您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 上海頭塊土地批租的前前后后
上海頭塊土地批租的前前后后
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 908 次
相關(guān)法規(guī)的修改,為土地批租試點(diǎn)提供了依據(jù)
在當(dāng)時(shí),進(jìn)行土地批租試點(diǎn)不僅是上海的問題,也是全國(guó)的問題。為何要搞土地批租?原因在于上世紀(jì)80年代初,國(guó)家要搞改革開放,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨巨大的資金難題。很多外國(guó)朋友建議,說城市的土地非常值錢,說我們搞建設(shè)不是利用土地而是借債,這是“捧著金飯碗討飯”。
在這種情況下提出要把城市土地利用起來。當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院副總理田紀(jì)云轉(zhuǎn)告上海市委書記芮杏文,要上海試點(diǎn)。1986年6月11日市委常委頭次聽取房屋、土地兩局匯報(bào),討論了這個(gè)問題。我當(dāng)時(shí)匯報(bào)的題目是“關(guān)于土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)問題”,還沒有用批租的概念。
1986年9月,上海市政府組織房地產(chǎn)考察團(tuán)赴香港考察,曾慶紅任顧問,夏克強(qiáng)任團(tuán)長(zhǎng),成員來自規(guī)劃、土地、計(jì)委、社科院等部門,以學(xué)術(shù)團(tuán)體的名義出去考察。考察回來后,頭先是起草辦法,并經(jīng)新華社香港分社在香港征集各方意見。同時(shí)聘請(qǐng)了七名香港顧問,包括測(cè)量師、律師、建筑師、企業(yè)家等。其中較主要的是香港仲量行的梁振英先生,他幫我們具體策劃、研究辦法、翻譯標(biāo)書等等。這個(gè)辦法前后經(jīng)過八次大的修改,成稿前,市有關(guān)部門專業(yè)坐鎮(zhèn)深圳,把香港各方面代表人士逐一請(qǐng)過來聽取意見,真是凝聚了大量心血。經(jīng)過一年認(rèn)真細(xì)致的研究,1987年11月29日出臺(tái)了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》及其配套的六個(gè)“實(shí)施細(xì)則”。這個(gè)政策影響極大,是經(jīng)過了國(guó)務(wù)院四位副總理的圈閱和上海市市長(zhǎng)江澤民的批準(zhǔn)才發(fā)布的,是一個(gè)法規(guī)層面的突破。
進(jìn)行土地批租試點(diǎn)時(shí)遇到的困難是有違《憲法》。當(dāng)時(shí)《憲法》規(guī)定,國(guó)家的土地是不準(zhǔn)購賣和出租的。因此,1988年4月,全國(guó)人大通過了《憲法》修正案,在《憲法》第十條第四款“任何組織或者個(gè)人不得侵占、購賣,或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的后面,加上了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這就是適應(yīng)批租的需要進(jìn)行修改的,也使我們的改革試點(diǎn)有了合法依據(jù)。
話說回來,上海在試行土地批租前,從 1986年11月起就已經(jīng)開始部分實(shí)施土地有償使用了,這就是向中外合資企業(yè)收取土地使用費(fèi)。當(dāng)時(shí)經(jīng)貿(mào)部門有文件規(guī)定,對(duì)外資企業(yè)提供土地要收取場(chǎng)地使用費(fèi),不能無償給他們用。但是收取場(chǎng)地使用費(fèi)要負(fù)責(zé)土地的開發(fā),要做到“七通一平”,如果這樣做的話我們是要虧本的。因此,上??紤]讓使用人自己進(jìn)行土地的開發(fā),政府只收地租。于是按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),于1986年10月頒布了《上海市中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)土地使用管理辦法》,對(duì)外商投資企業(yè)收取土地使用費(fèi)。這是次對(duì)土地進(jìn)行有償使用。
