筆者認(rèn)為，考察上述案件中股權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)進行綜合分析。從傳統(tǒng)公司法理論來講，項目公司作為民事主體，其享有由股東投資形成的獨立的法人財產(chǎn)。而公司股東只是作為出資者，依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。不論股權(quán)受讓方是否達到控股地位，股東的變化并不影響項目公司對房地產(chǎn)項目所享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，并沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)主體的解散和清算。因此，項目公司的收購并沒有導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

但如果項目公司的資產(chǎn)只是一塊沒有被投資開發(fā)的土地，那么，通過收購股權(quán)的方式達到項目公司控股股東的地位，進而控制該房地產(chǎn)項目，是否屬于土地轉(zhuǎn)讓，本人持肯定的態(tài)度。

頭先，由于土地的稀缺性和城市整體規(guī)劃的要求，通常一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般需要進行可行性論證、立項、規(guī)劃等程序，要經(jīng)過發(fā)改委、規(guī)劃局、房地局和建委等政府部門的嚴(yán)格審批。不僅要對項目建設(shè)設(shè)計進行審核，還要審查開發(fā)商的資質(zhì)和資金狀況，以保證土地開發(fā)利用的順利進行，減少“爛尾樓”的出現(xiàn)。如果項目公司的控股股東地位發(fā)生了變化，項目公司的相應(yīng)融資能力也會發(fā)生變化，從而直接影響項目公司的實際開發(fā)能力。因此，為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，避免炒賣土地違法行為的發(fā)生，對股東變化對項目公司的影響進行審核是有必要的。

其次，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)對土地轉(zhuǎn)讓作了限制性規(guī)定。如果通過股權(quán)收購獲得土地，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么，上述法律條例的規(guī)定就形同虛設(shè)。只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可達到控制整個房地產(chǎn)項目的目的，避開了有關(guān)的審批。在實踐中，大量的土地轉(zhuǎn)讓就是通過股權(quán)收購方式實現(xiàn)的，給行使管理職權(quán)造成很大障礙。

江西南昌市審理的幾起涉及房地產(chǎn)開發(fā)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓案件，從司法角度應(yīng)將以股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得項目公司的土地使用權(quán)的性質(zhì)確定為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這樣才能避免當(dāng)事人以合法形式規(guī)避法律的強制性規(guī)定，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

筆者認(rèn)為，一個房地產(chǎn)項目，一塊沒有被投資開發(fā)的土地的項目公司，如果要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，使控股股東發(fā)生變化，需要向政府土地管理部門進行申請。只有符合《房地產(chǎn)管理法》第三十八條及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，控股權(quán)才允許轉(zhuǎn)移，否則，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)視為無效。只有這樣，才能保證土地流轉(zhuǎn)市場依法、健康、有序發(fā)展。

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