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一份“爭議”判決折射二手房代理交易風(fēng)險(xiǎn)重重
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 623 次
□代理人“貍貓換太子”調(diào)包證件,侵吞房款
□北京市建委按其有效證件辦理的登記過戶行為被判違法
□專家:委托他人出售房屋,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理人潛在的道德和法律風(fēng)險(xiǎn),不能把它轉(zhuǎn)嫁給善意第三人,建委的登
記行為應(yīng)合法有效
□目前的二手房交易混亂,出賣人、代理人、中介組織、購主等各方都有可能潛藏風(fēng)險(xiǎn)
北京市建委近日的一場官司輸?shù)糜悬c(diǎn)“委屈”,它所屬的東城區(qū)房管局依法對(duì)持有經(jīng)公證的委托授權(quán)書的代理人代理出售的二手房屋辦理了過戶手續(xù),不料,這起房屋購賣行為背后竟存在著建委并不知情的詐騙犯罪———代理人手中的房產(chǎn)證竟是她“貍貓換太子”從賣主手里騙來的。而正是因?yàn)榇耍薪ㄎ牡怯涍^戶行為被法院判決違法。同樣“委屈”的還有這處房產(chǎn)的購主閆女士,好不容易購到了這京城的房產(chǎn),款付“本”領(lǐng)后,卻遇到了官司,如今房子的歸屬問題也懸而未決。
東城區(qū)人民法院的判決不僅引起了各大媒體的關(guān)注,而且在法學(xué)界和房地產(chǎn)界引發(fā)了激烈的爭議和討論,這起案件也被認(rèn)為是影響當(dāng)前國內(nèi)日益升溫的二手房交易市場的一起典型案件。
一起看似普通的房產(chǎn)糾紛,竟能掀起這么大的波瀾,它的背后究竟隱藏了多少曲折?
案情回放 受托賣房起貪欲 調(diào)包證件騙登記
李女士欲出售其在北京市東城區(qū)南鑼鼓巷有200多平方米的私產(chǎn)房,后來經(jīng)朋友介紹她認(rèn)識(shí)了44歲的山東無業(yè)來京人員于淑美。2005年8月,李女士出具委托書并進(jìn)行了公證,委托于淑美出售位于其北京市東城區(qū)南鑼鼓巷114號(hào)的十三間房屋,并約定由其全權(quán)代理簽訂購賣合同、產(chǎn)權(quán)過戶等一切的售房相關(guān)事宜。此后,于淑美代理李女士與閆女士達(dá)成協(xié)議,并以248萬元價(jià)格將房子賣給了閆女士。在此之前,于淑美先后偽造了李女士房屋的產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件,并借機(jī)用假證套取了李女士的真證。2005年11月,閆女士向于淑美分批支付了房款。但于淑美卻把房款扣留并用于個(gè)人揮霍。
閆女士付款后,于淑美代理李女士向其交付了房產(chǎn),并與閆女士一起到北京市建委所屬的東城區(qū)房管局辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記時(shí),按照登記部門的要求,于淑美提交了《公證書》、《授權(quán)委托書》、《房屋所有權(quán)證書》、《房屋購賣協(xié)議書》及其身份證件等材料。經(jīng)審查,北京市東城區(qū)房管局核準(zhǔn)登記,并向閆女士頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書。
于淑美利用調(diào)包的證件順利完成了這起交易,但被代理人李女士卻是分文未得,甚至都不知道自己的房子已經(jīng)被賣掉了。2006年4月,李女士向公安機(jī)關(guān)控告于淑美對(duì)其進(jìn)行了詐騙。
法院審理 一審判決前后“打架” 房屋產(chǎn)權(quán)懸而未決
經(jīng)審理,2007年8月,北京市東城區(qū)人民法院作出刑事一審判決,認(rèn)定被告人于淑美利用被害人李女士委托其出售房屋的機(jī)會(huì),偽造房屋所有權(quán)證等證件,套取李女士手中的真證,隨后私自將房屋以人民幣248萬元售出,并將贓款據(jù)為已有構(gòu)成詐騙罪,一審判處于淑美有期徒刑十三年,并追繳248萬元贓款。
2007年9月,李女士向北京市東城區(qū)人民法院提起行政訴訟,以房屋過戶違背其真實(shí)意思為由起訴東城區(qū)房管局的上級(jí)機(jī)關(guān)———北京市建設(shè)委員會(huì),要求法院判令被告北京市建設(shè)委員會(huì)注銷閆女士所取得的房屋所有權(quán)證,并重新頒發(fā)所有權(quán)人為李女士的房屋所有權(quán)證。因閆女士同本案有利害關(guān)系,法院通知其作為第三人參加訴訟。
東城區(qū)人民法院于2007年11月23日對(duì)本案作出一審判決。判決認(rèn)為,在申請(qǐng)過戶時(shí),于淑美提交了原房本、經(jīng)公證的授權(quán)委托書等相關(guān)證件,市建委認(rèn)為房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全,向閆女士頒發(fā)了新房本,盡到了審查義務(wù),頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并無不當(dāng)。
但判決隨后指出,2007年8月,于淑美因詐騙罪被判處有期徒刑13年,根據(jù)這一刑事判決,可以確定于淑美代為進(jìn)行的房屋過戶不是李女士的真實(shí)意思,在這種情況下,登記機(jī)關(guān)登記行為合法性基礎(chǔ)已不存在,因此,法院較終認(rèn)定市建委登記過戶的行為違法。
宣判后,市建委和閆女士均表示對(duì)該判決難于理解。2007年12月8日,閆女士向北京市中級(jí)人民法院提起上訴。而這個(gè)判決也在法學(xué)界引起了較大爭議。
爭議一 建委依法審查、依法登記,行為效力究竟如何?