但是,地租特別是級(jí)差地租的標(biāo)準(zhǔn)怎么定呢?我們會(huì)同上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、市稅務(wù)局開展課題調(diào)研究,從上海的實(shí)際出發(fā),在全市選了不同的點(diǎn),例如五角場(chǎng)、南京路、徐家匯等地區(qū),通過稅務(wù)部門將每個(gè)地方每平方米一年能提供多少利潤(rùn)畫一個(gè)表,使土地級(jí)差地租顯現(xiàn)出來。這個(gè)課題成功后,便產(chǎn)生了企業(yè)土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家有關(guān)部門對(duì)此很重視,專門作了介紹。
他山之石,可以攻玉——借鑒香港經(jīng)驗(yàn)
我們?nèi)ハ愀劭疾?,學(xué)習(xí)香港的土地管理模式,這是因?yàn)橄愀鄣哪J?,我們?nèi)菀撞捎谩.?dāng)時(shí)港英政府的土地制度是所有權(quán)歸英王,而使用權(quán)可以有年限地出讓,并且土地的使用受到明確的限制和嚴(yán)格的管理。而我們的土地所有權(quán)也是歸國(guó)家所有,不能轉(zhuǎn)讓、不能出賣的。參照香港的模式,就是所有權(quán)仍歸國(guó)家所有,使用權(quán)可以按不同年期和具體用地條件,實(shí)行有償使用或有償出讓。這是一個(gè)基本的體制上的參考。另外,當(dāng)時(shí)香港是世界上比較活躍的城市,全世界的投資者對(duì)香港的制度很熟悉,參照香港的制度,不用做過多的宣傳與解釋,就能吸引全世界的投資者。
個(gè)成功拍賣土地的案例出現(xiàn)在深圳, 1987年9月9日它以直接拍賣的形式出售了塊地。上海起步比深圳早,為什么會(huì)晚于深圳?曾有一名記者問我為什么上海搞得這么慢?我跟他說,我們看重的并不是搶時(shí)間的早晚,而是要把制度建立起來。制度建設(shè)好了,有了模版,接下去才能大批量生產(chǎn)。
另外,我們一開始實(shí)行土地批租就是完全規(guī)范的中英文國(guó)際招標(biāo),同國(guó)際接軌。標(biāo)書是在梁振英先生的幫助下,按照國(guó)際慣例,不斷切磋修改而成,而且制定了標(biāo)準(zhǔn)的英文文本。外國(guó)的投資者一看標(biāo)書就明白了,各方面都很詳細(xì),不需要口頭作什么解釋。我們還在上海市土地管理局和香港上海實(shí)業(yè)公司設(shè)立兩個(gè)投標(biāo)點(diǎn),設(shè)置專用投標(biāo)箱;香港的標(biāo)箱1988年 6月30日截止后馬上空運(yùn)到上海,在公證處監(jiān)督下開標(biāo)、評(píng)標(biāo)。這一套模式很完備,也是出于吸引世界上一些大集團(tuán)的考慮。國(guó)際招標(biāo)的目的是考驗(yàn)我們的機(jī)制能不能得到世界的承認(rèn),較終我們成功了。
虹橋26號(hào)地塊國(guó)際招投標(biāo)的臺(tái)前幕后
當(dāng)時(shí),境外投資者對(duì)上海土地市場(chǎng)并不熟悉,因此搞土地批租的試點(diǎn)一定要是熟地。當(dāng)時(shí)拿虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的26號(hào)地塊作為試點(diǎn),因?yàn)檫@塊地已經(jīng)開發(fā)成熟,地面拆遷全部完成,基礎(chǔ)設(shè)施能保證接通,達(dá)到了“七通一平”的要求,誰得到這塊地,馬上就可以進(jìn)場(chǎng)建設(shè),而且一旦建成,即可使用。另外為了方便投資者,還把這塊地分為兩小塊,投整塊和投一小塊都可以。
當(dāng)時(shí),兩箱共收到六份標(biāo)書,分別來自美國(guó)、日本、香港、上海等地。較后,日本孫氏企業(yè)有限公司以總價(jià)2805萬美元,合每平方米 2170美元,獲得1.29公頃的土地50年的土地使用權(quán)。這個(gè)公司的法人是孫忠利。孫忠利是愛國(guó)華僑,自己一直持中國(guó)護(hù)照。他在日本搞房地產(chǎn)很成功,以后在美國(guó)、加拿大、香港都有投資開發(fā)。他在香港購樓,很痛快,人稱“孫旋風(fēng)”,影響很大。為什么來投標(biāo)?他是想報(bào)效祖國(guó)。孫忠利的助手幫他測(cè)算虹橋這塊地應(yīng)該投多少,在投標(biāo)截止前的兩個(gè)公里,他通知他的代表在原有投標(biāo)金額的基礎(chǔ)上加碼投入標(biāo)箱,志在必得。中標(biāo)后,孫忠利向倪天增副市長(zhǎng)表示他不要賺錢,要替上海作貢獻(xiàn)。倪副市長(zhǎng)對(duì)他說:“你不賺錢不能起帶頭作用,后面就沒有人來。希望你一定能賺錢?!睂O忠利理解和接受了這個(gè)意見。購了這塊地,他要求的簽約日期是1988年的8月 8日,我們滿足了他這個(gè)愿望。
