警鐘，已對(duì)囤地者敲響。

土地開發(fā)速度遠(yuǎn)不如土地購置速度

較近，廣東省統(tǒng)計(jì)局及房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的分析報(bào)告認(rèn)為，今年廣東省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅增加，但完成開發(fā)的土地面積增速卻不高。數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度，廣東省土地購置面積2219．9萬平方米，同比增長(zhǎng)45．83％，土地購置投資253．6058億元，同比增長(zhǎng)81．37％；前三季度土地開發(fā)面積1733．99萬平方米，同比僅增長(zhǎng)3．65％，開發(fā)投資110．4529億元，增長(zhǎng) 78．75％。開發(fā)投資與購置投資增長(zhǎng)水準(zhǔn)較高，成本增幅較大，但開發(fā)面積只占購置土地面積的78％左右，統(tǒng)計(jì)部門認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)商或有“囤地”傾向。

這并非是廣東省一省所獨(dú)有的現(xiàn)象。中國人民銀行較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國完成土地購置面積2．83億平方米，增長(zhǎng) 17．8％，而上年同期為下降3％；完成土地開發(fā)面積1．82億平方米，同比增長(zhǎng)11．3％，比上年同期回落22．7個(gè)百分點(diǎn)?？梢姡_發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)的速度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購地的速度，已出讓土地中的相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來。據(jù)公開的資料顯示，2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地購置量36．2萬平方米，而2006年這一數(shù)字達(dá)到51.11萬平方米，提高了41．18％。這說明，越來越多的土地被開發(fā)商握在手中。有關(guān)銀行機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)也表明，從2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積 21．62億平方米，但實(shí)際開發(fā)完成12．96億平方米，不足購置面積60％，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和轉(zhuǎn)讓。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月份，吉林、天津、重慶等 8省市土地購置面積增長(zhǎng)速度均超過70％。此外，今年上半年東、中、西部地區(qū)土地購置面積分別增長(zhǎng)14．3％、7．7％和5．1％。

新浪網(wǎng)的一個(gè)調(diào)查表明，89．8％的網(wǎng)民認(rèn)為開發(fā)商囤地會(huì)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，另有74．34％的人認(rèn)為會(huì)釀成樓市泡沫。與此相印證的是，據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，今年9月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲8．9％，漲幅比上月高0．7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1．7％，漲幅比上月高 0．3個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 10％，漲幅比上月高1個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省的報(bào)告還表明，盡管2007年前三季度廣東商品房施工面積、新開工面積增幅都在兩位數(shù)以上，但竣工面積卻僅增長(zhǎng)1．52％，與上年同期增長(zhǎng)20．93％形成強(qiáng)烈對(duì)比，竣工面積增長(zhǎng)幅度小，市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張。住宅竣工面積同比增長(zhǎng)僅為0．11％，與居民日益增長(zhǎng)的需求有較大的差距。

土地的大量占有者迅速暴富

一方面是開發(fā)商土地購置量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地開發(fā)量，另一方面則是土地的大量占有者身價(jià)倍增、驟然暴富。

10月25日公布的2007年胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜顯示，房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園再度高調(diào)上榜，一共產(chǎn)生了5名位居前30強(qiáng)的富豪，其中包括此前不久在胡潤(rùn)和福布斯兩大中國富豪排行榜中同時(shí)高居榜頭的碧桂園女主人楊惠妍，在這一榜單中她依然獨(dú)占鰲頭。

與此“巧合”的是，國務(wù)院發(fā)展研究?jī)蓚€(gè)月前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，碧桂園成為全國的“地主”，今年 7月末，該公司持有的總土地量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米，超過排名的企業(yè)近一倍。而據(jù)較新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，碧桂園的土地持有量已激增至5400萬平方米。短短幾個(gè)月時(shí)間土地量擴(kuò)張了20％，其勢(shì)頭確實(shí)令人震驚。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，以每年開發(fā)200萬平方米的速度計(jì)算，碧桂園目前的土地足夠其開發(fā) 20多年!

