核心提示：有專家指出，歷年來(lái)的樓市調(diào)控主要目標(biāo)從來(lái)不是讓房?jī)r(jià)大幅下降。抑制房?jī)r(jià)需要體制革新，而不是單純的政策調(diào)整就能解決。有專家預(yù)測(cè)，一系列政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)不會(huì)重復(fù)暴漲的局面，但依舊會(huì)穩(wěn)定上漲。

2010年2月27日，中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日元宵節(jié)的前，國(guó)務(wù)院總理 和網(wǎng)民互動(dòng)交流。

“我也知道所謂‘蝸居’的滋味！”在回答網(wǎng)民有關(guān)樓價(jià)的提問(wèn)時(shí)， 說(shuō)?！耙?yàn)槲覐男W(xué)到離開(kāi)家的時(shí)候，全家五口人只有9平方米的住房。當(dāng)然，時(shí)代不同了，我們應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)在的條件來(lái)改善群眾的住房?！?/P>

然而，房?jī)r(jià)近年暴漲引發(fā)了各種矛盾。從2005年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院每年都要出臺(tái)宏觀調(diào)控措施。面對(duì)“且調(diào)且漲”的房?jī)r(jià)，民眾普遍存在擔(dān)心。網(wǎng)友“鳳海”提出：今年樓市頻出重拳，能否拉住這匹脫韁野馬？

認(rèn)為這位網(wǎng)民擔(dān)心不無(wú)道理，他說(shuō)，“從供需平衡的角度，從市場(chǎng)來(lái)滿足群眾多樣化的角度，從運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段管理市場(chǎng)的角度，都需要花費(fèi)一定的精力和一定的時(shí)間。但是我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。”

“暴漲”軌跡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月25日公布的《2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，去年我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.5%，其中新建住宅價(jià)格上漲1.3%，二手住宅價(jià)格上漲2.4%；房屋租賃價(jià)格則下降0.6%。

然而民間也存在多種口徑的統(tǒng)計(jì)。北京市虎杰投資公司頭席分析員張寅表示，實(shí)際情況比數(shù)據(jù)嚴(yán)重?！案鶕?jù)一些公開(kāi)數(shù)據(jù)推算，平均房?jī)r(jià)至少上漲了20%。”

顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、廈門及長(zhǎng)沙十大城市房?jī)r(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，相比2008年，除武漢、廈門同比呈下跌外，其余城市均為上升趨勢(shì)，一線城市除廣州外全年均房?jī)r(jià)同比上漲均較明顯，二線城市除天津外其余漲幅則較緩。相比樓市高峰期2007年，各城市房?jī)r(jià)上漲幅度更大，尤其是上海，漲幅高達(dá)87.4％，大部分城市房?jī)r(jià)從2009年初低谷迅速反彈，部分幅度更達(dá)一倍。

2009年，北京也是房?jī)r(jià)上漲較快的城市之一。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)2009年12月15日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價(jià)每平方米達(dá)到20515元（今年1-2月，北京四環(huán)內(nèi)期房均價(jià)只有14226元/平方米）、五環(huán)路至六環(huán)路商品住宅期房均價(jià)每平方米10665元、六環(huán)路以外的商品住宅期房均價(jià)8213元/平方米。換言之，目前只有在六環(huán)外才能購(gòu)到均價(jià)1萬(wàn)元/平方米以下的新房。

調(diào)控之手房?jī)r(jià)在2008年初已呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，但受金融危機(jī)影響，?！鞍恕蹦繕?biāo)下，房?jī)r(jià)一路掉頭向上。

也注意到，一部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，造成群眾的不滿。他解釋說(shuō)，為此，曾兩度采取了四條和十一條措施。概括起來(lái)是四個(gè)方面： ，增加保障性用房。2009年到2011年，用三年的時(shí)間把保障性用房建成750萬(wàn)套，現(xiàn)在看來(lái)，能夠超額完成這個(gè)任務(wù)。與此同時(shí)，加快建設(shè)廉租房和普通租賃房。，鼓勵(lì)和支持人們購(gòu)購(gòu)自住房和改善性用房。放在低價(jià)位和小套型。第三，要抑制投機(jī)性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟(jì)和法律手段。第四，要管好市場(chǎng)。就是依法對(duì)那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。

而從2005年以來(lái)，歷年宏觀調(diào)控措施中，都提到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，為此，政策分別從供給端和需求端加以控制和引導(dǎo)，來(lái)實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)目的。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌梳理了調(diào)控思路：一方面，從供給端增加有效供給，增加保障性住房的供給。另一方面，通過(guò)信貸、稅收等手段控制需求，嚴(yán)格控制投機(jī)需求，以及一部分投資需求。與此同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管，加大違規(guī)現(xiàn)象的處罰力度，來(lái)保證市場(chǎng)交易秩序。

然而，歷年來(lái)的調(diào)控主要目標(biāo)從來(lái)就不是讓房?jī)r(jià)大幅下降。

“房?jī)r(jià)下跌將會(huì)比股災(zāi)還要慘。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生多次公開(kāi)表示，中國(guó)只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在是流動(dòng)性過(guò)剩，加上投資熱，在這種情況下，房?jī)r(jià)不斷地上漲。無(wú)論是政府的文件和法令還是市場(chǎng)都不能完全解決這個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)的問(wèn)題，需要放在宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下解決，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題決不是“一帖藥”就可以解決的，應(yīng)該慢慢地調(diào)控。

