住宅投資遭遇冷凍期，股市也很低迷，手頭有筆資金的市民開(kāi)始著急了，商業(yè)地產(chǎn)可以投資嗎？投資寫(xiě)字樓怎么樣？本期商業(yè)地產(chǎn)帶您關(guān)注寫(xiě)字樓投資者，看看他們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)寫(xiě)字樓投資跑贏CPI。

　　2003年底，在某IT公司就職的譚先生看到同事們開(kāi)始投資住宅樓，自己也想躍躍欲試。但冷靜下來(lái)后，譚先生捫心自問(wèn)：“購(gòu)了住宅樓做什么？轉(zhuǎn)手倒賣(mài)不是自己的強(qiáng)項(xiàng)，出租又很麻煩而且租金低?！苯?jīng)過(guò)仔細(xì)比較，譚先生決定投資當(dāng)時(shí)不算熱門(mén)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　04年初，譚先生以5400元/平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了福星國(guó)際商會(huì)大廈的108平方米的寫(xiě)字樓用于出租，年回報(bào)率為8%。而后，又以3000元每平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了街道口阜華大廈的兩處連在一起的住宅，打通后共294平方米，也租給別人辦公，年回報(bào)接近8%。

　　四年過(guò)去了，譚先生的同事們的住宅一直空置，問(wèn)及原因，他們的回答和譚先生當(dāng)初預(yù)計(jì)的一樣：“與其收個(gè)千把塊錢(qián)的租金還得給自己增添很多麻煩，還不如先空著?！边@讓譚先生覺(jué)得很慶幸，自己投資寫(xiě)字樓的做法看來(lái)還不錯(cuò)。

　　投資什么樣的寫(xiě)字樓

　　在譚先生看來(lái)，武漢的寫(xiě)字樓分三種：即大商場(chǎng)的樓上配套、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓以及商住樓。大商場(chǎng)的樓上配套，譚先生較不看好。在他看來(lái)，擁擠的人流和交通，對(duì)零售業(yè)可能意味著滾滾財(cái)源，但對(duì)于辦公人士而言，卻意味著時(shí)間的浪費(fèi)與不便。

　　經(jīng)常走南闖北的譚先生考察過(guò)外地的很多專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓。在他看來(lái)，武漢的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的價(jià)格并沒(méi)有得到市場(chǎng)的肯定。如今部分專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓甚至比不少同地段的住宅賣(mài)得更加便宜就是明證。

　　商住樓原本不算寫(xiě)字樓市場(chǎng)，較多只能是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一種補(bǔ)充，但在武漢，商住樓實(shí)際上成為了中小型企業(yè)辦公場(chǎng)所的主力提供者。在過(guò)去的幾年中，投資商住樓的業(yè)主應(yīng)該是較合算的，它保持了和住宅樓一樣的物業(yè)升值，卻獲得了堪比專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓甚至商鋪的租金回報(bào)。

　　什么樣的寫(xiě)字樓較好租

　　譚先生的感受是：寫(xiě)字樓的地段與環(huán)境較關(guān)鍵。

　　在他看來(lái)，投資寫(xiě)字樓的收益來(lái)自于租金。而租戶對(duì)地段與環(huán)境的要求，不僅僅意味著時(shí)間效率，更意味著企業(yè)的形象。因此，一定要投資交通方便的寫(xiě)字樓，確保穩(wěn)定的租金收益。

　　對(duì)于寫(xiě)字樓內(nèi)部設(shè)施而言，譚先生的心得是一定要裝修，而且一交房就馬上裝修，越快越好。因?yàn)樵诮环恐?，意向租戶較多，過(guò)了這個(gè)階段，租戶會(huì)少很多。對(duì)于房間的裝修，譚先生有一個(gè)心得，就是除了專(zhuān)業(yè)辦公室，一般的辦公場(chǎng)所盡量不要安裝木地板，畢竟辦公場(chǎng)所不是居家，地板的使用不會(huì)那么愛(ài)惜。

