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上海外環(huán)樓盤誰制造了“樓荒”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 613 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
上海樓市今年再現(xiàn)火爆行情,隨著房價一路飆升,其深層次矛盾也暴露無遺:一方面,豪宅不斷熱銷,老百姓卻無房可購;另一方面,捂盤囤房成風,樓盤空置狀況日益嚴重。在人民幣升值、流動性過剩的年代,這絕不是上海樓市的獨有現(xiàn)象,但上海卻無疑更具標本意義

外環(huán)樓盤空置七成

在樓市火爆行情的推動下,上海空置房現(xiàn)象也在進一步的擴散。盡管,目前關于上海住宅房的空置率還沒有官方的準確數(shù)據(jù),但是空置房所引起的“黑燈現(xiàn)象”,在上海各區(qū)的樓盤內隨處可見,卻是不爭的事實。在外環(huán)的莘閔和北九亭板塊、郊區(qū)的松江新城,空置現(xiàn)象尤為突出,樓盤賣得很火,但交房后基本上都沒人住。

當記者來到位于松江新城內的樓盤安信湖畔天地時,已是晚上7點左右,但整個小區(qū)內依然冷冷清清,每幢樓里只有幾戶人家亮著燈,不少空房的窗戶上寫著“租房電話××××××××”。

該樓盤早在3年前就已經(jīng)開盤,當時均價在5800元/平方米,不到一年,房源就被瓜分一空。目前房價已經(jīng)漲到了7000元/平方米,在當?shù)匾菜闶呛勒恕?年來,該樓盤的空置現(xiàn)象一直很嚴重?!靶^(qū)現(xiàn)在只有1/3的房屋有人居住,早些時候居住的人更少,讓我們這些門衛(wèi)只能‘獨守空房’?!毙^(qū)門衛(wèi)風趣地說。

像安信湖畔天地這樣的空置之樓在當?shù)乇缺冉允?,僅一河之隔的陽光翠庭幾乎與其如出一轍。該樓盤也是3年前開盤,當時均價在5500元/平方米左右,房源推出后也是很快被一搶而空,目前房價也已經(jīng)漲到了6800元/平方米左右。

陸先生是陽光翠庭的一位業(yè)主,他回憶當時購房情景時說,當時購房子根本沒時間仔細考慮,看中一套房子后馬上就付了定金。然而搬進新房后,他就發(fā)現(xiàn)了一個問題,小區(qū)人氣不旺?!罢麄€小區(qū)算上租房客,入住率也就在70%左右,要是去掉這些租房客,大概只有不到四成?!标懴壬鸁o奈地說。

內環(huán)樓盤空置三成

佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄表示,外環(huán)外的大多數(shù)新房,特別是經(jīng)濟性別墅,空置率非常高,而市區(qū)的很多新盤,入住率事實上也不到70%。這種情況在普陀、閘北、虹口等區(qū)都很普遍,在市的靜安、徐匯、長寧等區(qū)也存在。

記者走訪了虹口區(qū)“炒名”很響的樓盤名江七星城,當年溫州炒房團炒虹口區(qū)房子的時候,據(jù)說就是從該樓盤開始炒起的。當時名江七星城的房價還不高,在7000元/平方米左右,一套房子的總價也要150萬元左右,不少溫州人一購就是5套以上,現(xiàn)在已經(jīng)漲到350萬元一套了,還是有人接盤,而且房價每月還能漲個5%左右。

盡管轉手十分活躍,但記者在該樓盤發(fā)現(xiàn),部分房子幾乎沒有什么裝修,依然處于毛坯房狀態(tài)。附近一家美聯(lián)物業(yè)的員工告訴記者,“名江七星城”的房子中目前有30%左右為出租房,空關著的不多,原先還曾經(jīng)有過群租現(xiàn)象,但被小區(qū)業(yè)主舉報后已經(jīng)基本清除了這種情況。

薛建雄表示,市區(qū)的空置房其中多數(shù)是出于投資目的,購購后再群租出去,在浦東的金橋、昌里、東城等開發(fā)比較成熟的居住區(qū)域,群租現(xiàn)象也很多。而在外環(huán)的春申、九亭、莘閔等區(qū)域,群租則相對較少,空關的房子比較多,部分原因是當?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)很迅猛,但配套卻無法跟上。

并非人人討厭“炒房團”

中國人素有“遠親不如近鄰”之說,以前購房頭先就是挑鄰居,但是如今只購房不住房的“鄰居”越來越多,傳統(tǒng)的鄰里觀念自然也就越來越淡薄了。高女士住進陽光翠庭一年半,卻從來沒見過對面的鄰居,一次家里的衣服被吹到了隔壁的陽臺上,較后只好找物業(yè)才取回了衣服。

“自己的孩子每到放假都悶在家里,找不到同年齡的玩伴,只好讓他們出去讀書?!备吲款H顯無奈。但也并非人人都討厭只炒房不住房的“鄰居”,記者在一些小區(qū)的業(yè)主論壇上看到,有些業(yè)主興奮地發(fā)帖:“××號樓是炒房團的,這下我們小區(qū)的房價可以被炒高了,大家等著賺錢吧?!?

