土地一級開發(fā)是資金密集行業(yè)，參與土地開發(fā)必須要解決資金問題。對此，?？诔峭短岢鋈缦聵?gòu)想：“封閉運(yùn)作，分段開發(fā)，多渠道融資，逐步回收資金”。

（一）與政府簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議，明確收益分成模式。

依據(jù)《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，土地開發(fā)商的分成收益較高為70%%。城投公司通過與政府協(xié)商，簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議，明確分成比例，獲得分成權(quán)，由此奠定融資基礎(chǔ)。

（二）與原土地使用者簽訂協(xié)議，通過賦予其“期權(quán)”方式降低前期開發(fā)資金需求量。

土地一級開發(fā)資金主要用于征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套、稅費(fèi)支出等，其中征地拆遷費(fèi)用占總資金量的50%%以上。征地拆遷工作往往是難點(diǎn)問題，原因在于給予原土地使用者的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府出讓土地獲得收益，很大程度上損害了原土地使用者的權(quán)益，導(dǎo)致原土地使用者產(chǎn)生敵對情緒，增加拆遷難度。針對此問題，海口城投公司提出一種新設(shè)想，即賦予原使用者一定比例土地“招、拍、掛”收益分成權(quán)（期權(quán)）方式，來保障其合法權(quán)益。這種方式改變了預(yù)先支付征地拆遷費(fèi)的通行作法，既避免了前期拆遷補(bǔ)償資金的沉淀，又限度保障了原土地使用者權(quán)益，有利于推動拆遷工作順利進(jìn)行。

（三）拓展多渠道的融資方式，籌措一級開發(fā)所需資金。

與政府簽訂的土地一級開發(fā)協(xié)議保證了土地開發(fā)項(xiàng)目具有穩(wěn)定收益，加上項(xiàng)目封閉運(yùn)作，為多渠道融資創(chuàng)造了可能：

1．財政撥款與政府協(xié)商從財政預(yù)算中撥出一定數(shù)量資金，作為啟動資金，推動項(xiàng)目進(jìn)行。

2．開行貸款國家開發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動的金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)國家有關(guān)支持土地儲備貸款的規(guī)定，土地一級開發(fā)貸款為土地儲備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。?？诔峭稓v年來同開發(fā)銀行建立了良好合作關(guān)系，可以就土地開發(fā)項(xiàng)目向開發(fā)銀行申請一定比例土地儲備貸款。

3．商業(yè)銀行貸款土地一級開發(fā)具有穩(wěn)定的收益，銀行放貸是建立在國有土地出讓收入擔(dān)?；A(chǔ)上的，因此銀行放貸的資產(chǎn)呆賬、壞賬風(fēng)險小，城投公司可以用“分成權(quán)”質(zhì)押向商業(yè)銀行申請貸款。

4．債券融資通過發(fā)行企業(yè)建設(shè)債券，進(jìn)行債券融資。債券融資具有成本比較低、期限長、使用靈活等特點(diǎn)，可以籌集規(guī)模較大的資金，國內(nèi)多家城投公司也成功發(fā)行了企業(yè)建設(shè)債券。但是債券融資發(fā)行條件嚴(yán)格，競爭激烈，需要城投公司對土地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整合策劃，爭取土地開發(fā)債券發(fā)行。

5．股權(quán)融資通過資本市場發(fā)行股票,進(jìn)行股權(quán)融資。城投公司可以通過成立合資公司、設(shè)立股份公司等形式,吸引外資或社會民間資金參與土地一級開發(fā)項(xiàng)目；也可將土地開發(fā)項(xiàng)目注入新設(shè)立的股份公司，通過發(fā)行股票進(jìn)行籌資，或在證券市場上通過“借殼”上市融資。

6．信托融資信托融資是土地一級開發(fā)的重要融資途徑，對于信托投資公司而言，土地一級開發(fā)在某種程度上是一種政府行為，其收益率是既定的，風(fēng)險也很小，能夠?yàn)槲腥颂峁┯斜Ｕ系睦婊貓?，因而是一?xiàng)非常好的理財途徑。由城投公司作為融資人，信托公司作為受托人，發(fā)行信托計劃，向委托人取得信托資金后，購購融資人的優(yōu)先收益權(quán)，信托計劃期滿時，融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回有限收益權(quán)。受托人將溢價作為信托受益進(jìn)行分配。土地一級開發(fā)信托融資具有良好的市場前景，將成為土地開發(fā)中重要的融資途徑。

7．土地資產(chǎn)證券化土地證券化是指以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)，吸收了直接融資和間接融資的優(yōu)點(diǎn)，是一種非負(fù)債型的全新融資方式。

實(shí)施土地證券化是一種創(chuàng)新融資方式。目前國家開發(fā)銀行正作為銀行資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。?？谑凶鳛樘貐^(qū)正積極爭取政策，成為以資產(chǎn)為抵押的資產(chǎn)證券化（ABS）的試點(diǎn)城市，在此背景下城投公司可以進(jìn)行土地證券化的實(shí)踐性探索。

通過上述各種途徑的融資渠道，城投公司可以籌措到足夠的資金，參與土地一級開發(fā)，獲得土地收益分成，補(bǔ)償基礎(chǔ)建設(shè)資金。

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