從今年１月１日起，北京商品住宅市場的多項新政策、新法規(guī)開始實施，其中包括房貸新利率、新現(xiàn)房合同、分戶驗收、大戶型預(yù)征增值稅等。這些新政策會給公眾的置業(yè)、投資帶來什么影響？購房者對其如何有效地加以利用，以便限度地維護自己的合法權(quán)益？記者對此進行了詳細探訪。

現(xiàn)房采用新合同

從１月１日起，由北京市建委、市工商局聯(lián)合發(fā)布的《北京市商品房現(xiàn)房購賣合同》示范文本開始實施，開發(fā)商只能對示范文本內(nèi)容進行細化，不能刪除或減少內(nèi)容；開發(fā)商補充的內(nèi)容若為“霸王條款”，與示范文本相悖，“霸王條款”無效。

凡是１月１日后簽訂商品房現(xiàn)房購賣合同的，雙方當事人要在９０天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房購賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請表》及其他相關(guān)材料申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)”。

新出臺的現(xiàn)房購賣合同文本中規(guī)定，瞞報抵押情況可要求雙倍賠償，而且，租戶有優(yōu)先購購權(quán)，現(xiàn)房合同要求開發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購房人在購購租賃房產(chǎn)時作必要的補充約定，現(xiàn)房合同將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》明確列為房屋竣工驗收和交付的必備條件。

不過，對于公眾比較關(guān)注的地下車位的權(quán)屬問題，示范文本中的約定 于事先申明是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，并未解決其權(quán)屬問題，這不能不說是一個缺陷。

現(xiàn)房實行網(wǎng)上簽約

從１月１日起，北京市民購購經(jīng)濟適用房和商品房的現(xiàn)房可以先登錄網(wǎng)站了解該項目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息，開發(fā)商再也無法通過謊報銷售數(shù)字的手段來誘騙消費者購房了。

為防止房屋炒作，現(xiàn)房購賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，因此，購房者在合同上簽誰的名字，事先一定要考慮好?，F(xiàn)房銷售方在網(wǎng)上簽約前須到市建委辦理用戶注冊手續(xù)，并補錄銷售項目初始登記的相關(guān)信息。購房人可憑打印合同時設(shè)置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況。如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息，并在管理信息網(wǎng)的樓盤表里及時恢復(fù)可售標識。

雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；原則上，在任何情況下，購受人都應(yīng)當至少持有一份合同原件。另外，取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋均需進行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約。

較之已經(jīng)實行的商品房預(yù)售合同，現(xiàn)房購賣合同增加了房屋租賃情況說明、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》的約定、地下車庫等附屬建筑物、物業(yè)費及不可抗力等條款。

此外，該政策對開發(fā)商的銷售行為也進一步規(guī)范。網(wǎng)上公布能更好地制止開發(fā)企業(yè)虛擬購賣合同、囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者。

房貸執(zhí)行新利率

去年，人民銀行發(fā)出《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，宣布個人住房優(yōu)惠貸款利率按基準利率６．１２％執(zhí)行，銀行可對符合條件的客戶實行下?。保埃サ膬?yōu)惠，即５．５０８％。

具體而言，對于購購套住房的資信良好用戶５年期以上的個人住房貸款利率執(zhí)行５．５０８％的下限利率，而對于購購高端住房、套房甚至別墅的貸款人，按照６．１２％的基準利率執(zhí)行；同時將頭付比例提高到３０％至４０％。

貸款利率調(diào)整的同時，罰息利率由每日０．２１‰調(diào)整為貸款執(zhí)行利率水平上加收３０％。如果按照銀行對大多數(shù)客戶執(zhí)行的５年期以上商業(yè)房貸利率５．５０８％來計算，銀行新執(zhí)行的年罰息利率為５．５０８％×（１＋３０％）＝７．１６０４％，日罰息率則為７．１６０４％除以３６０，等于０．１９８９‰，比原來的０．２１‰下降０．０１１１個千分點；如果銀行執(zhí)行的是五年期以上６．１２％的基準房貸利率，那日罰息率為０．２２１‰，比原來提高０．０１１個千分點。

銀行人士提醒按揭購房的購房者，即便是較優(yōu)惠的貸款利率，也比調(diào)整前略有提高，每月的還款額有所增加。所以現(xiàn)在還款時要注意，以免因賬戶余額不足導(dǎo)致銀行無法扣款，給自己造成罰息損失，留下不良信用紀錄。

住宅分戶驗收

從１月１日起，北京市開始推廣“一戶一驗”的住宅工程質(zhì)量驗收制，開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等８項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。

北京市建委有關(guān)負責(zé)人表示，此規(guī)范性文件不具強制性，即建委不對建設(shè)單位采取強制性要求，原則是建設(shè)單位組織實施，政府部門監(jiān)管。主要還是在于建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位，用協(xié)議方式來約定。需要注意的是，分戶驗收不是對所有細節(jié)都進行分戶驗收，主要是房屋里面觀感質(zhì)量、設(shè)備的使用功能驗收，而且分戶驗收不是突擊，而是隨著工程進展進行。

一方面，《分戶驗收表》作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件交給消費者，可以為消費者日后維權(quán)提供依據(jù)。另一方面，新規(guī)定重要求、輕處罰，對于如何處罰沒有達到標準的開發(fā)商，沒有具體明確規(guī)定。因此，消費者的權(quán)利可能仍然停留在紙面上。

