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未來十年均衡房價(jià)將漲五成
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 550 次
7月12日,中信銀行和西班牙對外銀行(BBVA)聯(lián)合發(fā)布了《2010年中國房地產(chǎn)展望》。這是中信銀行和西班牙對外銀行次發(fā)布中國房地產(chǎn)市場報(bào)告。鑒于快速收入增長、城市化以及逐漸萎縮的房地產(chǎn)存量,2009年5月公布的份聯(lián)合報(bào)告突出了中國房地產(chǎn)市場光明的投資前景。與此同時(shí),報(bào)告認(rèn)為,考慮到高端住宅房地產(chǎn)的過量供應(yīng),價(jià)格在近期可能會(huì)下調(diào),根據(jù)我們的看法,這一預(yù)測仍然有效,但到目前為止尚未成為現(xiàn)實(shí)。雖然如此,報(bào)告得出結(jié)論,中國不可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的硬著陸,因?yàn)樵谥袊鴱?qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長前景、高儲蓄率以及前瞻性政府政策的背景下,潛在需求預(yù)計(jì)將保持強(qiáng)勁勢頭。
這次報(bào)告再次重申了這一主題,并更新了房地產(chǎn)行業(yè)的近期發(fā)展,包括冷卻市場的政策。報(bào)告認(rèn)為,在過去1年房地產(chǎn)價(jià)格增長繼續(xù)超過平衡值的增長,這意味著近期將出現(xiàn)更大幅度的下調(diào)。
同時(shí),該報(bào)告強(qiáng)調(diào)在評估房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢和前景時(shí),區(qū)分近期和長遠(yuǎn)前景非常重要。從近期來看,快速價(jià)格增長可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和負(fù)擔(dān)能力。但從更長遠(yuǎn)來看,中國快速收入增長、城市化以及人口特征都將促進(jìn)價(jià)格增長。該報(bào)告將這種中長期展望視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面的一部分,在長期內(nèi),房地產(chǎn)將在很大程度上不受冷卻市場的手段和金融措施的影響。
中國尚無房地產(chǎn)泡沫
中信銀行和西班牙對外銀行報(bào)告通過回顧其它國家房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的經(jīng)驗(yàn)——日本(1980-1991)、西班牙(1997-2007)和美國(1997-2008),評估了中國在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格周期中的位置。通過考察泡沫期的一些常見特點(diǎn),如物業(yè)稅進(jìn)展、住房負(fù)擔(dān)能力、相關(guān)宏觀指標(biāo)以及貨幣和信貸政策等指標(biāo),報(bào)告認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)尚未出現(xiàn)大量泡沫,但出現(xiàn)泡沫的可能是存在的。而隨著為應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)下滑的負(fù)面影響所采取的融通性信貸政策為房地產(chǎn)市場注入了流動(dòng)資金,房地產(chǎn)價(jià)格正快速增長,加大了泡沫出現(xiàn)的可能。
與其它地區(qū)的泡沫經(jīng)驗(yàn)相比,較近中國房地產(chǎn)價(jià)格升高并不那么令人不安。將中國房地產(chǎn)價(jià)格增長與西班牙、美國和日本(對于西班牙和美國,是房地產(chǎn)價(jià)格,對于日本,是土地價(jià)格)在其各自泡沫時(shí)期的價(jià)格增長放在一起進(jìn)行對比,西班牙被認(rèn)為經(jīng)歷了的泡沫,價(jià)格幾乎增至200%,其后是美國和日本,價(jià)格增長約130%。日本經(jīng)歷了時(shí)間較長的泡沫,持續(xù)10年。通過對比,中國的價(jià)格增長了75%,漲幅相對較小。
看起來,中國的房地產(chǎn)泡沫就其存在來說,尚未達(dá)到其它國家的高峰水平。而且,中國相對較高的GDP增長率意味著,價(jià)格增長超高,潛在支持就越大。然而,就城市對比來說,可能存在更加極端的泡沫區(qū)域,特別是在一線大城市。
重要的是,要評估一種特定價(jià)格趨勢能否形成泡沫,必需評估價(jià)格動(dòng)蕩的潛在原因。在這一方面,中國快速收入增長以及持續(xù)的城市化是主要的潛在因素,這較好地解釋了從中長期來看為什么價(jià)格會(huì)增長。
對價(jià)格泡沫程度進(jìn)行估量的一種備選方法是住房負(fù)擔(dān)能力,它被定義為中間房地產(chǎn)價(jià)格與中間家庭收入的比值。通過這種測量方法,并根據(jù)上述分析,中國的價(jià)格增長超過了對比案例,例如,對于北京和上海,房價(jià)和收入比約為20,而對于洛杉磯和溫哥華則分別僅為10.0和8.4。
