2010年以來，國家一系列的調(diào)控政策，特別是4·14“國十條”對房地產(chǎn)市場影響巨大：成交量萎縮，購房者觀望情緒加劇……

但這還沒完，熱議的“房產(chǎn)稅”在日前已經(jīng)逐漸步入實質(zhì)性操作階段，這無疑會又一次將樓市推向大眾關(guān)注焦點中的焦點。這個本次樓市調(diào)控政策中，重量級的“靴子”將會對未來的樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢?

“假離婚”成樓市一弊病

事實上，作為“新國十條”的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)文，并規(guī)范二套房認定標準，對個人申請商業(yè)性住房貸款的二套房認定遵循“以家庭為單位，認房又認貸”原則，于是“假離婚”的現(xiàn)象又一次成為樓市緊縮政策的“后遺癥”，不少人紛紛采用這種方式，在取得較低的房貸門檻及優(yōu)惠的利率標準后復(fù)婚?！把胄邢嚓P(guān)通知確實沒有涉及這種情況,如果市民假離婚,銀行在辦理貸款時無法界定,肯定會給市民按照套房的貸款標準發(fā)放貸款?！敝袊裆谭ㄌ┒妨夯坌歉嬷P者，這樣的做法實際上是購房者為了躲避房貸新政中對于二套房及改善性住房頭付、利率比例高的“對策”，但“假離婚真購房”的做法卻存在著很大的風(fēng)險，除了此類做法傷及夫妻感情外，銀行方對購房者的信貸資格審查也更加趨于嚴格，銀行一旦發(fā)現(xiàn)這種“假離婚”的行為，則有權(quán)讓客戶退還貸款，或補齊頭付上浮利息。

退房潮新政后再次呈現(xiàn)

在新國十條提高頭付門檻，嚴控三套房貸，提高房貸利率標準，并對外地人購房做嚴格限制，打擊各種名目的炒房和投機性購房行為的基礎(chǔ)之上，開征房產(chǎn)稅則無疑又是添了一把火，由此可能產(chǎn)生“退房潮”。2007年提高頭付門檻的房地產(chǎn)調(diào)控政策，曾經(jīng)在一段時間內(nèi)引發(fā)了一線城市出現(xiàn)“斷供門”，樓市出現(xiàn)信貸危機。

相比之下，本次調(diào)控肯定力度更大，影響更為廣泛，因此可以預(yù)見產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)也可能更為強烈。房產(chǎn)稅的征收，在之前增加頭付、利息支出等交易環(huán)節(jié)成本的基礎(chǔ)之上，更增加了炒房者和投機者在商品房持有環(huán)節(jié)的成本。就拿昆明來說，去年賣房387億成交8萬余套，2008年則為830萬平方米、成交金額314億元，可以大概推算出當(dāng)前市場投資型客戶比例占到25-35%，這個比例還是比較大的。所以，如果昆明開征房產(chǎn)稅，至少對這一部分客戶就會產(chǎn)生很大影響，增加他們的成本。由于商品房交易和持有環(huán)節(jié)成本的增加，部分購房者由于資金壓力，可能出現(xiàn)無力承擔(dān)的現(xiàn)象，進而引發(fā)退房潮。另外，部分已經(jīng)簽約，但是由于政策的限制，三套及以上客戶由于審批沒有通過，也自然地就會選擇退房。

房產(chǎn)稅若實施欠稅容易逃稅難

5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中，國務(wù)院次對于樓市調(diào)控具體稅收手段進行了明確，并表示將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。筆者推斷，房產(chǎn)稅推出肯定勢在必行。發(fā)達國家開征物業(yè)稅的時間已經(jīng)很長,征收物業(yè)稅具有充分的稅收法理依據(jù),并且獲得了納稅人的支持,物業(yè)稅已經(jīng)與個人所得稅一樣,深入人心,并且積累了大量的實踐經(jīng)驗。

筆者認為，房產(chǎn)稅可以打擊多購多占的人，這會使投資房產(chǎn)博取升值的意義失去大半，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效政策。只要不再有人多占投資，市場立馬會恢復(fù)穩(wěn)定。其次當(dāng)政府的主要收入來自于“國有土地”出讓金的時候，由于大部分民眾不明白“國有”和“政府所有”的區(qū)別，所以大家覺得拍地是政府在賣自己的東西，賣多少錢，然后怎么去花這個錢都和自己沒關(guān)系。頂多就是覺得自己購房的時候因為國有土地出讓金，房子貴了不少。

而房產(chǎn)稅就不一樣，政府將以房產(chǎn)稅的名義光明正大地從房產(chǎn)持有者的口袋里拿錢，民眾就會清楚地明白，政府的運作和支出，原來我也是在出一份錢的。當(dāng)這個觀點得到轉(zhuǎn)變，將會對社會發(fā)展起到極大的促進作用。同時房產(chǎn)稅受可支配收入多少的影響,容易形成欠稅。由于房地產(chǎn)稅基于不動產(chǎn)的價值征稅,欠稅易, 逃稅難,為此可以將不動產(chǎn)作為欠稅的擔(dān)保。

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