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如何投資寫(xiě)字樓

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 678 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

住宅投資遭遇冷凍期,股市也很低迷,手頭有筆資金的市民開(kāi)始著急了,商業(yè)地產(chǎn)可以投資嗎?投資寫(xiě)字樓怎么樣?本期商業(yè)地產(chǎn)帶您關(guān)注寫(xiě)字樓投資者,看看他們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)寫(xiě)字樓投資跑贏CPI。

  2003年底,在某IT公司就職的譚先生看到同事們開(kāi)始投資住宅樓,自己也想躍躍欲試。但冷靜下來(lái)后,譚先生捫心自問(wèn):“購(gòu)了住宅樓做什么?轉(zhuǎn)手倒賣(mài)不是自己的強(qiáng)項(xiàng),出租又很麻煩而且租金低?!苯?jīng)過(guò)仔細(xì)比較,譚先生決定投資當(dāng)時(shí)不算熱門(mén)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

  04年初,譚先生以5400元/平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了福星國(guó)際商會(huì)大廈的108平方米的寫(xiě)字樓用于出租,年回報(bào)率為8%。而后,又以3000元每平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了街道口阜華大廈的兩處連在一起的住宅,打通后共294平方米,也租給別人辦公,年回報(bào)接近8%。

  四年過(guò)去了,譚先生的同事們的住宅一直空置,問(wèn)及原因,他們的回答和譚先生當(dāng)初預(yù)計(jì)的一樣:“與其收個(gè)千把塊錢(qián)的租金還得給自己增添很多麻煩,還不如先空著?!边@讓譚先生覺(jué)得很慶幸,自己投資寫(xiě)字樓的做法看來(lái)還不錯(cuò)。

  投資什么樣的寫(xiě)字樓

  在譚先生看來(lái),武漢的寫(xiě)字樓分三種:即大商場(chǎng)的樓上配套、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓以及商住樓。大商場(chǎng)的樓上配套,譚先生較不看好。在他看來(lái),擁擠的人流和交通,對(duì)零售業(yè)可能意味著滾滾財(cái)源,但對(duì)于辦公人士而言,卻意味著時(shí)間的浪費(fèi)與不便。

  經(jīng)常走南闖北的譚先生考察過(guò)外地的很多專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓。在他看來(lái),武漢的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的價(jià)格并沒(méi)有得到市場(chǎng)的肯定。如今部分專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓甚至比不少同地段的住宅賣(mài)得更加便宜就是明證。

  商住樓原本不算寫(xiě)字樓市場(chǎng),較多只能是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一種補(bǔ)充,但在武漢,商住樓實(shí)際上成為了中小型企業(yè)辦公場(chǎng)所的主力提供者。在過(guò)去的幾年中,投資商住樓的業(yè)主應(yīng)該是較合算的,它保持了和住宅樓一樣的物業(yè)升值,卻獲得了堪比專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓甚至商鋪的租金回報(bào)。

  什么樣的寫(xiě)字樓較好租

  譚先生的感受是:寫(xiě)字樓的地段與環(huán)境較關(guān)鍵。

  在他看來(lái),投資寫(xiě)字樓的收益來(lái)自于租金。而租戶對(duì)地段與環(huán)境的要求,不僅僅意味著時(shí)間效率,更意味著企業(yè)的形象。因此,一定要投資交通方便的寫(xiě)字樓,確保穩(wěn)定的租金收益。

  對(duì)于寫(xiě)字樓內(nèi)部設(shè)施而言,譚先生的心得是一定要裝修,而且一交房就馬上裝修,越快越好。因?yàn)樵诮环恐?,意向租戶較多,過(guò)了這個(gè)階段,租戶會(huì)少很多。對(duì)于房間的裝修,譚先生有一個(gè)心得,就是除了專(zhuān)業(yè)辦公室,一般的辦公場(chǎng)所盡量不要安裝木地板,畢竟辦公場(chǎng)所不是居家,地板的使用不會(huì)那么愛(ài)惜。