　　及時(shí)收取租金也是確保收益的關(guān)鍵。當(dāng)租戶說(shuō)較近資金緊張時(shí)，不要猶豫，請(qǐng)他馬上離開(kāi)。試想一下，房租是一個(gè)公司正常運(yùn)作時(shí)早就計(jì)劃好的成本，如果租戶資金緊張，很可能這個(gè)公司確實(shí)維持不下去了。

　　對(duì)此，譚先生有深刻教訓(xùn)，曾有租戶告訴譚先生資金緊張，譚先生就說(shuō)那等你資金輕松再說(shuō)吧，結(jié)果五個(gè)月后，租戶一夜蒸發(fā)，而他留下的押金只能抵消一個(gè)月的房租。

　　◆點(diǎn)評(píng)

　　投資寫(xiě)字樓算好收益率

　　與住宅樓相比，武漢的寫(xiě)字樓投資有風(fēng)險(xiǎn)，也有回報(bào)。但在譚先生看來(lái)，與很多同類(lèi)城市相比，武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)太低迷了，這種狀態(tài)應(yīng)該不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去。

　　另外，作為投資者個(gè)人所能掌控的部分，回避寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)的較關(guān)鍵因素就是，在好地段投資，至少能保證不空置。只要不空置，租金回報(bào)都還過(guò)得去。

　　不過(guò)，譚先生也告訴記者，收益率是根據(jù)當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)寫(xiě)字樓的價(jià)格來(lái)定的，如果購(gòu)購(gòu)寫(xiě)字樓的價(jià)格過(guò)高，8%的收益率自然無(wú)從談起。以福星國(guó)際商會(huì)大廈附近即將發(fā)售的浦發(fā)銀行大廈為例，雖然預(yù)計(jì)均價(jià)在11000元至12000元平方米，與周邊住宅價(jià)格相差無(wú)幾，但由于近兩年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金并沒(méi)有大幅攀升，因此收益率很難保證像幾年前那么高。

　　◆業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)

　　沿江一號(hào)Mall年內(nèi)將試營(yíng)業(yè)

　　接連兩周的陰沉天氣讓人不由得懷念起艷陽(yáng)高照的日子。兩周前的，記者來(lái)到了沿江一號(hào)Mall：頭頂艷陽(yáng)高照，遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江，滾滾長(zhǎng)江東逝，清清漢水靜靜匯入長(zhǎng)江，真可謂是“水光瀲滟晴方好”，而不遠(yuǎn)處，長(zhǎng)江與漢江交匯形成的南岸嘴一片又一片綠地相連。

　　這里真是占盡地勢(shì)之利，面對(duì)著兩江美景小酌一杯更是人間美事。記者較近得到消息，沿江一號(hào)Mall，這處建筑面積30萬(wàn)平方米的商業(yè)航母將在下半年啟航，武漢秀色可餐之地又多了一處。

　　地勢(shì)之利

　　根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，武漢市政府把建立現(xiàn)代新型商品流通體系提到議事日程。《武漢城市總體規(guī)劃(2006-2020)》修編稿提出，要將“濱江活動(dòng)區(qū)打造成為中部地區(qū)商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂(lè)、旅游休閑”。

　　把目光聚集在漢口濱江商圈，這里既是武漢濱江活動(dòng)區(qū)的，也是武漢三鎮(zhèn)商業(yè)。目前，該商圈內(nèi)已經(jīng)聚集了45座高端寫(xiě)字樓、11家大酒店。濱江活動(dòng)區(qū)全面建成后，將集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、旅游、商務(wù)為一體，實(shí)現(xiàn)多個(gè)業(yè)態(tài)的良性互動(dòng)。

　　沿江一號(hào)Mall項(xiàng)目恰好地處于漢口濱江商圈核心，因此被列為武漢市建設(shè)項(xiàng)目及武漢“兩江(長(zhǎng)江、漢江)四岸(長(zhǎng)江、漢江兩岸)”改造項(xiàng)目的工程，項(xiàng)目總投資近40億元。

