近日召開的全國土地執(zhí)法百日行動成果新聞發(fā)布會上，國家土地督察北京局局長樊志全表示：北京已經(jīng)就小產(chǎn)權(quán)房問題對張家灣進行了專項查處。但在張家灣，小產(chǎn)權(quán)新房銷售熱度不減反升，甚至二手房市場也達到供需兩旺的境況。

查處小產(chǎn)權(quán)房的難點，在于該問題并非對地上附著物--在建或已建項目進行查處就能解決，其更深層次的問題在于土地流轉(zhuǎn)問題。如果要加快小產(chǎn)權(quán)房的查處速度，則必須先理清不同屬性土地的流轉(zhuǎn)問題，區(qū)別對待并實施不同的流轉(zhuǎn)辦法，才能從根本上遏制小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模肆意蔓延。

根據(jù)建設(shè)使用的土地不同，小產(chǎn)權(quán)房可分為兩種，一是在農(nóng)業(yè)建設(shè)用地、可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集體土地上建造的房屋（包括宅基地、公共建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地等），另一種是在耕地或基本農(nóng)田上所建的房屋。對于后者，基于堅守我國耕地紅線的原則，應(yīng)嚴(yán)格查處并回收。

對于集體建設(shè)用地上建造起來的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)給予變通的空間，但土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)適度限制。原因在于，集體土地使用權(quán)的行使、處分均與國家農(nóng)業(yè)政策密切相關(guān)，且涉及主體眾多，容易造成破壞國家土地利用總體規(guī)劃、沖擊國有土地市場的后果。

與限制流轉(zhuǎn)相對應(yīng)的是自由流轉(zhuǎn)。自由流轉(zhuǎn)與當(dāng)前國家財政體制和城市建設(shè)體制產(chǎn)生矛盾。由于城市土地及其周邊農(nóng)村土地的升值與國家對基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)密不可分，應(yīng)當(dāng)允許國家從中收益并用于財政支出，而自由流轉(zhuǎn)的結(jié)果恰恰會減少政府出讓土地的財政收入和城市建設(shè)資金。

但是，限制不等于禁止。從我國《物權(quán)法》151條規(guī)定來看，限制集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革預(yù)留了空間。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不容忽視。因為小產(chǎn)權(quán)房很大一部分是建造在宅基地之上卻未取得其合法使用權(quán)，這主要涉及宅基地使用權(quán)應(yīng)否流轉(zhuǎn)及受讓對象的問題。鑒于宅基地自身所具有的身份性、從屬性、無償性、無固定期限性以及一定的社會保障等屬性，對其使用權(quán)流轉(zhuǎn)也應(yīng)加以適當(dāng)限制。

至于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓對象，其關(guān)鍵在于是否準(zhǔn)許城鎮(zhèn)居民購購宅基地使用權(quán)，這直接涉及到小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售是否合法。

從當(dāng)前的政策及市場環(huán)境來看，這種自由受讓不宜進行。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制必然要求對流轉(zhuǎn)中受讓主體的限制，這是我國土地狀況和農(nóng)民生存狀況所決定的，并不違反"物盡其用"的原則。(方帥)

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