本文著重研討有關(guān)房?jī)r(jià)等突出問(wèn)題很難解決的又一條重要原因，即住房投資和投機(jī)惡性膨脹的”惡性”影響問(wèn)題。

對(duì)我國(guó)前些年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，有的人認(rèn)為主要原因是住房供不應(yīng)求，因?yàn)檫@是一條在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中普遍適用的”規(guī)律”。解決的辦法是擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加供應(yīng)量。而我國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)出的文件中，卻把住房投資增長(zhǎng)過(guò)快（含建設(shè)規(guī)模過(guò)大）作為一個(gè)突出問(wèn)題要求各地認(rèn)真解決。如果弄不清以上兩個(gè)截然相反的觀點(diǎn)誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，就不能提出切中要害的對(duì)策，就很難實(shí)施有效的宏觀調(diào)控。

一、前幾年住房供應(yīng)的基本格局

住房這一特殊商品，主要有兩個(gè)需求：一是居住需求，一是投資需求。由于購(gòu)了住房自己不住也不出賣(mài)叫做投資，購(gòu)了之后再賣(mài)出叫做投機(jī)，兩者是可以轉(zhuǎn)化的。因而前幾年許多人的住房投資，有不少會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)化為住房投機(jī)。

2008年我國(guó)開(kāi)始多建保障住房的前5年里，每年新建住房500多萬(wàn)套，其中120平方米以上套型的高價(jià)位住房占了60%以上，有些城市竟占到了80%。這5年里，每年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房投資只占住房總投資的5%左右，每年建設(shè)廉租屋的投資不到住房總投資的1%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，此前幾年住房供應(yīng)的基本格局是：供應(yīng)中低收入者的中小套型低價(jià)位住房、特別是保障住房嚴(yán)重不足，而投資和投機(jī)住房則”惡性膨脹”，占據(jù)了很大的比重。

二、幾條原因分析

（一）居住需求的主體較多地不能形成”有效需求”。中低收入者（含隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷進(jìn)城定居的農(nóng)民）占居民總數(shù)的80%左右，他們中的多數(shù)有居住需求（含改善居住條件的需求），應(yīng)是住房需求的主體。但因中低收入者的收入相對(duì)偏低，他們中的大多數(shù)，特別是中中、中下和低收入者，購(gòu)不售價(jià)格高的商品房。因此，他們巨大的居住需求僅僅是”自然需求”。他們中的許多人，由于經(jīng)濟(jì)能力不足，不能進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房而形不成”有效需求”。所以，從自然需求上講，我國(guó)前幾年對(duì)中中、中下和低收入者的住房供應(yīng)是嚴(yán)重不足的。但因他們的居住需求絕大多數(shù)不能形成有效需求，也就不能成為影響房?jī)r(jià)高漲的主要原因。這一特殊情況，是有的人所持供不應(yīng)求引起房?jī)r(jià)高漲的論點(diǎn)所不能涵蓋的。

