住宅投資遭遇冷凍期，股市也很低迷，手頭有筆資金的市民開始著急了，商業(yè)地產(chǎn)可以投資嗎？投資寫字樓怎么樣？本期商業(yè)地產(chǎn)帶您關(guān)注寫字樓投資者，看看他們?nèi)绾瓮ㄟ^寫字樓投資跑贏CPI。

　　2003年底，在某IT公司就職的譚先生看到同事們開始投資住宅樓，自己也想躍躍欲試。但冷靜下來后，譚先生捫心自問：“購了住宅樓做什么？轉(zhuǎn)手倒賣不是自己的強項，出租又很麻煩而且租金低?！苯?jīng)過仔細(xì)比較，譚先生決定投資當(dāng)時不算熱門的寫字樓市場。

　　04年初，譚先生以5400元/平方米的價格購購了福星國際商會大廈的108平方米的寫字樓用于出租，年回報率為8%。而后，又以3000元每平方米的價格購購了街道口阜華大廈的兩處連在一起的住宅，打通后共294平方米，也租給別人辦公，年回報接近8%。

　　四年過去了，譚先生的同事們的住宅一直空置，問及原因，他們的回答和譚先生當(dāng)初預(yù)計的一樣：“與其收個千把塊錢的租金還得給自己增添很多麻煩，還不如先空著?！边@讓譚先生覺得很慶幸，自己投資寫字樓的做法看來還不錯。

　　投資什么樣的寫字樓

　　在譚先生看來，武漢的寫字樓分三種：即大商場的樓上配套、專業(yè)寫字樓以及商住樓。大商場的樓上配套，譚先生較不看好。在他看來，擁擠的人流和交通，對零售業(yè)可能意味著滾滾財源，但對于辦公人士而言，卻意味著時間的浪費與不便。

　　經(jīng)常走南闖北的譚先生考察過外地的很多專業(yè)寫字樓。在他看來，武漢的專業(yè)寫字樓的價格并沒有得到市場的肯定。如今部分專業(yè)寫字樓甚至比不少同地段的住宅賣得更加便宜就是明證。

　　商住樓原本不算寫字樓市場，較多只能是寫字樓市場的一種補充，但在武漢，商住樓實際上成為了中小型企業(yè)辦公場所的主力提供者。在過去的幾年中，投資商住樓的業(yè)主應(yīng)該是較合算的，它保持了和住宅樓一樣的物業(yè)升值，卻獲得了堪比專業(yè)寫字樓甚至商鋪的租金回報。

　　什么樣的寫字樓較好租

　　譚先生的感受是：寫字樓的地段與環(huán)境較關(guān)鍵。

　　在他看來，投資寫字樓的收益來自于租金。而租戶對地段與環(huán)境的要求，不僅僅意味著時間效率，更意味著企業(yè)的形象。因此，一定要投資交通方便的寫字樓，確保穩(wěn)定的租金收益。

　　對于寫字樓內(nèi)部設(shè)施而言，譚先生的心得是一定要裝修，而且一交房就馬上裝修，越快越好。因為在交房之前，意向租戶較多，過了這個階段，租戶會少很多。對于房間的裝修，譚先生有一個心得，就是除了專業(yè)辦公室，一般的辦公場所盡量不要安裝木地板，畢竟辦公場所不是居家，地板的使用不會那么愛惜。

　　及時收取租金也是確保收益的關(guān)鍵。當(dāng)租戶說較近資金緊張時，不要猶豫，請他馬上離開。試想一下，房租是一個公司正常運作時早就計劃好的成本，如果租戶資金緊張，很可能這個公司確實維持不下去了。

　　對此，譚先生有深刻教訓(xùn)，曾有租戶告訴譚先生資金緊張，譚先生就說那等你資金輕松再說吧，結(jié)果五個月后，租戶一夜蒸發(fā)，而他留下的押金只能抵消一個月的房租。

　　◆點評

　　投資寫字樓算好收益率

　　與住宅樓相比，武漢的寫字樓投資有風(fēng)險，也有回報。但在譚先生看來，與很多同類城市相比，武漢的寫字樓市場確實太低迷了，這種狀態(tài)應(yīng)該不會長期持續(xù)下去。

　　另外，作為投資者個人所能掌控的部分，回避寫字樓風(fēng)險的較關(guān)鍵因素就是，在好地段投資，至少能保證不空置。只要不空置，租金回報都還過得去。

　　不過，譚先生也告訴記者，收益率是根據(jù)當(dāng)時購購寫字樓的價格來定的，如果購購寫字樓的價格過高，8%的收益率自然無從談起。以福星國際商會大廈附近即將發(fā)售的浦發(fā)銀行大廈為例，雖然預(yù)計均價在11000元至12000元平方米，與周邊住宅價格相差無幾，但由于近兩年寫字樓市場的租金并沒有大幅攀升，因此收益率很難保證像幾年前那么高。