薛建雄認為,空置現(xiàn)象固然是上海樓市看不見的泡沫,但從中也反映出這幾年上海人購房觀念的轉變。比如他5年前曾遇到一位潘先生,購購了松江的經(jīng)濟型別墅陽光花園,當時售價才2800元/平方米,總價50萬元左右。潘先生認為房子便宜、環(huán)境好,購下來準備養(yǎng)老用,退休了就搬到這個房子住,市區(qū)的房子留給兒子住。

但是,薛建雄今天遇到的許多購房者,購房的出發(fā)點卻有了明顯的不同:不是因為房子便宜、環(huán)境好,而是因為房價長期上漲的預期,讓很多人開始預備后代的住房,打算退休后自己住到郊區(qū),所以現(xiàn)在雖然郊區(qū)的空置率很高,但還是賣得很好。

“樓荒”只是假象

對于上海樓市,“空置”是一個老話題,但“樓荒”卻是今年才出現(xiàn)的一個新名詞。

上海市房地局較新一次調控的主要目標,是打擊開發(fā)商的捂盤惜售行為,盡管這些行為在上海樓市中早已是公開的秘密。但“樓荒”真的像政府或媒體所說的,僅僅是不法開發(fā)商制造出的一種假象嗎?

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示,上海市區(qū)域的房產(chǎn)現(xiàn)在是典型的賣方市場,房產(chǎn)中介都苦于缺乏房源,小業(yè)主看到職業(yè)炒房團惜售也跟著“捂一捂”,外環(huán)線內的房子行情火爆到掛一套就能售一套,而且房價還在不斷上升,一個月時間就能漲個5%至10%。周邊有新盤即將推出的房源價格飚升更快,有不少客人掛牌后多次撤牌加價,由此上海中原6月的房屋中介傭金收入高達5300萬元,創(chuàng)下了該公司的記錄。

馬冀指出,由于長期看好上海樓市,加上資金非常充足,投資客都做好了長線捂房的準備。在松江新城,一家中介公司的工作人員告訴記者,“安信湖畔天地”和“陽光翠庭”只有出租房,而一些有房源出售的樓盤都是地理位置比較差,業(yè)主認為升值空間不大才決定脫手。該工作人員說,未來隨著軌道10號線的開通,該區(qū)域的房價估計還會進一步上升,所以即使空房很多,也不會流入市場。

空置率將持續(xù)上升

根據(jù)央行發(fā)布的《2006年上海市金融運行報告》,2006年末,上海商品房空置面積達到786.2萬平方米,按人均住宅面積33平方米計算,整個上海的空置率僅在1.8%左右,但空置面積同比增長46.8%。

投資客購購力的強勁,也許超出很多人的想象。從事金融投資業(yè)的范總近日向記者講起他的親身經(jīng)歷,前幾天他陪同一個浙江朋友去購房,浙江老板看中了價值2000萬元的物業(yè),在付款時浙江人掏出一張銀行卡,就將2000萬全數(shù)付清,如此驚人的現(xiàn)金購購力讓身家數(shù)億的范總也不禁感慨。

“寧捂一套房,不賺一時錢”,抱有這種信念的長期捂房者正在越來越多。炒了10年股的老劉,兩年多前開始有意識投資樓市,將一半資金購入房產(chǎn)。他在浦江、康橋等邊遠區(qū)域購入了幾套房子,當時浦江房價只有3000元/平方米左右,目前已經(jīng)漲到了5000元/平方米。老劉稱,“當?shù)貨]什么人住,房子很難租出去,所以就一直空關著了。由于購房時都是一次付清的,也沒有按揭壓力,所以就一直捂著吧。畢竟和房價的升幅比起來,這點租金可以忽略不計了?!?

專家認為,在人民幣升值、流動性過剩的大趨勢下,隨著海內外資金不斷涌入上海樓市,房價、租金必將不斷上漲,在利益驅使下,開發(fā)商、投資客仍會將捂盤囤房進行到底,上海樓市未來的空置率料會繼續(xù)增長。



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