在漲價(jià)和調(diào)控聲中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將走過(guò)2010年。這一年，商品房銷(xiāo)售額有望突破5萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高；這一年，房企奪地大戰(zhàn)頻頻上演，地王再度涌現(xiàn)；這一年，政府調(diào)控連出重拳，土地出讓、保障房建設(shè)等制度性變革逐步啟動(dòng)……

在限購(gòu)、加息等抑制投資與投機(jī)型購(gòu)房需求政策的影響下，國(guó)內(nèi)主要城市的商品房銷(xiāo)售量增幅已有所放緩；與此同時(shí)，受開(kāi)發(fā)投資慣性增長(zhǎng)的影響，新房開(kāi)工和竣工量大幅上升，隨著供給的擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求緊張局面有望緩解。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，陸續(xù)出爐的樓市調(diào)控政策日益注重長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在制度性變革中尋求新的平衡。

政策給力 制度漸變

2010年注定會(huì)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程中留下印記，“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控政策先后數(shù)次降臨房地產(chǎn)市場(chǎng)，也在調(diào)控中探索房地產(chǎn)制度性變革的方向。

為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，從年初起，“國(guó)十一條”、“國(guó)十九條”、“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”、“新國(guó)五條”等一連串政策組合拳接踵而至，頭套房頭付提高、二套房頭付、利率提高、三套房停貸、限貸、限購(gòu)……同時(shí)，相關(guān)部門(mén)和地方政府的配套措施也數(shù)不勝數(shù)，兩輪調(diào)控政策都集中在抑制投機(jī)性需求、增加供給、加大保障房建設(shè)力度和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等幾個(gè)方面。

歷數(shù)今年以來(lái)的住房調(diào)控政策，從性質(zhì)上看，可以細(xì)分為金融、稅收、土地、保障房建設(shè)等。

金融調(diào)控政策方面，政府通過(guò)差別化的信貸政策，甚至推出“限貸令”來(lái)限制和打擊住房投機(jī)行為，并且加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)資金的使用監(jiān)管；稅收調(diào)控政策方面，通過(guò)差別性稅收機(jī)制，加大對(duì)住房投機(jī)行為的稅收征管；土地調(diào)控政策方面，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，要求中小型商品房和保障房的用地不得低于全部用地面積的70%，加大對(duì)土地閑置的查處和懲罰力度；保障房建設(shè)方面，增加財(cái)政的投入力度，今年全國(guó)保障性安居工程的投資總額預(yù)計(jì)為7800億元，財(cái)政792億元專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金用于保障房建設(shè)，同時(shí)使用金融、稅收、土地等多種優(yōu)惠政策來(lái)推動(dòng)保障房建設(shè)力度。

盡管房?jī)r(jià)并未明顯“掉頭向下”，但“給力”的調(diào)控政策仍在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，而更值得期許的是，在調(diào)控過(guò)程中，關(guān)于房地產(chǎn)的制度性變革也在悄然進(jìn)行。

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)既具有社會(huì)民生屬性，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵性領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的重任，也正是在這個(gè)博弈過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資“過(guò)熱”、房?jī)r(jià)不斷上漲。不過(guò)，從政府頻繁的政策組合拳以及相關(guān)部委近期的表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展將逐步“去經(jīng)濟(jì)支柱性”，轉(zhuǎn)而更加注重其民生屬性，這也成為未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策取向的重要前提。

伴隨著對(duì)保障房建設(shè)的重視，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也正逐步向商品房和保障房市場(chǎng)雙軌制的模式發(fā)展和完善。過(guò)度市場(chǎng)化和保障房建設(shè)的落后被認(rèn)為是我國(guó)住房制度存在的突出問(wèn)題，在12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題落到了住房保障體系的建設(shè)上，會(huì)議提出“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”，“兩元化”模式并舉無(wú)疑將使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出更為健康、理性的軌跡。

此外，市場(chǎng)較為關(guān)注的房產(chǎn)稅問(wèn)題也成為政策留給未來(lái)的懸念，在越來(lái)越高的呼聲中，相信房產(chǎn)稅的推出只是時(shí)間問(wèn)題。而伴隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，房地產(chǎn)制度的另一重要問(wèn)題——土地財(cái)政問(wèn)題以及政府和地方政府的財(cái)政分配問(wèn)題，也許就會(huì)迎刃而解。

開(kāi)發(fā)升溫 供給改善

嚴(yán)厲的調(diào)控有效遏制了投資和投機(jī)型購(gòu)房需求，但并沒(méi)有“澆滅”開(kāi)發(fā)商的投資熱情。新房開(kāi)工量創(chuàng)歷史新高意味著未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給有望明顯改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)14.51億平方米，同比增長(zhǎng)48.71%。前9個(gè)月的新開(kāi)工面積就已經(jīng)超過(guò)2009年全年水平。業(yè)內(nèi)人士分析，新開(kāi)工面積將有望在2011年中期陸續(xù)形成供應(yīng)，屆時(shí)樓市供求關(guān)系將得到極大改善，庫(kù)存壓力也會(huì)隨著加大。

縱觀各月數(shù)據(jù)，除了11月單月的異常值外，今年其他各月的房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的同比增幅均在40%以上。繼4月底出臺(tái)輪調(diào)控政策后，5月全國(guó)新開(kāi)工面積的同比增幅達(dá)到102.56%，6月的單月新開(kāi)工面積更是達(dá)到1.9億平方米，成為近十年來(lái)單月新開(kāi)工面積的較高值。地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)速度并沒(méi)有隨著政策出臺(tái)而放緩腳步。