  及時(shí)收取租金也是確保收益的關(guān)鍵。當(dāng)租戶說(shuō)較近資金緊張時(shí),不要猶豫,請(qǐng)他馬上離開(kāi)。試想一下,房租是一個(gè)公司正常運(yùn)作時(shí)早就計(jì)劃好的成本,如果租戶資金緊張,很可能這個(gè)公司確實(shí)維持不下去了。

  對(duì)此,譚先生有深刻教訓(xùn),曾有租戶告訴譚先生資金緊張,譚先生就說(shuō)那等你資金輕松再說(shuō)吧,結(jié)果五個(gè)月后,租戶一夜蒸發(fā),而他留下的押金只能抵消一個(gè)月的房租。

  ◆點(diǎn)評(píng)

  投資寫(xiě)字樓算好收益率

  與住宅樓相比,武漢的寫(xiě)字樓投資有風(fēng)險(xiǎn),也有回報(bào)。但在譚先生看來(lái),與很多同類(lèi)城市相比,武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)太低迷了,這種狀態(tài)應(yīng)該不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去。

  另外,作為投資者個(gè)人所能掌控的部分,回避寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)的較關(guān)鍵因素就是,在好地段投資,至少能保證不空置。只要不空置,租金回報(bào)都還過(guò)得去。

  不過(guò),譚先生也告訴記者,收益率是根據(jù)當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)寫(xiě)字樓的價(jià)格來(lái)定的,如果購(gòu)購(gòu)寫(xiě)字樓的價(jià)格過(guò)高,8%的收益率自然無(wú)從談起。以福星國(guó)際商會(huì)大廈附近即將發(fā)售的浦發(fā)銀行大廈為例,雖然預(yù)計(jì)均價(jià)在11000元至12000元平方米,與周邊住宅價(jià)格相差無(wú)幾,但由于近兩年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金并沒(méi)有大幅攀升,因此收益率很難保證像幾年前那么高。

  ◆業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)

  沿江一號(hào)Mall年內(nèi)將試營(yíng)業(yè)

  接連兩周的陰沉天氣讓人不由得懷念起艷陽(yáng)高照的日子。兩周前的,記者來(lái)到了沿江一號(hào)Mall:頭頂艷陽(yáng)高照,遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江,滾滾長(zhǎng)江東逝,清清漢水靜靜匯入長(zhǎng)江,真可謂是“水光瀲滟晴方好”,而不遠(yuǎn)處,長(zhǎng)江與漢江交匯形成的南岸嘴一片又一片綠地相連。

  這里真是占盡地勢(shì)之利,面對(duì)著兩江美景小酌一杯更是人間美事。記者較近得到消息,沿江一號(hào)Mall,這處建筑面積30萬(wàn)平方米的商業(yè)航母將在下半年啟航,武漢秀色可餐之地又多了一處。

  地勢(shì)之利

  根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀,武漢市政府把建立現(xiàn)代新型商品流通體系提到議事日程。《武漢城市總體規(guī)劃(2006-2020)》修編稿提出,要將“濱江活動(dòng)區(qū)打造成為中部地區(qū)商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂(lè)、旅游休閑”。

  把目光聚集在漢口濱江商圈,這里既是武漢濱江活動(dòng)區(qū)的,也是武漢三鎮(zhèn)商業(yè)。目前,該商圈內(nèi)已經(jīng)聚集了45座高端寫(xiě)字樓、11家大酒店。濱江活動(dòng)區(qū)全面建成后,將集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、旅游、商務(wù)為一體,實(shí)現(xiàn)多個(gè)業(yè)態(tài)的良性互動(dòng)。

  沿江一號(hào)Mall項(xiàng)目恰好地處于漢口濱江商圈核心,因此被列為武漢市建設(shè)項(xiàng)目及武漢“兩江(長(zhǎng)江、漢江)四岸(長(zhǎng)江、漢江兩岸)”改造項(xiàng)目的工程,項(xiàng)目總投資近40億元。