（二）住房投資和投機(jī)惡性膨脹。前些年我國(guó)每年新建套型120平方米以上的高價(jià)位商品房占住房總數(shù)的60%以上，計(jì)300多萬(wàn)套。其直接表現(xiàn)應(yīng)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)極不合理，同時(shí)還顯露了住房投資和投機(jī)惡性膨脹的問(wèn)題？這是因?yàn)?，?gòu)得起以上套型住房的居民主要可分為以下三類(lèi)：其一，高收入者。我國(guó)城鎮(zhèn)高收入者有3000多萬(wàn)戶，如果有10%的高收入者進(jìn)入市場(chǎng)各購(gòu)一套房，就可以購(gòu)掉300多萬(wàn)套120平方米以上套型住房的大部分，是出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面的”主角”。由于高收入者早就擁有自己的住宅，他們?yōu)榱司幼⌒枨蠖?gòu)房的已經(jīng)很少，大多數(shù)購(gòu)房是投資需求。他們的”需求”在這些年的表現(xiàn)是：住宅套型有越建越大的趨勢(shì)，有好幾個(gè)城市已經(jīng)建成出售了價(jià)值上億的豪宅；擁有多套住宅的居民不斷增加，甚至出現(xiàn)了擁有逾百套住房的”大碗”。其二，投機(jī)購(gòu)房。在房?jī)r(jià)連年高漲的形勢(shì)下，住房投機(jī)就會(huì)不斷增加而占據(jù)相當(dāng)?shù)姆蓊~，又進(jìn)一步助推供不應(yīng)求。其實(shí)，許多高收入者的住房投資，也有相當(dāng)大銑的比重會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)為出售住房的投機(jī)。其三，一部份中等收入者購(gòu)房。有的是經(jīng)過(guò)好幾年努力攢了一筆錢(qián)來(lái)進(jìn)行小量的住房投資；有的是為了改善居住條件而購(gòu)房；有的是兩個(gè)獨(dú)生子女結(jié)婚時(shí)雙方父母支持而成了”合三家人之力”來(lái)購(gòu)房；有的是寧愿做”房奴”也要購(gòu)大一點(diǎn)套型的住房，……。以上情況的疊加，就形成了前些年這類(lèi)住房的供不應(yīng)求和暢銷(xiāo)。由于購(gòu)購(gòu)套型在120平方米以上高價(jià)位住房的，住房投資和投機(jī)占有相當(dāng)大的比重，既是”惡性膨脹”。而住房投資和投機(jī)的比重的不斷膨脹，又是前些年房?jī)r(jià)連年高漲和建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的一條重要原因。又由于前幾年的宏觀調(diào)控沒(méi)有著力抑制住房投資和投機(jī)，沒(méi)有抓住這個(gè)重要環(huán)節(jié)，又成為調(diào)控房?jī)r(jià)無(wú)力的一條重要原因。因此，對(duì)待因住房投資和投機(jī)惡性膨脹形成的”供不應(yīng)求”，決不能采納有人主張的擴(kuò)大供應(yīng)去解決問(wèn)題的意見(jiàn)，而必須予以大力抑制。而且應(yīng)該把它作為解決好房?jī)r(jià)等突出問(wèn)題的一項(xiàng)至關(guān)重要的措施。

（三）值得關(guān)注的幾個(gè)驅(qū)動(dòng)作用。一是，高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)作用。我國(guó)5萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一多半因?yàn)槟貌坏降囟谀抢锔C工，又不愿宣布倒閉停業(yè)，從而成了虧損企業(yè)。它們與不窩工的企業(yè)加起來(lái)計(jì)算全國(guó)平均的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)，只有百分之幾而不算高。但要看到，只要拿到土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，多能獲得高額利潤(rùn)。我國(guó)財(cái)政部門(mén)前些年抽查了一批房地產(chǎn)企業(yè)，平均年利潤(rùn)就超過(guò)25%。由于這一高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，造成了各行業(yè)的資金向房地產(chǎn)傾斜。各行業(yè)中不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，包括不少央企，都斥資興辦了房地產(chǎn)企業(yè)。為了在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，特別是在拍賣(mài)土地的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勝，各行業(yè)往往會(huì)為其興辦的房地產(chǎn)企業(yè)注入巨資。這是近些年房地產(chǎn)投資逐年以20%的速度增長(zhǎng)的一條重要原因，也是在土地拍賣(mài)中不斷地拍出”天價(jià)”以及房?jī)r(jià)不斷高漲的一條重要原因。二是，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲和負(fù)利率對(duì)住房投資投機(jī)的驅(qū)動(dòng)作用。房?jī)r(jià)連年高漲，購(gòu)了住房能夠很快地增值或獲利，這就產(chǎn)生了對(duì)住房投資和投機(jī)的驅(qū)動(dòng)作用。而銀行長(zhǎng)期實(shí)行負(fù)利率，把錢(qián)存入銀行會(huì)連年貶值，就進(jìn)一步助推更多的資金投向住房投資和投機(jī)。

由于以上種種原因，前些年就形成了一種惡性互動(dòng)，即：房?jī)r(jià)連年高漲和高額利潤(rùn)推動(dòng)了投資傾斜和住房投資投機(jī)的不斷增長(zhǎng)；投資傾斜和住房投資投機(jī)的不斷增長(zhǎng)又反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)的連年高漲。

解決以上問(wèn)題的對(duì)策建議

抑制住房投資和投機(jī)，一要積極擴(kuò)大保障住房的比重以縮小其比重，二要認(rèn)真解決高額利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)和負(fù)利率驅(qū)動(dòng)的問(wèn)題，三要開(kāi)征一些有利于抑制抑制住房投資和投機(jī)的稅費(fèi)，例如房產(chǎn)稅或 稅。許多國(guó)家在這個(gè)問(wèn)題上有不成功的經(jīng)驗(yàn)，可以結(jié)合我國(guó)的實(shí)際予以借鑒。

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