雖然在對比基礎(chǔ)上利用指數(shù)有一些限制,如中國收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性可能存在疑問,負(fù)擔(dān)能力的偏差問題等,但大城市異常高的價(jià)格收入比表明,住房負(fù)擔(dān)能力在中國是一個(gè)合理的擔(dān)憂。
對于中國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)擔(dān)能力來說,一個(gè)相關(guān)問題就是,可負(fù)擔(dān)住房的供應(yīng)一直滯后。雖然政府已在著重強(qiáng)調(diào)將向中低收入家庭提供可負(fù)擔(dān)住房作為中國住房改革的目標(biāo)之一,但目標(biāo)仍難以實(shí)現(xiàn)。特別是,房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)法避開政府向較低收入家庭提供可負(fù)擔(dān)住房的政策。
雖然國與國之間房地產(chǎn)周期的起因各不相同,但泡沫經(jīng)濟(jì)的共同特點(diǎn)包括過量流動(dòng)資金以及急速銀行借貸,且通常處于一個(gè)較低的穩(wěn)定通貨膨脹環(huán)境中。近年來中國房地產(chǎn)價(jià)格猛增的主要原因是2005~2008年的經(jīng)濟(jì)快速增長以及2008年底采取的財(cái)政刺激措施。從短期來看,房地產(chǎn)余量在2008年大幅下降,再加上相對無彈性的供應(yīng),未能根據(jù)2009年的投機(jī)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。隨著2009年房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長44.2%以及消費(fèi)者抵押貸款猛增50%,融通性貨幣政策也促使市場的升溫。而且,外匯儲備積累加劇了過量流動(dòng)資金以及投機(jī)需求刺激的熱錢流入。
在中國,對住宅房地產(chǎn)的需求通常被認(rèn)為在本質(zhì)上不同于日本商業(yè)房地產(chǎn)的投機(jī)需求,在了解國際經(jīng)驗(yàn)提供的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后,政府充分認(rèn)識到過熱的潛在風(fēng)險(xiǎn),已采取早期措施來防止出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫,并降低了投機(jī)性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)不可能硬著陸
中信銀行和西班牙對外銀行報(bào)告通過采用供需框架的經(jīng)濟(jì)模型,引入住房存量、實(shí)際收入增幅、利率、人口密度和建筑成本等基本因素來估算均衡房價(jià),這些基本因素通過影響住房供需情況進(jìn)而決定均衡房價(jià)。一般而言,真實(shí)收入的提高、人口密度的增加、按揭貸款利率的下調(diào),在同等的條件下,將提高住房需求,并將導(dǎo)致均衡房價(jià)上揚(yáng);另一方面,住房存量的減少、建筑成本的提高、房地產(chǎn)貸款利率的上調(diào),將減少住房供應(yīng),并導(dǎo)致均衡房價(jià)下調(diào)。
參與報(bào)告撰寫的中信銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部研究員李樹林博士強(qiáng)調(diào),該模型中均衡房價(jià)是建立在對歷史數(shù)據(jù)分析的結(jié)果上的,在理想情況下,該模型應(yīng)將諸如未來的預(yù)期收入(恒久性的實(shí)際收入)和住房投資預(yù)期回報(bào)率等前瞻性變量考慮在內(nèi)。模型可能低估了均衡價(jià)格可能;相應(yīng)的,考慮到中期中國持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長前景和金融市場發(fā)展,模型估算的實(shí)際房價(jià)與均衡房價(jià)之間的偏離幅度可能大于真實(shí)情況。
通過模型計(jì)算,報(bào)告認(rèn)為中國大多數(shù)區(qū)域市場(廣州市除外)都很有可能出現(xiàn)一定程度的房價(jià)高估以及短期房價(jià)調(diào)整現(xiàn)象。但考慮到模型的局限性,隨著均衡房價(jià)迅速攀升,這些城市的房價(jià)高估現(xiàn)象將逐步得以消除,并且不大可能出現(xiàn)硬著陸的情況。
該報(bào)告更通過假設(shè)實(shí)際收入每年增幅達(dá)10%、城鎮(zhèn)化增幅每年達(dá)2% 、住房供應(yīng)每年增幅達(dá)7%,對2020年進(jìn)行基準(zhǔn)線預(yù)測。估算表明:未來10年中,均衡房價(jià)將增長50%;相當(dāng)于實(shí)際房價(jià)提高22% 。結(jié)果表明:短期內(nèi),房價(jià)將調(diào)整下跌,從而接近均衡房價(jià)水平,或者增幅將趨緩,以便目前房價(jià)和均衡房價(jià)在未來幾年內(nèi)趨同;而中期來看,中國房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)表現(xiàn)出強(qiáng)勁增長勢頭。
(作者:郭軒)
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