  有專(zhuān)家評(píng)價(jià),創(chuàng)新的復(fù)合業(yè)態(tài)、全面的商業(yè)配套、的購(gòu)物環(huán)境以及獨(dú)有的立體街區(qū)等諸多優(yōu)勢(shì),沿江一號(hào)Mall的商業(yè)運(yùn)作值得借鑒。

  體驗(yàn)式時(shí)尚生活街區(qū)

  隨著促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的實(shí)施,武漢以“城市經(jīng)濟(jì)圈”為依托,實(shí)施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,使得武漢市場(chǎng)的輻射能力得到進(jìn)一步提高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年武漢市實(shí)現(xiàn)GDP增速達(dá)到14.8%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)14.6%,超過(guò)全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增幅。武漢的商業(yè)正闊步發(fā)展。

  而就在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程中,體驗(yàn)式消費(fèi)代表了當(dāng)今商業(yè)發(fā)展的流行趨勢(shì),甚至風(fēng)靡全球。沿江一號(hào)Mall填補(bǔ)了武漢市場(chǎng)的空白,營(yíng)造一個(gè)舒適開(kāi)放的時(shí)尚生活,為滿足消費(fèi)者需求而走在了前面。

  說(shuō)起沿江一號(hào)Mall對(duì)這種體驗(yàn)式時(shí)尚生活街區(qū)的定位,盛唐集團(tuán)總裁康冰感慨萬(wàn)千。

  “體驗(yàn)式時(shí)尚生活街區(qū)是大家共同追求的,因?yàn)樗腥硕枷M谟邢薜臅r(shí)間內(nèi),獲得一個(gè)快樂(lè)、發(fā)現(xiàn)、驚喜的過(guò)程?,F(xiàn)在我們把市場(chǎng)定位為以流行時(shí)尚品牌為主,吸引國(guó)內(nèi)外有特色有特定消費(fèi)群體的商戶來(lái)這里經(jīng)營(yíng)。以前是我們上門(mén)找商家,現(xiàn)在是商家上門(mén)找我們,市場(chǎng)給了這種商業(yè)模式一個(gè)肯定,也給了我們信心。”

  如今,一大批國(guó)內(nèi)外餐飲娛樂(lè)、服裝服飾、珠寶禮品企業(yè)與沿江一號(hào)Mall項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商簽約結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴。

  向深圳萬(wàn)象城學(xué)習(xí)

  在采訪過(guò)程中,盛唐集團(tuán)總裁康冰告訴記者,自己在香港及國(guó)內(nèi)一些大型購(gòu)物場(chǎng)所參觀時(shí),會(huì)不斷發(fā)現(xiàn)它們的獨(dú)到之處。

  深圳萬(wàn)象城是他印象深刻的項(xiàng)目之一,正如項(xiàng)目的廣告語(yǔ)一樣:“一個(gè)深圳居民及游客均向往及享受的好去處?!痹S多人會(huì)感覺(jué)到逛萬(wàn)象城的感覺(jué)會(huì)有不同。比如它的每一層商場(chǎng)都有停車(chē)場(chǎng),顧客可以直接把車(chē)開(kāi)到想逛的樓層;再如它的商品能帶給客戶不一樣的感受,有功能,有質(zhì)量,有品牌……

  在傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商看來(lái),類(lèi)似萬(wàn)象城的做法無(wú)疑是擴(kuò)大投入減少收入的做法,但這卻是營(yíng)造環(huán)境、吸引人流、留住顧客的先進(jìn)方法。

  事實(shí)證明,這種方法是對(duì)的。與此相同的是,沿江一號(hào)Mall正是借鑒香港、深圳等地同行的成功經(jīng)驗(yàn),努力為武漢消費(fèi)者創(chuàng)造更加舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。

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