新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施已一月有余，目前樓市仍處于走向未明的"混沌期"：高漲的房?jī)r(jià)總體稍現(xiàn)松動(dòng)，但熱點(diǎn)地區(qū)投資投機(jī)性需求仍顯活躍；地方調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，卻似乎越來(lái)越顯"柔性"；土地市場(chǎng)稍趨平靜，但高溢價(jià)地塊仍在冒頭……種種跡象表明，尚不能對(duì)調(diào)控成效過(guò)于樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控當(dāng)務(wù)之急仍是要堅(jiān)決把調(diào)控政策執(zhí)行下去，"減法"和"加法"雙管齊下：一方面，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，且使房?jī)r(jià)合理回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)也在可控之中；另一方面，確保增加商品房、保障房開工及供應(yīng)的措施能嚴(yán)格落實(shí)，而保障房的加快推進(jìn)更有利于彌補(bǔ)商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費(fèi)拉動(dòng)的缺口。

地方調(diào)控細(xì)則多"溫和落地"

4月中旬出臺(tái)的"國(guó)十條"，凸現(xiàn)了政府抑制樓市投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、增加供應(yīng)、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢(shì)難辨？分析人士認(rèn)為，除資金無(wú)憂的房企降價(jià)促銷的內(nèi)生動(dòng)力依然不足外，另有一個(gè)原因就是：一些地方調(diào)控政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。信號(hào)不一，"看空"和"看漲"的博弈自然就要繼續(xù)。

北京4月30日發(fā)布的《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，明確要求"暫停對(duì)購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款"，措詞嚴(yán)厲，似乎更甚于"國(guó)十條"。

進(jìn)入5月后，各地方細(xì)則陸續(xù)發(fā)布，調(diào)子明顯趨向"溫和"。

--深圳5月6日發(fā)布細(xì)則，直接針對(duì)炒家，對(duì)"不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民"暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。西安在同日公布的通知中，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)對(duì)投機(jī)購(gòu)房的打壓，而是著眼調(diào)控供給，穩(wěn)字當(dāng)頭。

--浙江在5月19日"亮劍"，對(duì)頭次購(gòu)房給予公積金貸款優(yōu)先保障，同時(shí)要求研究實(shí)行特定的限購(gòu)政策，可謂"有保有壓"，理性但相對(duì)溫和。

--廣州在5月21日亮明"底牌"，24條措施，重在加大土地和保障房供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等，但不涉及抑制需求。

--重慶在5月21日公布了十條細(xì)則，鼓勵(lì)頭次購(gòu)房，強(qiáng)調(diào)差別化引導(dǎo)，意在樓市平穩(wěn)健康，嚴(yán)厲程度低于先前預(yù)期。搜房網(wǎng)就"重慶版"政策進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，截至27日上午10時(shí)，有61.31%的網(wǎng)友認(rèn)為此十條"比較溫和"，34.02%的人認(rèn)為"對(duì)樓市無(wú)影響"。

綜合看來(lái)，盡管已出臺(tái)的地方版樓市調(diào)控細(xì)則均在調(diào)控的大框架內(nèi)，一些地方政策剛性不足，余地充分。

　 樓市呈現(xiàn)"另類風(fēng)景"

隨著調(diào)控的深入，樓市"降溫"跡象已然顯現(xiàn)，但部分地區(qū)似乎仍有一些"熱點(diǎn)"。

在杭州，曾在今年3月下旬創(chuàng)造"3公里售罄188套千萬(wàn)元級(jí)豪宅"紀(jì)錄的"綠城·藍(lán)色錢江"24日再次開盤，其中"江景1號(hào)樓"的35套公寓達(dá)到均價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，每套總價(jià)較低也要在2400多萬(wàn)元。杭州市透明售房網(wǎng)顯示，至當(dāng)日17時(shí)，該樓盤已預(yù)定18套，銷售過(guò)半。

