng)離場，現(xiàn)在市場主體就是剛需，其中尤以頭次置業(yè)為主。提高頭付，一方面政府是在提醒剛需購房應(yīng)該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，頭付兩成和頭付三成對銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)是大不相同的。對暫時(shí)無法購房的群體，其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購購相結(jié)合的住房體系的建設(shè)。

張大偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為5-6成。其中頭套房占比為貸款人數(shù)中的70%，占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成頭付。

新政表明政府調(diào)控樓市決心

在范小沖看來，這次出臺的政策基本都是國十條的重申，并沒有太多新的政策，但表明了政府對調(diào)控樓市的決心。“從政策出臺形式，到內(nèi)容表述，都非常強(qiáng)烈地表明政府對樓市的調(diào)控決心之堅(jiān)決”，“近期市場出現(xiàn)了對調(diào)控效果質(zhì)疑、認(rèn)為調(diào)控再次成‘空調(diào)’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅(jiān)定不移地把樓市調(diào)控執(zhí)行下去，將有效地抑制當(dāng)下出現(xiàn)的樓市成交量上升、部分城市房價(jià)上漲的苗頭”。

張大偉認(rèn)為，輪調(diào)控是在剛需的期待、炒房客及開發(fā)商的忐忑中提前到來的，相比之前大家預(yù)料的出臺房產(chǎn)稅等，本次政策依然保有了懸念，預(yù)留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴(yán)格，但也留存了幾個(gè)問題，如執(zhí)行時(shí)間、執(zhí)行期限、各地如何出臺細(xì)則等。

房屋租賃市場價(jià)格很難上漲

中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此輪新政對二手房市場的影響主要是可能改變業(yè)主和購房者的心理預(yù)期，而且政策提及了將對契稅、納稅額做調(diào)查及調(diào)整?！罢膱?jiān)定表態(tài)將會打消部分業(yè)主意圖提價(jià)的心理，同時(shí)使得部分意欲近期入市的購房者再度觀望。”

因此，張大偉認(rèn)為市場成交量很可能會跌到新政后較低的6-7月份不足萬套的狀態(tài)，而且價(jià)格也應(yīng)該出現(xiàn)再次下調(diào)趨勢。

對租賃市場，他認(rèn)為將逐步平穩(wěn)下調(diào)，“到時(shí)候，購房的人觀望，賣房的人賣不掉只能出租，租金很難上漲?！?p>

■股市分析

地產(chǎn)股面臨下行風(fēng)險(xiǎn)

本次信貸政策調(diào)整基本和市場之前傳聞的類似，房地產(chǎn)調(diào)控“重磅炸彈”悉數(shù)登場，地產(chǎn)股何去何從？

信達(dá)證券研發(fā)副總劉景德認(rèn)為，可以肯定的是，此次措施的出臺將對地產(chǎn)股形成打擊，短期來看地產(chǎn)股將進(jìn)一步調(diào)整。特別是今年以來，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策始終沒有間斷，在一系列政策的狂轟濫炸之下，房地產(chǎn)板塊在今年幾乎沒有任何的投資機(jī)會。預(yù)計(jì)未來各地政府和部委將陸續(xù)對政策予以細(xì)化執(zhí)行，這也將直接影響到行業(yè)未來調(diào)整幅度和持續(xù)的時(shí)間。劉景德表示，整體來看，行業(yè)交易量大幅度萎縮已成必然，價(jià)格調(diào)整取決于開發(fā)商整體資金鏈的狀況和投資客資金鏈的狀況。若政策持續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行到年底左右，房價(jià)會出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。從板塊投資角度來看，預(yù)計(jì)股價(jià)調(diào)整后將低位運(yùn)行，行業(yè)投資性機(jī)會仍未到來。

另有樂觀的市場分析人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)板塊估值不高，再加上業(yè)績增長確定，下跌空間已經(jīng)十分有限。因此房地產(chǎn)股在過去幾個(gè)月的盤整中遲遲沒有啟動的原因，其實(shí)就是一直在尋找估值提升的理由。而伴隨著目前政策對于頭套房、二套房等政策“靴子”落地之后，地產(chǎn)股可能會迎來政策打壓預(yù)期的釋放，進(jìn)而有所表現(xiàn)。

市民劉女士較近看好一套房子，準(zhǔn)備下手。房子87平米，單價(jià)兩萬七，正因?yàn)橘J款政策規(guī)定90平米以下可以頭付20%，90平米以上頭付必須30%，劉女士才選擇了更符合自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小戶型。經(jīng)向銀行咨詢，劉女士了解到，因其是北京戶口，又是頭套房，可以做到20%的頭付。

聽說要實(shí)行新的放貸政策，劉女士很焦慮。如果新政實(shí)施，她的頭付比例從20%提高到30%，要多增加23.5萬，著急購房結(jié)婚的她，在短時(shí)間內(nèi)很難湊出這么多的錢。她現(xiàn)在較關(guān)心這個(gè)政策什么時(shí)候開始實(shí)行，因?yàn)樗呀?jīng)和開發(fā)商簽訂了預(yù)購協(xié)議，付了5萬定金，昨天才去付頭付，但貸款手續(xù)尚未較后審批下來。劉女士不知道這個(gè)新政會不會對其購房和貸款帶來影響，如果出現(xiàn)變動，自己的權(quán)益如何得到保障。

本版采寫本報(bào)記者馬文婷 魯歡 高晨 趙鵬 敖曉波