東城區(qū)人民法院宣判后,市建委感到難于理解,“我們依法對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行了審查,相關(guān)證件、協(xié)議真實(shí),交易行為、交易關(guān)系合法有效,我們沒有理由不辦理過戶登記,也沒有理由不頒發(fā)房產(chǎn)證”,市建委一位工作人員接受記者采訪時(shí)說,“況且,代理人持有合法有效并經(jīng)過公證授權(quán)的委托書,辦理產(chǎn)權(quán)過戶也是委托書上注明的權(quán)限之一,因此,我們完全有理由相信她的代理行為是經(jīng)過業(yè)主授權(quán)的,至于代理人與被代理人之間的內(nèi)部關(guān)系,依法并不是我們審查的內(nèi)容,而且代理人的詐騙犯罪也在辦理登記行為之后才發(fā)現(xiàn)的”。
采訪中,記者了解到,依照我國行政訴訟法第五十四條的規(guī)定,具體行政行為有下列情形之一的,判決撤銷或者部分撤銷,并可以判決被告重新作出具體行政行為:1.主要證據(jù)不足的;2.適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的;3.違反法定程序的;4.超越職權(quán)的;5.濫用職權(quán)的。而本案中,記者注意到,北京市東城區(qū)房管局的登記行為并沒有出現(xiàn)適用法律錯(cuò)誤或違反法定程序、超越或?yàn)E用職權(quán)的情形。一審判決中也指出:“在申請(qǐng)過戶時(shí),于淑美提交了原房本、經(jīng)公證的授權(quán)委托書等相關(guān)證件,市建委認(rèn)為房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全,向閆女士頒發(fā)了新房本,盡到了審查義務(wù),頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并無不當(dāng)?!边@似乎肯定了房產(chǎn)局的登記行為并無違法之處,但判決較后還是認(rèn)定登記行為違法。
北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國法學(xué)會(huì)行政法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長姜明安對(duì)本案的一審行政判決提出了異議。他認(rèn)為:一審法院判決以于淑美代理李女士申請(qǐng)登記的行為違背李女士真實(shí)意思為由,認(rèn)定本案登記行為因不存在所謂“合法性基礎(chǔ)”而確認(rèn)其違法,是沒有法律依據(jù)的,是對(duì)行政行為合法性的誤解。一審法院未發(fā)五十四條的規(guī)定,就應(yīng)該確認(rèn)該具體行政行為合法。他還指出,“既然法院已經(jīng)認(rèn)定登記機(jī)關(guān)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)盡到了必要的審查義務(wù),予以登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并無不當(dāng),隨后卻判決建委的登記行為違法,明顯自相矛盾,因?yàn)?,已?jīng)宣告合法的登記行為不可能同時(shí)又被宣告為違法”。
對(duì)于于淑美代理李女士申請(qǐng)登記的行為是否違背李女士真實(shí)意思,以及這一事實(shí)是否影響其代理行為的效力等問題,姜教授認(rèn)為,這不屬于登記機(jī)關(guān)審查的范圍,當(dāng)事人應(yīng)通過民事訴訟程序解決。
中國政法大學(xué)政府法制研究院研究員、法學(xué)院教授王成棟也對(duì)本案進(jìn)行了深入分析,他認(rèn)為,本案一審法院在登記與交易安全的平衡點(diǎn)上沒有把握好,把交易安全的責(zé)任錯(cuò)誤地理解為都由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)。他分析指出,案中實(shí)際上存在著三種不同的法律關(guān)系:一是李女士與于淑美之間的民事委托代理關(guān)系。它是雙方協(xié)商一致的結(jié)果,是合法有效的;二是登記法律關(guān)系,這屬于行政法律關(guān)系的一種,它的是否成立取決于登記行為是否合法。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定,諸如房屋產(chǎn)權(quán)登記等行為,是非常嚴(yán)肅的,登記機(jī)關(guān)對(duì)登記材料有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的義務(wù),即登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的交易關(guān)系和提交登記的材料負(fù)有審查核實(shí)真?zhèn)蔚膰?yán)格的法律義務(wù)。