事實(shí)上，2009年樓市銷(xiāo)售火爆，市場(chǎng)供不應(yīng)求，各開(kāi)發(fā)商就已加快了開(kāi)發(fā)節(jié)奏。在房企披露2009年年報(bào)時(shí)期，不少開(kāi)發(fā)商就陸續(xù)上調(diào)了2010年的新開(kāi)工計(jì)劃。萬(wàn)科在年初預(yù)計(jì)2010年新開(kāi)工面積855萬(wàn)平方米，較2009年開(kāi)工面積增長(zhǎng)52.5%。香港上市公司中國(guó)海外發(fā)展今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積900萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積不少于480萬(wàn)平方米。金地集團(tuán)同樣大幅調(diào)高新開(kāi)工計(jì)劃，計(jì)劃新開(kāi)工面積388.85萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積190.8萬(wàn)平方米，分別較2009年大幅增加175%、91%。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，2009年二季度開(kāi)始的新開(kāi)工復(fù)蘇及下半年土地市場(chǎng)的火熱，將導(dǎo)致2010年新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資顯著增長(zhǎng)，各月份的累積增幅在2009年末的基礎(chǔ)上將持續(xù)擴(kuò)大。

在房地產(chǎn)投資熱情高漲的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置面積也大幅上升。今年前11個(gè)月，全國(guó)購(gòu)置土地面積達(dá)到3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.25%，早已超過(guò)去年全年3.19億平方米的水平。

按照房地產(chǎn)行業(yè)周期計(jì)算，自去年年底開(kāi)始增長(zhǎng)的新開(kāi)工面積有望在2011年中期陸續(xù)形成供應(yīng)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將得到很大改善。

統(tǒng)計(jì)顯示，從今年3月起，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開(kāi)工面積同比增幅就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房銷(xiāo)售面積的同比增幅，新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的差額在逐步拉大，市場(chǎng)供求缺口開(kāi)始縮小。今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)48.71%，而商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)9.76%，剪刀差達(dá)到38.95個(gè)百分點(diǎn)。再加上保障性住房開(kāi)始密集投入市場(chǎng)，樓市未來(lái)供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅提升，供不應(yīng)求的局面會(huì)隨著房源不斷上市而出現(xiàn)緩解。

市場(chǎng)研究人士指出，商品房預(yù)售制度下，房屋新開(kāi)工面積是供應(yīng)量的先行指標(biāo)。高房?jī)r(jià)和政府對(duì)需求的抑制將使2011年的銷(xiāo)售持續(xù)低迷，新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積增速之間巨大的剪刀差將加大2011年的庫(kù)存壓力。

并購(gòu)加速 市場(chǎng)集中

2010年，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)與整合呈加速趨勢(shì)，大房企的銷(xiāo)售任務(wù)紛紛超額完成，市場(chǎng)集中度也明顯提升。

截至今年12月1日，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額已累計(jì)達(dá)1000.6億元，提前四年實(shí)現(xiàn)了該目標(biāo)，也成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)家年銷(xiāo)售額千億級(jí)公司。除萬(wàn)科之外的一大批知名房企也紛紛提前超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。今年前11個(gè)月，保利地產(chǎn)簽約金額571億元，金地集團(tuán)累計(jì)簽約金額達(dá)243億元，恒大地產(chǎn)累計(jì)合約銷(xiāo)售額477億元，碧桂園共銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額為327億元，富力地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售額280.94億元。

今年前11個(gè)月，萬(wàn)科、恒大、保利等十大上市房企累計(jì)銷(xiāo)售額高達(dá)3783億元，八成開(kāi)發(fā)商已提前完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

在銷(xiāo)售目標(biāo)超額實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，房企并購(gòu)整合驟然活躍。清科研究報(bào)告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為122.5億元。

今年以來(lái)，萬(wàn)科的并購(gòu)動(dòng)作頻頻。10月20日，萬(wàn)科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下該。隨后，萬(wàn)科欲收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)的計(jì)劃又浮出水面，但目前收購(gòu)尚處在洽談階段。11月份，萬(wàn)科收購(gòu)深圳海軒廣場(chǎng)，并更名為萬(wàn)科紅。而早在今年上半年，萬(wàn)科已完成了大大小小17筆收購(gòu)。

金地集團(tuán)上半年收購(gòu)了東莞市金地寶島房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)和珠海市和嘉達(dá)投資咨詢(xún)有限公司51%的股權(quán)。9月份，恒大地產(chǎn)的全資子公司盛譽(yù)(BVI)有限公司以19億元收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士分析，通過(guò)合作、收購(gòu)來(lái)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，是大型房企趁行業(yè)低潮期低價(jià)吸納項(xiàng)目的慣用策略，不但可以通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入之前沒(méi)有開(kāi)展業(yè)務(wù)的地區(qū)，也可以降低開(kāi)發(fā)成本。

下半年受調(diào)控影響，一些房企開(kāi)始出讓旗下子公司股權(quán)，房企整合加速。一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的高端經(jīng)理表示，隨著宏觀調(diào)控的深化，部分房企的資金鏈必定會(huì)出現(xiàn)斷裂，有錢(qián)沒(méi)地的房企和有地沒(méi)錢(qián)的房企合并，肯定會(huì)形成趨勢(shì)。

(作者：于萍 王錦 林喆)