在新浪網(wǎng)一個(gè)關(guān)于開發(fā)商囤地的調(diào)查中， 88．93％的網(wǎng)民認(rèn)為“囤地較嚴(yán)重的房企”是碧桂園。目前的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的土地持有量與總資產(chǎn)規(guī)模之間呈同向變化趨勢(shì)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，碧桂園擁有的土地量較多，總市值達(dá)到2100億港元，也是房地產(chǎn)企業(yè)中較高的；萬科擁有土地量2050萬平方米，總市值則為 2022億元。SOHO中國和金融街所擁有的土地量相對(duì)來說是較少的，分別為120萬平方米和 400萬平米，因而其總市值也相對(duì)較低，均為 480億港元。有專家認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)企業(yè)的資源占有能力在很大程度上提升了企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力，也可以解釋為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不惜重金到處拿地。因此，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹在公司成功赴港上市之后表示，將改變?cè)瓉怼安贿^多儲(chǔ)備土地”的策略，以后要主攻拿地。

目前，除了的“地主”碧桂園之外，萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)的儲(chǔ)地量均在1500萬平方米以上。針對(duì)業(yè)界的質(zhì)疑，萬科董事會(huì)主席王石日前公開表示，萬科堅(jiān)決不囤地、不捂盤。

整治囤地需要聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)作戰(zhàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量“儲(chǔ)備”土地引起了國土資源部門的密切關(guān)注。日前，國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不及時(shí)開發(fā)，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求緊張程度。為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圈地、囤地，縮短土地開發(fā)周期，促進(jìn)供應(yīng)土地及時(shí)開發(fā)，盡快形成商品住宅供應(yīng)，國土資源部已于近日明確規(guī)定了一系列具體措施。

國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，前不久國土資源部下發(fā)的幾個(gè)文件中都對(duì)此問題進(jìn)行了明確要求，歸納起來主要是以下幾個(gè)方面：一是要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以縮短土地開發(fā)周期；二是每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)；三是對(duì)成片開發(fā)建設(shè)的土地，要統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，防止“圈占”土地現(xiàn)象的發(fā)生；四是加大閑置土地處置力度，對(duì)超出合同約定開發(fā)時(shí)間的，要限期動(dòng)工、竣工，要根據(jù)超出時(shí)間分別予以罰款或無償收回。收回的閑置土地，要優(yōu)先安排建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等。

一些地方也采取了相應(yīng)措施，以遏制開發(fā)商圈地、囤地。廣東省惠州市國土資源局局長(zhǎng)麥鏡儒對(duì)記者說，惠州一直重視對(duì)閑置土地的處置與盤整，謹(jǐn)防上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的再度發(fā)生。他說，惠州清理出的閑置土地中，房地產(chǎn)用地和工業(yè)用地的比例大約為2：8?；葜菔写髞啚辰?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備處在一個(gè)繁華地段的路口，在這里記者看到，馬路對(duì)面，一棟曾經(jīng)的爛尾樓已經(jīng)搭上了腳手架，開始了新的建設(shè)和復(fù)蘇。湖南省國土資源廳一位負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，湖南省近日出臺(tái)措施要求確保城市低收入家庭住房用地的供應(yīng)，其中非常重要的一條就是“合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置的規(guī)定”。

從開發(fā)商手中“擠地”，是樓市調(diào)控的一個(gè)重要手段。在一項(xiàng)調(diào)查中，51．2％的網(wǎng)民認(rèn)為打擊囤地對(duì)抑制房?jī)r(jià)“有明顯作用”。但正如一些有識(shí)之士所認(rèn)為的那樣，治理囤地不能僅靠國土資源部門一家完成。前不久，有一家銀行與碧桂園簽署銀企合作協(xié)議，給予碧桂園內(nèi)部統(tǒng)一授信50億元人民幣。當(dāng)即就有業(yè)界人士評(píng)價(jià)，這是借錢給開發(fā)商囤地。9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求對(duì)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。同時(shí)還規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

整治囤地重在執(zhí)行，尤其對(duì)于這種跨地區(qū)囤地的新趨勢(shì)，還要加強(qiáng)地區(qū)之間、部門的橫向聯(lián)動(dòng)配合，同時(shí)有關(guān)部門也有必要對(duì)囤地行為作出新的準(zhǔn)確界定，才能使整治囤地有的放矢、精準(zhǔn)到位。

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