較近土地流拍之風(fēng)潮已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。從深圳到上海、從廣州到北京、從廈門(mén)到南京、從東莞到杭州等各地，從2007年10月開(kāi)始，全國(guó)普遍出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2007年10月以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍達(dá)40幅之多，而且這些土地流拍基本都出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)一線城市?，F(xiàn)在看上去，盡管有不少土地市場(chǎng)仍然在交易，但大量土地都是以底價(jià)成交。這與2006-2007年全國(guó)各地"地王"頻出的現(xiàn)象，已經(jīng)有天壤之別。我今年三月份去過(guò)東莞，所看到情況是，同樣相鄰的兩塊土地，2007年拍賣(mài)成交價(jià)格與一年后拍賣(mài)成交的價(jià)格相差一倍以上。

從上述現(xiàn)象可以看到，2007年那種從股市圈到錢(qián)，然后用這些錢(qián)去套購(gòu)?fù)恋兀儆眠@些土地注入上市公司，以此來(lái)推高房地產(chǎn)上市公司的價(jià)格，并再?gòu)墓墒腥﹀X(qián)來(lái)套購(gòu)?fù)恋氐默F(xiàn)象有天壤之別。在早一年的時(shí)間里，各地土地的價(jià)格一次又一次地被推高，全國(guó)各地"地王"的價(jià)格一次又一次被打破。2007年，這種"用股市圈到錢(qián)，來(lái)推高土地的價(jià)格，囤積土地；然后用囤積的土地來(lái)推高上市公司價(jià)格，再向股市大量圈錢(qián)"的模式，不僅短時(shí)間內(nèi)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格，也造成了土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)上市公司的兩大泡沫。

然而，這種"圈錢(qián)-囤地-再圈錢(qián)-再囤地"的模式，已經(jīng)隨著政府新的土地政策出臺(tái)及牛市的淡化而改變。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)法從股市上獲得大量囤地的資金，而且隨著股價(jià)下跌，股本攤薄嚴(yán)重，再融資成本上升，房地產(chǎn)上市公司再融資獲批的可能性也越來(lái)越小。同時(shí)，新的再融資條件不允許房地產(chǎn)公司用股市獲得的資金來(lái)囤積土地。新土地政策明確地表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須全部交清土地出讓金才能獲得土地證。這些都表明，以前那種房地產(chǎn)市場(chǎng)"空手套白狼"的經(jīng)營(yíng)模式完全被堵死。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)"空手套白狼"的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式被終止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)推高土地的價(jià)格、推高房地產(chǎn)上市公司的價(jià)格來(lái)吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫而把這種房地產(chǎn)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)讓商業(yè)銀行及整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)的可能性自然就被減少。可以說(shuō)，上述這種"圈錢(qián)-囤地"模式的改變是土地市場(chǎng)泡沫破裂的一個(gè)原因，但還不是較為重要的原因。

更為重要的原因是，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)泡沫破裂的原因是2007年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的根本改變。這種房地產(chǎn)政策表明，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)，是一個(gè)解決及改善全體人民住房條件的市場(chǎng)。因此，任何房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，無(wú)論是炒住宅還是炒土地，都會(huì)受到政府的嚴(yán)厲打擊。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作是政府嚴(yán)厲打擊的對(duì)象，既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)，那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的變化。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)為一個(gè)居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)時(shí)，那么房?jī)r(jià)一定會(huì)向理性回歸，一定會(huì)以全體居民基本的支付能力為基礎(chǔ)。在這樣的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格豈能不回歸理性嗎？

有研究認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。但實(shí)際上，不管這種拐點(diǎn)是指政策還是指價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式發(fā)生根本性改變時(shí)，這種拐點(diǎn)出現(xiàn)是基本的事實(shí)，它是不會(huì)因誰(shuí)研究而改變的。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商比我們政府管理部門(mén)，比我們的研究人員更明白。正因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他們或是降低其住宅產(chǎn)品的價(jià)格，先他人一著而大量銷(xiāo)售。他們或是知道房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展變化，不敢進(jìn)入土地市場(chǎng)來(lái)拍賣(mài)土地。因?yàn)?，?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)已經(jīng)發(fā)生巨大變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)已經(jīng)變化了的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比他人都清楚，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里。特別是土地的價(jià)格取決于未來(lái)的房?jī)r(jià)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是知道這個(gè)土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有多大。

因?yàn)?，誰(shuí)都知道，土地價(jià)格的高低完全取決于房?jī)r(jià)的高低。當(dāng)房?jī)r(jià)高企時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)隨之走高。同時(shí)，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)的周期性，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)往下行時(shí)，也意味著土地的價(jià)格要往下走。因此，土地市場(chǎng)的價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格先行指標(biāo)，如果大量的土地流拍，如果全國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格全面向下運(yùn)行，也就預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)走向哪里。在目前的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期并不樂(lè)觀，自然會(huì)反映到土地市場(chǎng)上，這就是土地價(jià)格走低或土地流拍的根本所在。

還有，一般來(lái)說(shuō)，在任何一個(gè)地方，土地都是一個(gè)既定的量，盡管它是、不能增長(zhǎng)、不可移動(dòng)的資源，但它的稀缺性并不在于它的量上的多少，而在于其使用效率的高低。如其使用效率可以由平面變?yōu)榱Ⅲw。如香港與日本。同時(shí)，土地資源既不會(huì)折舊，也不會(huì)減少。而人口的增長(zhǎng)及城市化增長(zhǎng)發(fā)展到一個(gè)水平之后都會(huì)相對(duì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)。在這樣的情況下，土地供應(yīng)不僅不會(huì)出現(xiàn)短缺，而且是一個(gè)無(wú)限增加的量。問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)只能面對(duì)的居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)。正是在這意義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展根本性的變化，土地市場(chǎng)變化也就自然。這也表明，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍也就意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清楚地意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生根本性的變化，意識(shí)到整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)。這就是國(guó)內(nèi)土地流拍及市場(chǎng)泡沫破裂的意義所在。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！