上一輪政府調(diào)控后，全國一線城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了量跌價漲的對峙之態(tài)，開發(fā)商和購房者形成的利益博弈格局開始僵持，“二輪調(diào)控”的呼聲在全國兩會前達到沸點。今天下午，全國政協(xié)十一屆三次會議開幕；3月5日，十一屆全國人大三次會議將開幕。被視為熱門話題的“房地產(chǎn)問題”將在全國兩會期間出現(xiàn)何種風(fēng)向和變局？本報記者就目前上海及全國的一些房地產(chǎn)熱點問題采訪了有關(guān)專家。

如無措施房價還會漲

自去年12月起，國務(wù)院出臺調(diào)控房價的“國四條”，其力度不可謂不大。全國樓市從今年1月至今的成交量降至歷史低位，上海在春節(jié)后的一周成交量甚至創(chuàng)出了歷史新低——1.3萬平方米。成交量持續(xù)低迷的同時，房產(chǎn)價格卻始終在小步攀升，成交均價為20041元/平方米，較去年同期上漲了54.36%。

2009年的樓市火爆，造就房產(chǎn)商“不差錢”的強勢。原本以為可以扭轉(zhuǎn)市場過熱的調(diào)控，得到的結(jié)果是量跌價不跌。有媒體分析認為，兩會或成樓市漲跌的分水嶺。此語一出，網(wǎng)絡(luò)反響極其熱烈，“二輪調(diào)控”的預(yù)期也水漲船高。

上海社科院一位不愿透露姓名的專家從宏觀層面分析，2009年95000億元的天量信貸資金是推動這一輪房地產(chǎn)漲價的主要原因，今年各家銀行的計劃信貸量為70000億元，如果按計劃實施，整個市場的貨幣量供應(yīng)并不短缺。在土地供給方面，以上海為例，約為3000萬平方米左右，基本和“十一五”期間上海的平均土地供應(yīng)量持平。因此，從貨幣、土地供應(yīng)兩個方面來看，房價應(yīng)無大的波動。

但是，自2007年起，國務(wù)院明確了政府在房地產(chǎn)改革中應(yīng)以保障型住房為主的基調(diào)后，真正從規(guī)模上增加保障型住房面積是從今年起展開的。換言之，在上海今年的3000萬平方米土地供給中，將有相當(dāng)一部分被用于建設(shè)經(jīng)適房和廉租房，商品房的供應(yīng)量將會下降。同時，對通脹的預(yù)期越來越強烈，這會導(dǎo)致大量居民為了保值增值而投資房產(chǎn)。在沒有外力的作用下，這兩大因素又將推動上海房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。

將鼓勵社會性租賃房

有消息人士透露，上海的“二輪調(diào)控”政策將從鼓勵社會性租賃房開始。

經(jīng)過數(shù)年的社會辯論，關(guān)于“大學(xué)生是否應(yīng)該一畢業(yè)就購房”“解決全民有房還是全民有住的地方”等問題，民眾已經(jīng)有了更理性、客觀的認知。預(yù)計將在二季度出臺的調(diào)控方案也是從解決居住問題著手。

所謂社會性租賃房，頭先是有別于市場性租賃房屋，它是指由政府、社區(qū)乃至單位組織房源，租賃給有居住需求的特定人群。比如浦東新區(qū)針對引進人才建立專家公寓，一些開發(fā)區(qū)向區(qū)內(nèi)的外來職工開放職工宿舍等。

“鼓勵社會性租賃房屋政策的系統(tǒng)出臺，勢必能解決一些外來人口住房的彈性需求，緩解市場的壓力?！边@位消息人士表示，如果此項調(diào)控措施不能達到應(yīng)有效果的話，不排除政府會出臺更嚴厲措施的可能。

收入分配改革將啟動

“自上世紀90年代以來，中國房價單邊上揚，老百姓的收入水平卻沒有同步跟進，其間產(chǎn)生的矛盾已經(jīng)嚴重制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展?！比A東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉教授認為,“收入分配差距問題成了我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的瓶頸問題，出臺改革措施迫在眉睫?！?p>未來提高居民收入在國民收入中的比重，提高工資收入在初次分配中的比重是扭轉(zhuǎn)收入差距的關(guān)鍵所在。針對收入差距問題，有消息表明國家發(fā)改委已牽頭制定收入分配改革指導(dǎo)意見，樂觀估計將有望在年內(nèi)公布。

國家發(fā)改委宏觀院副院長王一鳴表示，我國經(jīng)濟回升還受到結(jié)構(gòu)性因素制約，經(jīng)濟增長的不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的矛盾仍然突出。因此今年應(yīng)加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，其中加大調(diào)整和完善收入分配改革將成為，尤其應(yīng)提高中低收入者的收入水平。

改革前需梳理好政策

“中國的房地產(chǎn)業(yè)承載了太多的復(fù)雜因素?！比A偉說，“房地產(chǎn)改革到了需要重新來梳理政策的時刻?！?p>“為了能讓房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展，同時為了讓社會更和諧，各種訴求都必須在其中有所體現(xiàn)，所以社會保障、市場經(jīng)濟、宏觀調(diào)控等各種手段也就紛紛登場亮相來發(fā)揮作用?！比A偉表示，正是因為局面的紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致了調(diào)控政策、監(jiān)管手段的出臺有凌亂、重復(fù)之嫌，而有的則失之簡單、一刀切。

以二套房貸提高頭付比例和提高二手房交易稅收為例，華偉認為如果前者是為了銀行體系的安全監(jiān)管，那么提高頭付比例無可厚非；后者是為了打擊炒房、提高投機者的交易成本，也是完全應(yīng)該的。但是，這兩項政策出臺之時，有否考慮過政府同樣積極提倡的改善型住房的國民需求呢？根據(jù)中國目前房地產(chǎn)開發(fā)的實際狀況，購購改善型住房的居民將會受二套房貸頭付比例提高的影響，因為二手房交易成本提高了。如果頭套住房即為商品房的話，即便先賣后購，按照現(xiàn)行規(guī)定也得按照二套房規(guī)定來提高頭付比例。

“像保障型住房這樣的社會問題，不可能通過市場來解決，反之亦然。”華偉說，“本屆政府下了很大的決心希望抓好房地產(chǎn)問題，那么頭先要搞清楚現(xiàn)階段各方的權(quán)利和義務(wù)，然后依次梳理現(xiàn)行的政策、法規(guī)，并為‘十二五’期間的房地產(chǎn)走向定基調(diào)?！?