在住宅市場因調(diào)控而波動起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”(商務(wù)區(qū))、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇動力除住宅調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商“轉(zhuǎn)身”外，還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟快速發(fā)展有關(guān)。但商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過剩、風險增加。

商業(yè)地產(chǎn)擺脫陰影進入“快車道”

統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國住宅銷售面積增長7.4%，但同期辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%。一度因金融危機而陷入低谷的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)恢復(fù)“元氣”。

租金上漲是商業(yè)地產(chǎn)市場回暖的表征。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海辦公樓市場租金環(huán)比上漲6.5%，達到7.5元／平方米／天。其中，浦西平均租金上漲7.1%，至7.6元／平方米／天，這是浦西自2005年以來環(huán)比增幅的一季。浦東平均租金增速在經(jīng)歷去年第三季度的短暫放緩后，在第四季度呈現(xiàn)強勁上漲態(tài)勢，環(huán)比漲5.8%至7.4元／平方米／天。

一家跨國制造業(yè)企業(yè)去年四季度租賃浦西會德豐國際廣場約4500平方米辦公空間，使辦公室面積擴大近80%；另一家專業(yè)服務(wù)類外企則在“企業(yè)天地”擴租約30%達到近4000平方米。一些新竣工的辦公樓短期內(nèi)簽約率就達到50%以上。

另一家知名物業(yè)服務(wù)機構(gòu)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，去年上海商業(yè)地產(chǎn)市場一共有22個整棟物業(yè)交易，總成交金額達360億元，為2009年的五倍。在北京，至2010年末，寫字樓空置率已經(jīng)下降至7%，這是近20年來的較低水平；租金則較2009年同期上漲22.8%，并超過了2008年金融危機之前的峰值。

2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。業(yè)內(nèi)認為，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)將成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的一大發(fā)展方向。

樓市調(diào)控下“轉(zhuǎn)身”　經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中“掘金”

2010年，萬科的住宅銷售額頭次突破1000億元，但它同時改變了多年堅持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，當年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元。

“如果住宅市場一直這么好，為何要去做商業(yè)地產(chǎn)？”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說，“這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在為未來的市場變局作準備?！?/P>

業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控的持續(xù)進行、保障房建設(shè)的不斷推進等因素正在改變業(yè)內(nèi)對住宅市場的預(yù)期，雖然長遠依然看好，但短期內(nèi)的風險和不確定因素正逐漸累積。復(fù)星國際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場波動的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風險過大。在此形勢下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風險、尋求更廣的發(fā)展空間。

另一個因素是：不少城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、服務(wù)經(jīng)濟顯著增強，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長。這在日本、韓國等國也均有先例。近年來，國內(nèi)一線城市服務(wù)經(jīng)濟在GDP中的比例均已過半，部分二線城市服務(wù)經(jīng)濟比例也接近50%，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進入“黃金周期”。

張良軍表示，預(yù)計2011年中國商業(yè)地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)三個趨勢：一是國內(nèi)的保險資金及機構(gòu)投資者將增加商業(yè)地產(chǎn)尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資；二是出于對中國經(jīng)濟增長的信心，國外投資者仍將投資國內(nèi)商業(yè)物業(yè)，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市；三是由于商務(wù)部門的“限外”等政策，國內(nèi)投資者在整個商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大。

“超前發(fā)展”風險值得警惕

仲量聯(lián)行上海分行董事總經(jīng)理顧東尼說，金融危機對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響已基本結(jié)束，隨著城市化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等進程的加快，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)將迎來長期、快速的發(fā)展。

但一哄而上、過于超前的發(fā)展無疑將帶來風險重重。比如，“金融”是近年來不少城市在轉(zhuǎn)型過程中提出的新定位。據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)已有數(shù)十個城市提出建設(shè)“國際金融”“區(qū)域性金融”等。作為金融較直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”；一些城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)量成倍增長。實際上，從金融業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律看，絕大多數(shù)城市短期內(nèi)并不具備發(fā)展成為“金融城市”的現(xiàn)實條件。

張良軍說，有些城市規(guī)劃建設(shè)1000萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，辦公樓的比例即使僅占其中的1／2，也接近甚至超過目前北京、上海等城市CBD全部辦公樓的存量規(guī)模；以每年10萬平方米的消化速度計算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”，實際上已埋下泡沫的種子。

一些業(yè)內(nèi)人士指出，嚴格來說，商業(yè)地產(chǎn)的潛力跟GDP沒有直接關(guān)系，而更多地與服務(wù)經(jīng)濟的成熟度相關(guān)，因為后者才能帶來真正的辦公樓、商鋪、酒店需求。一些城市應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的需求規(guī)模有個合理的估算。“比如，如果一個城市規(guī)劃有30萬人直接從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以每人辦公面積15平方米計算，總面積需求是450萬平方米；如果盲目建設(shè)，幾年之后就會出現(xiàn)過剩的局面；商業(yè)物業(yè)的滯銷也會使開發(fā)商無法償還銀行貸款，釀成金融風險。”張良軍說。此外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃還應(yīng)考慮商業(yè)環(huán)境變化等因素。比如，隨著網(wǎng)絡(luò)辦公、網(wǎng)絡(luò)購物的興起，對辦公樓、商鋪人均面積的計算方式也將調(diào)整。

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