　　有專(zhuān)家評(píng)價(jià)，創(chuàng)新的復(fù)合業(yè)態(tài)、全面的商業(yè)配套、的購(gòu)物環(huán)境以及獨(dú)有的立體街區(qū)等諸多優(yōu)勢(shì)，沿江一號(hào)Mall的商業(yè)運(yùn)作值得借鑒。

　　體驗(yàn)式時(shí)尚生活街區(qū)

　　隨著促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，武漢以“城市經(jīng)濟(jì)圈”為依托，實(shí)施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，使得武漢市場(chǎng)的輻射能力得到進(jìn)一步提高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年武漢市實(shí)現(xiàn)GDP增速達(dá)到14.8%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)14.6%，超過(guò)全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增幅。武漢的商業(yè)正闊步發(fā)展。

　　而就在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，體驗(yàn)式消費(fèi)代表了當(dāng)今商業(yè)發(fā)展的流行趨勢(shì)，甚至風(fēng)靡全球。沿江一號(hào)Mall填補(bǔ)了武漢市場(chǎng)的空白，營(yíng)造一個(gè)舒適開(kāi)放的時(shí)尚生活，為滿足消費(fèi)者需求而走在了前面。

　　說(shuō)起沿江一號(hào)Mall對(duì)這種體驗(yàn)式時(shí)尚生活街區(qū)的定位，盛唐集團(tuán)總裁康冰感慨萬(wàn)千。

　　“體驗(yàn)式時(shí)尚生活街區(qū)是大家共同追求的，因?yàn)樗腥硕枷Ｍ谟邢薜臅r(shí)間內(nèi)，獲得一個(gè)快樂(lè)、發(fā)現(xiàn)、驚喜的過(guò)程?，F(xiàn)在我們把市場(chǎng)定位為以流行時(shí)尚品牌為主，吸引國(guó)內(nèi)外有特色有特定消費(fèi)群體的商戶來(lái)這里經(jīng)營(yíng)。以前是我們上門(mén)找商家，現(xiàn)在是商家上門(mén)找我們，市場(chǎng)給了這種商業(yè)模式一個(gè)肯定，也給了我們信心。”

　　如今，一大批國(guó)內(nèi)外餐飲娛樂(lè)、服裝服飾、珠寶禮品企業(yè)與沿江一號(hào)Mall項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商簽約結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴。

　　向深圳萬(wàn)象城學(xué)習(xí)

　　在采訪過(guò)程中，盛唐集團(tuán)總裁康冰告訴記者，自己在香港及國(guó)內(nèi)一些大型購(gòu)物場(chǎng)所參觀時(shí)，會(huì)不斷發(fā)現(xiàn)它們的獨(dú)到之處。

　　深圳萬(wàn)象城是他印象深刻的項(xiàng)目之一，正如項(xiàng)目的廣告語(yǔ)一樣：“一個(gè)深圳居民及游客均向往及享受的好去處?！痹S多人會(huì)感覺(jué)到逛萬(wàn)象城的感覺(jué)會(huì)有不同。比如它的每一層商場(chǎng)都有停車(chē)場(chǎng)，顧客可以直接把車(chē)開(kāi)到想逛的樓層；再如它的商品能帶給客戶不一樣的感受，有功能，有質(zhì)量，有品牌……

　　在傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商看來(lái)，類(lèi)似萬(wàn)象城的做法無(wú)疑是擴(kuò)大投入減少收入的做法，但這卻是營(yíng)造環(huán)境、吸引人流、留住顧客的先進(jìn)方法。

　　事實(shí)證明，這種方法是對(duì)的。與此相同的是，沿江一號(hào)Mall正是借鑒香港、深圳等地同行的成功經(jīng)驗(yàn)，努力為武漢消費(fèi)者創(chuàng)造更加舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。

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