有市場人士認為，無論采用何種驗收方式，關(guān)鍵在于監(jiān)督施工方及監(jiān)理（建設(shè)）方能夠嚴格驗收，同時，有效處罰馬虎驗收的行為和有質(zhì)量問題的工程。因為統(tǒng)一驗收工程質(zhì)量是在施工過程中，施工及監(jiān)理（建設(shè)）方在每道工序檢查合格后才可以進入下道工序的施工，即下道工序?qū)ι系拦ば虻尿炇?。因此，只有落在實處，分戶驗收的作用才能真正體現(xiàn)。

大戶型預(yù)征增值稅

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房，從１月１日以后，凡單棟號內(nèi)戶（單套房間）平均建筑面積超過１４０平方米以上的，一律按０．５％的預(yù)征收土地增值稅，對于１４０平方米（含）以下的不予預(yù)征土地增值稅。

根據(jù)北京市地稅局去年１２月底出臺的這項新規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項目按原政策規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款或不預(yù)繳稅款的，不再進行調(diào)整。而開發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應(yīng)在辦理土地增值稅項目登記手續(xù)的同時，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)要求填寫《商品住房建筑面積情況明細表》和《商品住房建筑面積情況明細表（附表）》，主管地方稅務(wù)機關(guān)據(jù)此判定是否預(yù)征土地增值稅。除已被稅務(wù)機關(guān)審核確認為普通標準住宅之外的商品住房，納稅人均須在今年３月底前填報《商品住房建筑面積情況明細表》。

另外，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅，不再列入該項目土地增值稅的可銷售總建筑面積范圍，在清稅計算銷售比例時予以扣除。同時，凡在２００５年１２月３１日（含）以前建造的商品房已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認為普通標準住宅的，仍按原政策執(zhí)行。自今年１月１日起，稅務(wù)機關(guān)不再事先進行普通標準住宅的確認工作，污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅事項審批由各分局負責(zé)，不再報市局。

業(yè)主可查詢維修金

從１月１日起，北京市住房公共維修資金將實行網(wǎng)上辦公，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺進行辦公，商品住宅維修資金的歸集、業(yè)主委員會開戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分攤、支取、續(xù)籌、變更、過戶、注銷、查詢等業(yè)務(wù)，要通過該系統(tǒng)操作。

據(jù)悉，這個住房公共維修資金網(wǎng)上辦公系統(tǒng)更適用于普通業(yè)主，小區(qū)每位業(yè)主都可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。業(yè)主可以在網(wǎng)上自己注冊，但要向開發(fā)商或者物業(yè)公司等要到所在區(qū)的統(tǒng)一代碼（相當于這個區(qū)里的專項維修資金辦公區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)密碼），然后就可隨時查閱自己小區(qū)維修資金的使用情況了。

同時，住房維修資金的網(wǎng)上辦公系統(tǒng)將與維修資金銀行系統(tǒng)實時聯(lián)網(wǎng)，所有業(yè)務(wù)操作須在電子信息與紙質(zhì)要件一致的前提下方可提交主管部門受理。凡是在舊系統(tǒng)歸集完維修資金的住宅項目，開發(fā)企業(yè)也必須到北京市小區(qū)辦進行用戶注冊審核及項目信息登記，并配合北京市小區(qū)辦在一個月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移到新系統(tǒng)。

需要特別注意的是，去年征求意見的新《住房專項維修資金管理辦法》，將會在今年出臺實施。與２００２年６月頒發(fā)的老《辦法》相比，新辦法有諸多變化。比如老《辦法》規(guī)定，“１９９９年１月１日前，凡未建立維修基金的住宅，業(yè)主須按每月０．６０元／平方米的標準補交”；新《辦法》規(guī)定，“業(yè)主補交，每平方米累計金額達到３６元為止”。老《辦法》規(guī)定，維修工程需業(yè)主三分之二以上通過后實施；新《辦法》規(guī)定，涉及全體業(yè)主的，需表決通過后實施；涉及部分區(qū)域的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主三分之二以上通過后實施。

新《辦法》還規(guī)定，每年第四季度對住宅共用部位共用設(shè)施檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果，制定下一年度計劃。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在每年年底將工程計劃和費用預(yù)算、分攤明細提交給業(yè)委會。

節(jié)能實施新規(guī)定

建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》已于１月１日起實施，原《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》同時廢止。此次發(fā)布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》共３０條。其中明確鼓勵民用建筑節(jié)能的科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)，推廣應(yīng)用節(jié)能型的建筑、結(jié)構(gòu)、材料、用能設(shè)備和附屬設(shè)施及相應(yīng)的施工工藝、應(yīng)用技術(shù)和管理技術(shù)，促進可再生能源的開發(fā)利用。

規(guī)定指出，建設(shè)單位不得以任何理由要求設(shè)計單位、施工單位擅自修改經(jīng)審查合格的節(jié)能設(shè)計文件，降低建筑節(jié)能標準。設(shè)計單位應(yīng)當依據(jù)建筑節(jié)能標準的要求進行設(shè)計，保證建筑節(jié)能設(shè)計質(zhì)量。施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)在進行審查時，應(yīng)當審查節(jié)能設(shè)計的內(nèi)容，在審查報告中單列節(jié)

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