誰能想到美國的GDP大約有20%由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的呢？

但事實正是如此。美國人會根據(jù)工作等的變化而不斷地變換自己的房產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)交易盛行。在美國的房地產(chǎn)市場上，新房的交易只占到總交易量的15%，其他的則都是二手房的交易?？梢哉f，二手房交易是美國房地產(chǎn)市場中的主流交易行為。

與之相對應的是，在中國，北京的二手房交易只占到總交易量的20%，上海大約能占到總交易量的50%。中國未來的不動產(chǎn)綜合服務市場也就是我們俗稱的二手房市場還有很大的空間可以挖掘。

美國房地產(chǎn)市場的歷史衍變

在上世紀50年代，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的規(guī)模一般都比較小，經(jīng)紀人數(shù)一般只有4~5人左右，一般都采用夫妻店的形式。另外一個現(xiàn)象就是少有房源，房子有一個書面的材料，這樣就保證了經(jīng)紀公司可以負責這項交易，并且較終獲得傭金。

但是在那時，這種少有房源的有效期非常短，一般只有7天的時間。這一點和中國目前的房地產(chǎn)市場很相像，市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一般規(guī)模都比較小，在運作的時候也缺乏公司之間的相互協(xié)作。

隨后，美國的房地產(chǎn)市場開始發(fā)生變化，有富余資金的老板開始設立多家分店，店員也普遍增加到了7~8人。這些小的中介公司互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，公司之間訂立了一些簡單的行業(yè)規(guī)范，來規(guī)范市場上的交易行為。那個時候就逐漸出現(xiàn)了MLS系統(tǒng)，也就是不同房源上市系統(tǒng)。

可以說，美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。MLS系統(tǒng)使得大家對于房地產(chǎn)市場的操作有了一個準繩，同時使市場的主動權(quán)牢牢的掌握在房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的手中。

MLS系統(tǒng)是小公司創(chuàng)立的，有意思的是，剛開始時大公司不愿意加入。但是，后來隨著小房地產(chǎn)中介所占房源比率的增加，大的房地產(chǎn)中介也開始逐漸的加入到MLS系統(tǒng)中來，后來不同城市之間的MLS系統(tǒng)也開始交流，這樣房地產(chǎn)中介占有了市場上大約90%的房源。

比較中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可能由于法律的制約使得房地產(chǎn)市場房源比較少，而且中國市場相互間合作比較少。

傭金改變催生的行業(yè)變革

在上世紀50~60年代的美國，經(jīng)紀公司的傭金比例一般在2%左右，因為當時經(jīng)紀公司提供的服務比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達到了6%。

經(jīng)紀公司的傭金比例開始是由政府來控制的，但是后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀公司向顧客提供更多的服務，于是政府就干脆放開了對傭金的限制。

上世紀80年代，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司之間的競爭逐漸激烈。由于房地產(chǎn)中介的發(fā)展，經(jīng)紀公司規(guī)模的擴大，經(jīng)紀公司要招募更多的經(jīng)紀人，同時由于MLS系統(tǒng)的完善，經(jīng)紀公司就要求掌握更多的房源。很多經(jīng)紀公司的老板為了吸引經(jīng)紀人，就承諾比較高的傭金分成。給經(jīng)紀人的傭金比較高，那么，經(jīng)紀公司的收入就會相對降低，于是經(jīng)紀公司就必須去開拓新的業(yè)務，一站式服務的概念開始出現(xiàn)。

另外，退取金成為了上世紀80年代房地產(chǎn)市場一種很強勢的商業(yè)模式，經(jīng)紀公司在尋求新的業(yè)務的時候，將服務延伸到按揭、裝修以及貸款等。隨著MLS系統(tǒng)的完善，房地產(chǎn)中介控制了90%的房源，只有10%是購賣雙方自己進行的，而中國的比例則低得多。