就本案而言,登記機(jī)關(guān)履行了嚴(yán)格的審查義務(wù),其登記行為是合法有效的,這也得到了法院的認(rèn)同。但為什么法院又認(rèn)為登記機(jī)關(guān)的登記行為又是違法的呢?他認(rèn)為這在于本案的第三種法律關(guān)系———刑事法律關(guān)系與先前民事、行政法律關(guān)系間的交叉,傳統(tǒng)上認(rèn)為這種情況下必然就是先刑后行或先刑后民,只有刑事行為被確定合法之后才能確定行政或者民事行為的合法性,甚至認(rèn)為刑事行為的合法性決定著行政、民事行為的性質(zhì),這是一個(gè)法律觀念的誤區(qū)。
王教授認(rèn)為,本案的關(guān)鍵在于淑美的犯罪行為與李女士提起房屋產(chǎn)權(quán)過戶的意思表示是否真實(shí)之間有沒有因果關(guān)系。他認(rèn)為,于淑美的犯罪行為可能影響登記行為的合法性,但并不必然導(dǎo)致行政行為違法,因?yàn)榉缸镄袨榕c房管局的登記行為間無直接的因果關(guān)系,登記行為的合法性不受于淑美先前的犯罪行為的影響,李女士的經(jīng)濟(jì)損失不能歸結(jié)于房管局的合法登記,倒是李女士的委托行為、公證行為賦予了登記行為合法性。
借這個(gè)案件,王教授提醒廣大二手房業(yè)主,由于社會(huì)本身的復(fù)雜性,即便登記機(jī)關(guān)盡職盡責(zé),登記程序也不能保證所有的交易都符合當(dāng)事人的愿望,當(dāng)事人也要盡到自己注意的義務(wù),妥善保管相關(guān)材料,密切注意交易過程。
爭議二 登記行為有爭議,房產(chǎn)購賣效力如何?
本案中,法院判處北京市建委登記行為違法,但卻并沒有依照李女士的要求,判令被告北京市建設(shè)委員會(huì)注銷閆女士所取得《房屋所有權(quán)證》。但是,如果案件進(jìn)一步向前發(fā)展,在建委的登記行為已被宣告違法的情況下,閆女士的房屋所有權(quán)有可能受到挑戰(zhàn)。
就此,記者采訪了中國法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長、清華大學(xué)法學(xué)院崔建遠(yuǎn)教授和北京工商大學(xué)法學(xué)院副院長呂來明教授。
崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,本案中,李女士出具經(jīng)過公證的委托書,明確委托于淑美為其代理人,全權(quán)代表她辦理房產(chǎn)出售、產(chǎn)權(quán)過戶、交納相關(guān)稅費(fèi)、代收房款等一切事宜,她們之間的代理關(guān)系合法、有效,而且李女士從未撤銷代理,因此,于淑美以李女士名義所實(shí)施的簽訂房屋購賣合同以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等行為,均在代理授權(quán)范圍之內(nèi),都屬于有權(quán)代理,所以于淑美代理李女士與閆女士進(jìn)行的二手房購賣是有效的。
對(duì)于本案中于淑美采用調(diào)包的手段騙取房產(chǎn)證辦理過戶登記的行為,崔教授指出,它的目的是向李女士隱瞞交易、侵占售房款,但這些都是她與李女士之間的內(nèi)部關(guān)系,她違反代理人職責(zé),應(yīng)當(dāng)向李女士承擔(dān)責(zé)任,不影響與善意且無過失的閆女士之間的房產(chǎn)購賣這一外部行為,閆女士能夠獲得房屋所有權(quán)。
北京工商大學(xué)法學(xué)院副院長呂來明教授認(rèn)為,李女士既然同意賣房,就不會(huì)不同意辦理過戶手續(xù),先進(jìn)不可能同意的就是于淑美將購房款據(jù)為己有,而法院判決混淆了代理行為與犯罪行為的區(qū)別。但對(duì)于民事、行政、刑事法律關(guān)系交叉案件,如何確立一套比較完整的審理及制度適用規(guī)則,在法學(xué)理論與司
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