人大法律委員會(huì)副主任洪虎3月1日談及“房?jī)r(jià)過(guò)高”的局面，他認(rèn)為抑制房?jī)r(jià)需體制革新，而不是“單純的政策調(diào)整就能解決”。洪虎提到，政府低價(jià)收購(gòu)?fù)恋?，然后高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，“價(jià)差”拿來(lái)發(fā)展城市，這是一種經(jīng)營(yíng)城市的概念。但是現(xiàn)在機(jī)制是，由于政府對(duì)財(cái)政的支出和預(yù)想的發(fā)展目標(biāo)不相稱，地方政府找額外的生財(cái)之道。而在此過(guò)程中，農(nóng)民又沒(méi)有得到足夠的補(bǔ)償，這種狀況需要調(diào)整。

后市期盼渤海證券研究所呂玉忠認(rèn)為，目前中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲有五大根源：高地價(jià)助推高房?jī)r(jià)；供求失衡是房?jī)r(jià)上漲內(nèi)因；充沛的流動(dòng)性是房?jī)r(jià)上漲直接原因；階段性財(cái)稅政策催熟房?jī)r(jià)超前釋放；投機(jī)炒作是幕后殺手。

面對(duì)如此復(fù)雜的局面，調(diào)控政策是否會(huì)“失效”?

國(guó)金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，一系列的政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)不會(huì)重復(fù)暴漲的局面，但是依舊會(huì)穩(wěn)定的上漲。支撐這一論點(diǎn)的主要論據(jù)是，未來(lái)“天量”貨幣的投放、中國(guó)城市化進(jìn)程推進(jìn)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。

而中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張?jiān)藢?duì)本報(bào)記者表示，制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本，在于如何使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和加快解決住房問(wèn)題步伐中尋找平衡點(diǎn)。他認(rèn)為，如果沒(méi)有調(diào)控政策，市場(chǎng)會(huì)更加瘋狂，更加無(wú)序。而房?jī)r(jià)下降并不是解決住房問(wèn)題的先進(jìn)途徑。

顧云昌也表示，“應(yīng)當(dāng)看到，調(diào)控是一種雙向調(diào)節(jié)，既控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，也要保持房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！鳖櫶岢觯谠黾臃课莨?yīng)總量同時(shí)，調(diào)整結(jié)構(gòu)。目前各地大力度加強(qiáng)了保障房建設(shè)。

2009年房?jī)r(jià)上漲速度較快的一線城市，深圳、廣州、上海、北京等城市紛紛公開(kāi)表態(tài)支持保障性住房的建設(shè)。深圳“十一五”期間規(guī)劃建設(shè)的14萬(wàn)套保障性住房已全部進(jìn)入建設(shè)程序。深圳已在今年1月開(kāi)始的該市次保障性住房申請(qǐng)受理中放寬了申請(qǐng)條件，以應(yīng)對(duì)“夾心層”的需求。

同時(shí)，廣州計(jì)劃2011年前建設(shè)5.6萬(wàn)套保障房，并將頭次推出經(jīng)濟(jì)租賃房。廣州市房管局表示，去年廣州再次啟動(dòng)對(duì)限價(jià)房市場(chǎng)需求調(diào)查，近期將根據(jù)具體調(diào)查結(jié)果制定今年限價(jià)房用地供應(yīng)，推出限價(jià)房。

北京提出2010年各類政策性住房用地占全市住房供地50%以上。在2009年新開(kāi)工政策性住房938萬(wàn)平方米，竣工229萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，2010年新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房13.4萬(wàn)套，將全部解決2009年底已通過(guò)審核正在輪候的住房困難家庭。

上海保障房建設(shè)正加速，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新增廉租對(duì)象應(yīng)保盡保；加快實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度，下半年在城區(qū)全面推開(kāi)，新開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房約400萬(wàn)平方米；著力解決部分群眾過(guò)渡性住房困難，積極推進(jìn)公共租賃房、單位租賃房、人才公寓等租賃住房建設(shè)。

市場(chǎng)人士擔(dān)心，保障性住房的大量建設(shè)將改變樓市格局。例如，華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)也曾經(jīng)提出，因?yàn)楸Ｕ闲宰》坑玫氐墓?yīng)而擠壓了商品房用地的供應(yīng)，從而引發(fā)商品房房?jī)r(jià)的上漲。

顧云昌認(rèn)為，在供地總量增加的情況下，類似矛盾不會(huì)凸顯。

此外，各地差別較大，有些城市供不應(yīng)求矛盾突出房?jī)r(jià)上漲較快，而有些城市房?jī)r(jià)上漲較慢。顧云昌認(rèn)為，下一步調(diào)控政策應(yīng)該差別化，不僅是信貸政策的差別化、稅收政策差別化，地區(qū)政策也應(yīng)差別化。另外，他指出，更應(yīng)該引起重視的是既不符合保障房保障條件又無(wú)力購(gòu)購(gòu)商品房的夾心層的居住問(wèn)題?！八麄兪巧鐣?huì)上較敏感的群體，也是輿論呼聲較強(qiáng)烈的群體?！?

顧云昌預(yù)測(cè)，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇階段，有很大不確定性，依舊需要房地產(chǎn)業(yè)支持。2010年房地產(chǎn)銷售量將保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平上。2007年，我國(guó)房屋銷售面積約7億平方米，2008年是5.4億平方米，2009年是8億平方米，2010年應(yīng)盡量保持8億平方米銷售量。

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