孫忠利的美好初衷也得到了回報(bào)。簽約后,他向日本銀行貸款,銀團(tuán)指定建筑商承包工程,建造太陽廣場(chǎng)。過了一年多,日本的房地產(chǎn)泡沫造成金融危機(jī),孫忠利的貸款出現(xiàn)困難,工程無法繼續(xù)下去。市委專業(yè)十分重視,指示上海國(guó)際投資信托公司籌出3000萬美元借給他。工程拖了兩年,到1992年才建成。這時(shí)恰逢鄧小平南巡講話發(fā)表,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展。孫忠利賺大了,他的房一平方米賣3000美元,比市區(qū)還要高,因?yàn)橥鈬?guó)人說虹橋那個(gè)地方好,離虹橋機(jī)場(chǎng)很近。
這里面還有很多細(xì)節(jié),前期的準(zhǔn)備工作非常重要,包括宣傳,國(guó)內(nèi)外報(bào)紙都登報(bào)宣傳我們要進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)。當(dāng)時(shí)有一個(gè)很重要的問題是中標(biāo)后土地使用權(quán)能不能向銀行抵押貸款?外商對(duì)這個(gè)很重視。因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)不能向銀行貸款,就沒有人肯購地。為了立即解決這個(gè)問題,上海市政府讓中國(guó)人民銀行上海市分行起草辦法,一周內(nèi),人民幣抵押辦法和外幣抵押辦法就批準(zhǔn)出臺(tái)了。我與虹橋公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理謝武元先生還專門到香港開記者招待會(huì)進(jìn)行宣傳,同時(shí)也拜訪了一些大的地產(chǎn)商,推動(dòng)他們的投標(biāo),這造成了轟動(dòng)。
當(dāng)時(shí),上海還沒有土地市場(chǎng),海外的投資者要想投標(biāo),對(duì)上海的地價(jià)心中完全無數(shù)。為了解決這個(gè)難題,梁振英先生就派仲量行專業(yè)人員,以中外合資經(jīng)營(yíng)的聯(lián)誼大廈、瑞金大廈的租金作為依據(jù),評(píng)估出26號(hào)地塊的地價(jià),作為仲量行的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告刊登在香港報(bào)紙上。有了這個(gè)風(fēng)向標(biāo),就讓有意參與競(jìng)投的海外投資者眼睛一亮。
土地批租試點(diǎn)是一個(gè)重大的新鮮事,幾乎每走一步都有報(bào)道宣傳,因?yàn)檫@在中國(guó)是很新鮮的事情,中國(guó)要賣地了,國(guó)內(nèi)外輿論十分關(guān)注。個(gè)對(duì)此進(jìn)行報(bào)道的是《解放日?qǐng)?bào)》。我們?cè)跍?zhǔn)備醞釀土地批租改革時(shí),徐匯區(qū)很積極,讓我去做個(gè)內(nèi)部報(bào)告,講一下土地使用制度怎樣進(jìn)行改革?!督夥湃?qǐng)?bào)》的記者一聽,這個(gè)題目非常新鮮,馬上寫了篇稿子,要天頭版見報(bào)。我非常緊張,向倪天增副市長(zhǎng)匯報(bào),他很民主,同意刊登,但必須將稿子里所有的細(xì)節(jié)都刪掉,只報(bào)道了“有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),上海確定塊地皮”。這是個(gè)信號(hào),從這一步開始,我們步步為營(yíng),將土地使用制度改革宣傳到世界上去。
1992年鄧小平南巡以后,上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)從不到一百家一下子發(fā)展到幾千家,這其中也要?dú)w功于土地批租這個(gè)試點(diǎn)的成功。當(dāng)時(shí)擠進(jìn)上海的大部分是香港的幾個(gè)大的地產(chǎn)集團(tuán)。他們?cè)谙愀郯l(fā)展的余地不大,而中國(guó)內(nèi)地政治比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)很高,于是,他們看好上海的房地產(chǎn)市場(chǎng),并把這個(gè)市場(chǎng)逐漸沖高。上海通過土地批租獲得土地出讓金,市政府有錢了,收來的資金可以搞高架橋、**、公園等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也是“九五”、“十五”上海發(fā)展的本錢。
