一直飽受人們關(guān)注和議論的“住宅用地滿７０年續(xù)費(fèi)”的條文，在全國人大立法史上審議次數(shù)較多的法律草案——《物權(quán)法（草案）》的第六次審議時剛剛被刪去。

“刪去是對的，將來早晚要征收物業(yè)稅，而征收物業(yè)稅就必須明確產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行土地制度改革。如果該條文存在于《物權(quán)法（草案）》中，勢必會對下一步開征物業(yè)稅和進(jìn)行土地制度改革帶來制約和影響?！庇嘘P(guān)專家分析，刪去這一條文很有可能跟開征物業(yè)稅有關(guān)。

刪去“７０年大限”與物業(yè)稅有關(guān)

“７０年后我們的房子怎么辦？”這是目前很多花費(fèi)一生積蓄購房者的疑慮。而怎么回答這個問題，民眾的眼睛齊齊地望向了一審又審的《物權(quán)法（草案）》。

從２００２年１２月開始，《物權(quán)法（草案）》作為民法典的一編，與其他部分一同提請九屆全國人大常委會進(jìn)行了初次審議。十屆全國人大常委會高度重視制定《物權(quán)法》的工作，將《物權(quán)法（草案）》排在整個民法立法進(jìn)程中較優(yōu)先的位置，先后進(jìn)行了二審、三審、四審和五審。而在前幾次審議中，“住宅用地期滿７０年后”如何處理也歷經(jīng)幾次改變。直到此次六審之時，全國人大法律委員會研究認(rèn)為，建議刪去“７０年后續(xù)交土地使用費(fèi)”這一條文。

“應(yīng)該刪去，《物權(quán)法》是一部確認(rèn)和保護(hù)私產(chǎn)的法律，同時也是開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)法律，只有肯定了物權(quán)、私有財產(chǎn)才能征稅。”中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)營學(xué)會副會長劉維新在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，開征物業(yè)稅的基本要求是土地和房屋產(chǎn)權(quán)必須明晰，這就要求將目前多種住宅建設(shè)用地進(jìn)行歸并，對現(xiàn)在的土地制度進(jìn)行改革。

他說，在土地制度改革尚不明晰的時候，就在《物權(quán)法》中寫上“住宅用地７０年后續(xù)交土地使用費(fèi)”的條文，將會對以后的土地制度改革和開征物業(yè)稅帶來很多制約。物權(quán)法、物業(yè)稅、土地制度改革是一環(huán)套一環(huán)，相互影響、相互制約的，要通盤考慮。“我分析，刪去這一條很有可能跟開征物業(yè)稅有關(guān)?！眲⒕S新說。

其實(shí)，對“７０年后續(xù)交土地使用費(fèi)”條文被刪抱積極態(tài)度的專家不止劉維新一個。上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受記者采訪時也一再表示“這樣處理比較好”。

“房子是廣大民眾一生中的消費(fèi)開支，７０年期滿后到底要不要續(xù)費(fèi)一定要慎重對待?！币敛烧J(rèn)為，這中間有很多實(shí)際和復(fù)雜的問題，相關(guān)部門應(yīng)該深入調(diào)查研究后才能做出決定。

據(jù)了解，在第六次審議《物權(quán)法（草案）》時，有的常委會委員提出，住宅建設(shè)用地續(xù)期后住戶還要支付土地使用費(fèi)。全國人大法律委員會研究認(rèn)為，這一問題需慎重對待，目前以不作規(guī)定為宜。

“物業(yè)稅要怎么征收、何時能開征？土地制度如何改革？這些問題到目前為止相關(guān)部門還沒有特別清晰的思路；而‘住宅用地７０年后要不要續(xù)交土地使用費(fèi)’”一時也很難拿出解決方案。在問題都不明了的情況下，貿(mào)然將相關(guān)規(guī)定收進(jìn)《物權(quán)法》中，將來可能要面臨修改剛出臺的《物權(quán)法》的窘境?！眲⒕S新表示，現(xiàn)在不宜片面地對某個現(xiàn)象做出法律規(guī)定。

７０年后要不要續(xù)交費(fèi)

“７０年的期限還遠(yuǎn)，也許到時候房子已經(jīng)破舊不堪了?！庇浾卟稍L的部分購房者對未來要不要為土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)尚無概念。

