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土地市場驟冷是先兆 樓市大調整有望深度探底
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 548 次
“面粉貴過面包”終究只是一時之熱。今年以來的土地市場,仍然延續(xù)了自去年下半年底開始的低迷態(tài)勢。土地流拍屢屢上演,并且近日從一線城市蔓延至二、三線城市。土地市場的“拐點”局勢已在若隱若現(xiàn)間。
仔細回顧一下可以發(fā)現(xiàn),土地大量流拍正是起自于信貸新政出臺之后。據(jù)不完全統(tǒng)計,去年10月份以來,全國土地市場流拍約40余塊,并有大量土地以底價成交。一時間,地價過山車迅速由峰頂下滑至谷底。而對于與地價聯(lián)動的房價來說,土地源頭市場的調整勢必會對其產(chǎn)生“輻射”效應。在信貸新政持續(xù)的背景下,土地源頭市場的調整也將持續(xù),由此可以預見,目前剛有苗頭的樓價下探趨勢,很可能只是剛剛開始。
土地流拍頻頻上演
今年初始,北京市土地整理儲備公開招標3塊土地,而受人矚目的廣渠路15號地塊僅僅收到兩份標書;同時開標的其余兩塊土地,也是應者寥寥。據(jù)北京市土地整理儲備提供的信息,在2月份北京推出的5塊住宅類用地中,4塊土地采取招標方式出讓,成交價格均只略高于底價。
而向來是開發(fā)商們“兵家必爭”的上海土地市場,4月9日的冷清局勢更是讓人大跌眼鏡。盡管早先有53名開發(fā)商領取了意向性標書,但真正申請競標的只有11家。在這次出讓的8幅土地中,有2幅土地因無人報名而流標。一幅位于南匯區(qū)的商住地塊,則以2443.2元/平方米的樓板地價成交,甚至不到去年高峰時期價格的一半。
在此次樓市調整潮的“風眼”深圳,當?shù)赝恋亟灰兹涨皰炫瞥鲎尩?幅土地再現(xiàn)流拍,惟一一塊土地以樓板地價1149元/平方米成交。而在此之前的一場土地拍賣中,5塊出讓土地僅有一幅成交,其余四幅流拍。至此,深圳政府出讓居住用地共流拍6塊,總流拍建筑面積已逾100萬平方米。
除了一線城市之外,流拍局勢同樣波及二、三線城市。在廈門市,土地市場的分水嶺起自于去年12月8日,開發(fā)商以樓板價3722元/平方米競得集美地塊,這一價格水準較之2個月前創(chuàng)下的“地王”新高紀錄,跳水幅度高達69%。至當年12月底,廈門推出的6塊土地之中,4塊流拍,其余兩塊則以底價拍出。
房價開始出現(xiàn)松動
據(jù)廣東省統(tǒng)計局、廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會5月初發(fā)布的統(tǒng)計資料,今年一季度與去年同期相比,雖然廣東省內房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長74.24%,增幅同比增加27.64個百分點,但是購置金額增幅卻同比減少了55.64個百分點。值得注意的是,土地購置單價同比下降了26.16%,即從去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。
地價與房價的關聯(lián)度向來被業(yè)內外關注,隨著土地市場開始降溫,房價也同樣有所調整。相關數(shù)據(jù)顯示,新房市場方面,廣州一季度共實現(xiàn)銷售812.74萬平方米,同比下降25.69%;商品房銷售額460億元,同比下降26.89%,超過銷售量的下降幅度。
“開發(fā)商對于土地價格的判斷通常會有個底線,而這個底線便是來自于對周邊新房市場的現(xiàn)價衡量?!币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商告訴記者。在去年,這家企業(yè)曾經(jīng)參與過上海一幅熱門土地的競爭。雖然在原先的內部會議中,公司一再強調對這幅土地志在必得,但較終仍然由于超越底線而不得已放棄?!叭绻ξ磥矸績r的準確判斷,盲目拿地會是非常危險的?!彼硎?。
對于一貫采取迅速銷售以回籠資金的開發(fā)商來說,新房市場謀利空間的快速攀升,無疑為開發(fā)商囤地搶地增加了底氣。一時間,地價、房價同時飛漲。然而,信貸政策的收緊卻是擊中了房地產(chǎn)業(yè)的要害。個人購家、開發(fā)商的資金來源同時被控制,前者受到的壓力導致新房成交量開始萎縮,而對于后者來說,銷售受阻和拿地資金的減少,使得其所受壓力更似“雪上加霜”。
傳導效應需要時間
知名評級機構穆迪投資在一份報告中提及,中國采取貨幣緊縮政策,導致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏流動資金。在該機構針對資金流動狀況進行的壓力測試模型下,內地房企只具備2008年房產(chǎn)銷售量下滑25%的承受能力。
北京一家大型房企負責人表示,現(xiàn)在企業(yè)對于拿地的看法十分微妙,由于無法預判未來房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)怎樣的走勢,因此顯得“觀望情緒很強”。業(yè)內專家認為,銀根收緊導致開發(fā)商資金鏈緊張,同時加上樓市持續(xù)走低,使得開發(fā)商對大勢難以把握,從而對拿地采取了十分謹慎的態(tài)度。但也有人指出,地價的走低能夠影響到房價的走低,開發(fā)商在重估地價的同時,房價也會相應地回復理性。
上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東表示,目前房地產(chǎn)市場中地價-房價聯(lián)動現(xiàn)象較為明顯,而隨著一系列調控措施的出臺,土地市場的穩(wěn)定將從源頭上保障房地產(chǎn)市場的良性運行,以達到穩(wěn)定房價的結果。“從土地市場到樓市有個傳導效應,也需要一定的時間,部分房價漲幅過快地區(qū)將在今后一段時間,面臨理性回歸的壓力。”
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