當(dāng)然,進(jìn)行土地批租畢竟是個(gè)新鮮事物,也引起了爭(zhēng)議,主要問題集中在土地批租和解放前的“租界”有什么不同?是否會(huì)出現(xiàn)新的“治外法權(quán)”?怎樣分清這些界限等等。這主要還是一個(gè)思想認(rèn)識(shí)的問題,我們對(duì)于部群眾作解釋:“租界”是把中國(guó)的主權(quán)出賣了,而土地批租是要投資者接受我們國(guó)家的法律和管理,只享有使用權(quán),到期土地仍由國(guó)家收回。為了做好社會(huì)宣傳,我們還組織了一整版的文章在《解放日?qǐng)?bào)》上宣傳。我們當(dāng)時(shí)還請(qǐng)梁振英先生給上海的干部講課,就這樣,大家一點(diǎn)點(diǎn)地了解和熟悉土地批租,通過二三十年來的普及推廣,上海的土地市場(chǎng)更加規(guī)范、健康、有序!
蔣如高1926年生于上海。1946年起在上海新華銀行工作,1953年任公私合營(yíng)銀行上海分行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部副主任。1955年入上海市房地產(chǎn)管理局工作,1983年任上海市房地局局長(zhǎng)。1985年1月,受上海市政府委派,組建上海市土地管理局并任任局長(zhǎng), 1986年兼任上海市土地批租專業(yè)小組辦公室主任,親身參與和經(jīng)歷了上海市土地有償使用的決策以及塊土地出讓試點(diǎn)的
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫停”成效明顯 呵護(hù)國(guó)
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71668
- 2海南那么美哪里安家好? 64811
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 64719
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57601
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57436
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56066
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50837
- 8在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居住? 50810
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50713
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50324
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國(guó)海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 北京頭塊集體用地入市建商品房 開發(fā)后收歸國(guó)有
- 頭塊限價(jià)地8月上市 北京啟動(dòng)中低價(jià)商品房進(jìn)程
- 北京頭個(gè)限價(jià)房進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段 下半年將開工
- 住建部:公共租賃房新政或年內(nèi)出臺(tái)
- 國(guó)企不差錢 成民營(yíng)房企融資“密道”
- 黃金周后 限價(jià)稱霸京城樓市
- 北京樓市:開標(biāo)超半年 地塊仍“未嫁”
- 【消息】新房產(chǎn)稅國(guó)慶前后出臺(tái) 調(diào)控更重長(zhǎng)效機(jī)制
- 媒體稱房產(chǎn)稅擬國(guó)慶前后出臺(tái) 調(diào)控更重長(zhǎng)效機(jī)制
- 北京加大住房保障力度 構(gòu)筑多層次住房供應(yīng)體系
- 熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫 進(jìn)入低價(jià)模式
- 北京土地收益全國(guó)榜首 2011央企退出收益或下降