這時行業(yè)開始出現(xiàn)一個很顯著的變化，就是政府開始出臺反壟斷措施。由于MLS系統(tǒng)的完善，90%的房源聚集到房地產(chǎn)中介手中，這樣就很容易形成壟斷，而在美國壟斷是非法的。這樣房地產(chǎn)中介就聯(lián)合起來，收取一個比較穩(wěn)定的6%或者7%的傭金提成，這樣就避免了壟斷的產(chǎn)生。

經(jīng)紀人與他們的組織

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的組織叫美國中介協(xié)會，它的目的是保持經(jīng)紀人在房地產(chǎn)交易中的核心地位。而且在美國，中介協(xié)會還是一個政治組織，比其他任何行業(yè)組織都具有政治性。

經(jīng)紀公司除了要繳納美國中介協(xié)會運行所需要資金之外，還需要支持美國中介協(xié)會的政治行動，即去游說政府官員，防止政府官員做出損害經(jīng)紀人利益的事情。

在美國大約有80%的經(jīng)紀公司規(guī)模都比較小，人數(shù)為1~4人，這點和中國大致相同。也有一些規(guī)模比較大的公司，他們的經(jīng)紀人人數(shù)可以達到100人以上。美國的經(jīng)紀人多數(shù)為女性，一般在同一家公司工作5年以上，這時他們的3.8萬美元年薪在美國已經(jīng)是很不錯的收入。大約90%的房產(chǎn)經(jīng)紀人有大學學歷，而45%的人擁有學士學位，20%的人擁有私人助理，另外有19%的經(jīng)紀人在工作上使用英語以外的其他語言。

在美國2004年不直接參加銷售工作的店長的年收入達到8萬美元，而參加銷售工作的店長的年收入則達到9萬美元，這在不同的公司之間尤為明顯。經(jīng)紀人的工作經(jīng)驗對他們的收入有很大的影響。1~5年工作經(jīng)歷的經(jīng)紀人的年薪可以達到3萬美元，而具有6~10年工作經(jīng)驗的經(jīng)紀人當中，他們的薪水可以達到6萬美元，11~15年的薪水甚至可以達到9萬~10萬美元，比醫(yī)生、大學教師等的年薪還要高。

在特許經(jīng)營的商業(yè)魅力下騰飛

特許經(jīng)營在美國是一種很成熟的商業(yè)模式，大約有45%的商品都是通過特許經(jīng)營這種商業(yè)模式來完成的。在房地產(chǎn)行業(yè)這種體系所起的作用更大，大約有60%的交易都是通過特許經(jīng)營來完成的。

從交易額上來說，特許經(jīng)營的公司數(shù)量只占到30%左右，可他們的交易額達到了行業(yè)總的交易額的60%左右。當然每天都會有新的公司產(chǎn)生，一般而言公司在5年之后還可以生存，而特許經(jīng)營的公司在10年之后還可以生存，原因就是特許經(jīng)營機構(gòu)對這些公司的支持。

據(jù)美國中介協(xié)會的調(diào)查顯示，其中大約有1/3的特許經(jīng)營公司在市場上已經(jīng)存在了10年以上，有80%的特許經(jīng)營公司認為加入特許經(jīng)營體系對公司產(chǎn)生了很大的影響，45%的公司認為特許經(jīng)營體系提高了該公司在地區(qū)的影響力。而且這種現(xiàn)象對規(guī)模比較大的加入特許經(jīng)營體系的公司的影響尤為明顯。

目前中國的房地產(chǎn)市場還處在一個逐步成熟的階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)專業(yè)化程度和管理水平參差不齊，法律環(huán)境有待完善，誠信尚存缺失，行業(yè)專業(yè)人才稀缺。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在中國擁有著雄厚的市場基礎——存量房市場空間巨大，并會逐漸成為房地產(chǎn)市場交易的主體。隨著社會分工的日益細化，人們的消費觀念也在轉(zhuǎn)變，越來越多的消費者開始認可并接受通過中介進行房產(chǎn)交易的方式，未來的中國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場是巨大的。

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