但事實(shí)上，“７０年的困局”并不遙遠(yuǎn)，深圳已經(jīng)遭遇“到期土地”波的沖擊。據(jù)報道，進(jìn)入２０００年后，深圳陸續(xù)有房地產(chǎn)的土地使用年限到期，主要是房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限到期。深圳市國土局的一位專家表示，到期土地在深圳的羅湖區(qū)比較普遍，“主要是一些商辦用地，但也有少量的住宅用地?！?/P>

那么，７０年以后要不要續(xù)交土地使用費(fèi)？這是一個現(xiàn)在可以暫時刪去，但未來必須面對的問題。

“土地歸國家所有，居民只有使用權(quán)。以此來看，７０年產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)交土地使用權(quán)費(fèi)是應(yīng)該的。但到底應(yīng)該怎么交、交多少、續(xù)期年限如何界定？”頭都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究張躍慶教授在接受記者采訪時表示，要解決這些問題并非一朝一夕。

“現(xiàn)在老百姓購房子，多數(shù)沒有交土地使用金的概念，而我們法律中卻規(guī)定了這一內(nèi)容。在制定《物權(quán)法》的時候，要考慮得長遠(yuǎn)一點(diǎn)，要考慮到土地使用權(quán)到期以后會引起什么問題，會帶來多大的麻煩和困難?！比珖舜蟪Ｎ瘯瘑T王英凡表示。

事實(shí)上，在前五次審議過程中，以上問題就成為業(yè)內(nèi)專家探討的焦點(diǎn)?！段餀?quán)法（草案）》起草小組成員中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼說，土地使用制度改革比較早的地區(qū)，目前已經(jīng)要面對７０年后土地使用權(quán)如何處理這樣的問題。但是大部分地區(qū)，還是將來的問題。留給將來，根據(jù)當(dāng)時的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來定，可能是合適的選擇?！叭绻欢ㄒ凇段餀?quán)法》中做出明確規(guī)定，相信圍繞這個問題的爭論會很激烈，而且長期不會有結(jié)果?！?/P>

土地制度如何改革？

其實(shí)，《物權(quán)法》之所以備受各界關(guān)注，除了其是中國部完整保護(hù)私產(chǎn)的法律外。還有很多人寄希望在此基礎(chǔ)上開征的物業(yè)稅能將目前高高在上的房價“拉”下來。

我國物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。上述稅費(fèi)現(xiàn)在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金，這樣只能使開發(fā)商一次性賺取高額利潤、一屆政府花了未來幾屆政府的費(fèi)用、普通購房者一次性承擔(dān)了巨大負(fù)擔(dān)。

“很多稅費(fèi)一次性交清，不但抬高了房價，也增加了購房者初期的投入。”頭都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究張躍慶教授在接受記者采訪時表示，如果把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分７０年繳納，即占住宅建設(shè)成本５成的房地產(chǎn)稅費(fèi)在購購時只需繳納１／７０，使住宅建設(shè)成本下降了近５０％。

他說，即使考慮發(fā)展商開發(fā)利潤，房價也會有３成以上的降幅，從而大幅度降低個人住房按揭貸款的頭期付款。“而且，可以大大抑制地方政府賣地生財?shù)臎_動，有利于地方政府財政年度均衡?！?/P>

對于不少持幣等待物業(yè)稅開征后商品房價格大幅下降再購房的人來說，還需面對另一個難題：土地制度改革。因?yàn)檫@是開征物業(yè)稅路上另一個障礙。

“但是，具體怎么改革，目前思路還不穩(wěn)定。”劉維新說，國土資源部目前也有多種意見，一部分人贊成實(shí)行土地租賃制，也就是土地不直接進(jìn)入市場交易，只能進(jìn)行租賃，誰使用誰租賃。除此之外，還有其他一些不同的意見。

“現(xiàn)在改革還處在比較混亂的狀態(tài)。但是，《物權(quán)法》回避的問題，物業(yè)稅也要解決；物業(yè)稅要成功開征，土地制度必須改革，這種連鎖關(guān)系說明房地產(chǎn)問題關(guān)乎國家的經(jīng)濟(jì)命脈?！庇袑＜冶硎荆≌玫貪M７０年后要不要續(xù)費(fèi)，是一個不得不認(rèn)真面對的問題。

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