　　◆業(yè)內(nèi)動態(tài)

　　沿江一號Mall年內(nèi)將試營業(yè)

　　接連兩周的陰沉天氣讓人不由得懷念起艷陽高照的日子。兩周前的，記者來到了沿江一號Mall：頭頂艷陽高照，遠(yuǎn)眺長江，滾滾長江東逝，清清漢水靜靜匯入長江，真可謂是“水光瀲滟晴方好”，而不遠(yuǎn)處，長江與漢江交匯形成的南岸嘴一片又一片綠地相連。

　　這里真是占盡地勢之利，面對著兩江美景小酌一杯更是人間美事。記者較近得到消息，沿江一號Mall，這處建筑面積30萬平方米的商業(yè)航母將在下半年啟航，武漢秀色可餐之地又多了一處。

　　地勢之利

　　根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，武漢市政府把建立現(xiàn)代新型商品流通體系提到議事日程?！段錆h城市總體規(guī)劃(2006-2020)》修編稿提出，要將“濱江活動區(qū)打造成為中部地區(qū)商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、旅游休閑”。

　　把目光聚集在漢口濱江商圈，這里既是武漢濱江活動區(qū)的，也是武漢三鎮(zhèn)商業(yè)。目前，該商圈內(nèi)已經(jīng)聚集了45座高端寫字樓、11家大酒店。濱江活動區(qū)全面建成后，將集餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游、商務(wù)為一體，實現(xiàn)多個業(yè)態(tài)的良性互動。

　　沿江一號Mall項目恰好地處于漢口濱江商圈核心，因此被列為武漢市建設(shè)項目及武漢“兩江(長江、漢江)四岸(長江、漢江兩岸)”改造項目的工程，項目總投資近40億元。

　　有專家評價，創(chuàng)新的復(fù)合業(yè)態(tài)、全面的商業(yè)配套、的購物環(huán)境以及獨有的立體街區(qū)等諸多優(yōu)勢，沿江一號Mall的商業(yè)運作值得借鑒。

　　體驗式時尚生活街區(qū)

　　隨著促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的實施，武漢以“城市經(jīng)濟圈”為依托，實施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，使得武漢市場的輻射能力得到進(jìn)一步提高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年武漢市實現(xiàn)GDP增速達(dá)到14.8%，社會消費品零售總額同比增長14.6%，超過全國社會消費品零售總額的平均增幅。武漢的商業(yè)正闊步發(fā)展。

　　而就在這個發(fā)展的過程中，體驗式消費代表了當(dāng)今商業(yè)發(fā)展的流行趨勢，甚至風(fēng)靡全球。沿江一號Mall填補了武漢市場的空白，營造一個舒適開放的時尚生活，為滿足消費者需求而走在了前面。

　　說起沿江一號Mall對這種體驗式時尚生活街區(qū)的定位，盛唐集團總裁康冰感慨萬千。

　　“體驗式時尚生活街區(qū)是大家共同追求的，因為所有人都希望在有限的時間內(nèi)，獲得一個快樂、發(fā)現(xiàn)、驚喜的過程。現(xiàn)在我們把市場定位為以流行時尚品牌為主，吸引國內(nèi)外有特色有特定消費群體的商戶來這里經(jīng)營。以前是我們上門找商家，現(xiàn)在是商家上門找我們，市場給了這種商業(yè)模式一個肯定，也給了我們信心?！?/P>

　　如今，一大批國內(nèi)外餐飲娛樂、服裝服飾、珠寶禮品企業(yè)與沿江一號Mall項目運營商簽約結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴。

　　向深圳萬象城學(xué)習(xí)

　　在采訪過程中，盛唐集團總裁康冰告訴記者，自己在香港及國內(nèi)一些大型購物場所參觀時，會不斷發(fā)現(xiàn)它們的獨到之處。

　　深圳萬象城是他印象深刻的項目之一，正如項目的廣告語一樣：“一個深圳居民及游客均向往及享受的好去處?！痹S多人會感覺到逛萬象城的感覺會有不同。比如它的每一層商場都有停車場，顧客可以直接把車開到想逛的樓層；再如它的商品能帶給客戶不一樣的感受，有功能，有質(zhì)量，有品牌……

　　在傳統(tǒng)商業(yè)運營商看來，類似萬象城的做法無疑是擴大投入減少收入的做法，但這卻是營造環(huán)境、吸引人流、留住顧客的先進(jìn)方法。

　　事實證明，這種方法是對的。與此相同的是，沿江一號Mall正是借鑒香港、深圳等地同行的成功經(jīng)驗，努力為武漢消費者創(chuàng)造更加舒適的購物場所。

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