中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月下旬以來(lái)，國(guó)內(nèi)不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌，但房?jī)r(jià)卻現(xiàn)高位盤整態(tài)勢(shì)，甚至不乏逆市上漲的情況。比如，4月26日至5月2日這一周，在監(jiān)測(cè)的32個(gè)城市中，26個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中南京跌幅有七成多；能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的城市中，僅北京有所下調(diào)，其余城市均有上漲，深圳漲幅更是高達(dá)9.38%。5月3日至9日，35個(gè)城市中有26個(gè)成交量下跌；城市中房?jī)r(jià)以下跌居多，但杭州卻上漲25.06%。5月17日以來(lái)，據(jù)記者采訪情況，一些城市的二手房?jī)r(jià)格有所下調(diào)，但新房仍是漲跌互現(xiàn)，整體延續(xù)上述震蕩態(tài)勢(shì)。

土地方面，中原地產(chǎn)對(duì)12個(gè)主要城市住宅用地出讓情況的監(jiān)測(cè)信息顯示，在新政策出臺(tái)前后，住宅用地出讓數(shù)量、出讓流標(biāo)率以及出讓溢價(jià)率等方面并未發(fā)生明顯變化。新政策實(shí)施后四周內(nèi)，上述城市住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標(biāo)率24%，溢價(jià)率37%，相比2010年1月至3月的宅地交易情況(周平均出讓面積214公頃，流標(biāo)率13%，溢價(jià)率56%)而言，雖有變化，但幅度并不明顯，而且仍時(shí)有"地王"冒頭。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦分析發(fā)現(xiàn)，目前熱點(diǎn)地塊仍然受到大型房企的青睞，資金雄厚的國(guó)企、央企及上市公司出手闊綽；而中小房企對(duì)于中小地塊的出價(jià)較為謹(jǐn)慎，底價(jià)及略高于底價(jià)成交的居多。

堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不可松懈

雖然"新政策"已實(shí)施一月有余，但樓市的調(diào)控遠(yuǎn)未到位。以房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，且不說(shuō)不少城市房?jī)r(jià)未見明顯松動(dòng)甚至?xí)r有上漲，即使個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)3%、5%的回落，也只是階段性變動(dòng)而已。日前已有不少銀行完成了相關(guān)的壓力測(cè)試，大多數(shù)銀行能承受的房?jī)r(jià)降幅在20%至30%之間。目前看來(lái)，房?jī)r(jià)的合理回調(diào)在信貸風(fēng)險(xiǎn)上基本可控。

另一個(gè)相關(guān)問(wèn)題是房地產(chǎn)投資。雖然今年1月至4月房地產(chǎn)投資和新開工面積逐月加大，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，受資金面收緊影響，5月以后的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況可能會(huì)有所回落。在此情況下，及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。國(guó)土部確定的2010年計(jì)劃供地總量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量達(dá)到總量的77%；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的開工量占總量的60%或更多。如能嚴(yán)格按計(jì)劃實(shí)行，當(dāng)能確保房地產(chǎn)供應(yīng)的"大盤子"總體穩(wěn)定甚至有所增長(zhǎng)，而且更重要的是能穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)的預(yù)期，不致重蹈"預(yù)期供應(yīng)不足而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)價(jià)格快漲"的局面。另一方面，如此規(guī)模的保障房倘能切實(shí)"落地"，當(dāng)在確保房地產(chǎn)開發(fā)投資，拉動(dòng)鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)以及裝飾消費(fèi)品等下游行業(yè)諸方面有效彌補(bǔ)商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費(fèi)缺口。

業(yè)內(nèi)人士指出，抑制投資投機(jī)性需求、遏制房?jī)r(jià)快速上漲等做"減法"的措施應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行下去，尤其是要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形；同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)增加商品房供應(yīng)、加快推進(jìn)保障房建設(shè)等做"加法"的手段，并要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

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